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时隔八个月连推两宅地 彭埠单元再引土地市场腥风血雨

房掌柜杭州 2017-09-13 14:06:36

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时隔八个月连推两宅地

彭埠单元再引土地市场腥风血雨

9月主城区的土地出让仍在轰轰烈烈的进行。彭埠单元蛰伏半年,乘上主城区这波推地潮,连推三宗地块。

其中9月13日将出让一宗商地和一宗宅地,9月20日将出让一宗宅地。两宗宅地隔规划花埠路相邻,具体如下图所示,红色区域为此次将要出让的两宗宅地。

其中彭埠单元R21-35地块东至规划白石庙路,南至空地,西至同协南路,北至同德路,出让面积19236㎡,容积率2.4,建筑面积46166,总起价98838万元,起始楼面价21409元/㎡,当溢价率达到70%时,报价封顶,封顶楼面价为36395元/㎡。

而20日出让的彭埠单元R21-16地块东至明石路,南至源聚路,西至规划白石庙路,北至同德路,体量比R21-35地块更大一些,出让面积38447㎡,容积率2.4,建筑面积92272㎡,起拍总价196882万元,起始楼面价21337元/㎡,封顶楼面价为36273元/㎡。

而此前板块内的纪录是由2016年世茂联手厦门国贸以楼面价36461元/㎡,溢价率88.79%创下的。

此次出让的两宗地块封顶楼面价虽然都没有超过目前的板块纪录,但已经非常接近,比5月成交的南侧的三湘印象彭埠项目成交楼面价高了近4000元/㎡。对于这个起价,汉嘉地产副总经理陈焕春老师认为是意料之中的,“政府定起价也是有相应规则的,按照一定的土地市场现况,还有目前的最低成本,各方面因素都会考虑的,肯定是按照他们的算法去做事情的,以现在的土地行情来看,这个起价并没有什么问题。”

地块的定价或许也考虑到目前单元内在售项目不多,且单元内去化速度较快的情况。目前地块周边处于在售状态的有滨江东方星城、万科中央花园、三花国际等,其中三花国际推出的是40年产权的酒店式公寓。而通过统计地块周边项目的去化情况,我们不难看出,地块所处区域内新房较少,处于一个供不应求的状态。据了解,万科中央花园6月26日加推13幢,共96套房源,8月25日已全部售完,去化速度也很不错。

观察G20后仍在出售的万科中央公园和滨江东方星城的售价,可以看出目前单元内出售的楼面均价已经突破了40000元/㎡。但根据业内普遍的保本房价计算公式计算,彭埠两宗地块如果达到封顶价,保本售价都接近47000元/㎡,最终售价很可能突破50000元/平方米。彭埠单元能否承担这样一个售价是一个很大的问题。

房掌柜达到地块附近,周边已经围起较高的围墙,房掌柜尽力拍下了地块内部状况,红色部分为R21-35地块,较远的黄色区域为R21-16地块。地块内部比较干净平整。

交通发达 出行便利

道路:地块临近主干路同协南路、源聚路,旁边的白石庙(原花埠路)、同德路都已经建成,但目前因为周边都是待售地块还未正式通车。同时,地块向北1.5公里处即为德胜高速入口,而向南一公里左右为杭甬高速,自驾出行非常便利。

公交:地块周边目前没有公交站点,但房掌柜踩地时发现地块西侧预留了公交站点的位置,待地块项目建成应当会有公交线路通行的计划。

距离地块较近的公交站点有同协南路天城路口、地铁彭埠站等,可乘坐35路、81路、335路、391路、1601(M)路、124(M)路等等,可乘坐公交车前往丁桥、吴山广场、下沙等区域。

地铁:地块距离地铁1号线、4号线换乘站彭埠站步行距离1公里左右,骑自行车仅需6分钟。同时地块周边还有地铁4号线规划线,步行距离700米左右为4号线规划的明石路站。

其他:同时,地块距离火车东站直线距离2公里,轨道交通非常便利。

总的来说,地块周边交通网络铺设成果较好,虽然公交线路仍要等待后续铺设,但是轨道交通十分便利,无论是乘坐地铁还是动车、高铁都非常便捷。

配套发展中 资源规划完善

教育:地块一公里内有笕桥花园幼儿园、夏衍幼儿园、笕桥花园小学、夏衍小学等,目前地块所处学区并不明确,但地块东侧的白石社区学区划分在笕桥花园小学下。

除此之外,地块东南角有一30班中学建设中,4月份已经正式招标启动建设。

同时地块周边还有一个幼儿园和小学规划中。

具体地块所处的学区可能要等到地块项目建设完成后才能确定,但总体来说教育资源还算完善。

医疗:地块南侧的江干区人民医院正在建设中,房掌柜跑地时注意到,医院已初具雏形。

商业:地块旁已有一些成熟小区,如白石嘉苑,临街也有商店入驻。

同时,地块1公里内,靠近彭埠站,杭州港龙城正在建设中,占地250000方,内置2万方大型超市,预计建成后能填补地块周边的商业不足。除此之外,港龙城对面的三花国际也有三层的商业配套,

生活:地块对面就是规划中的杭州“蓬皮杜”艺术中心、白石港公园等景观。

总的来说,地块周边目前各方面配套都略有不足,大部分配套都在规划建设中,正在逐步完善,未来的周边环境值得期待。

无待售楼盘 周边待推地块较多

值得一提的是,地块周边没有待售的楼盘,只有今年年初三湘印象首次入杭竞得了彭埠单元R21-25地块,三湘印象彭埠项目在8月3日公布了规划公示,规划14幢高层和1幢商业配套。

房掌柜踩地时注意到,地块周边仍有大量空地还未出让,根据杭州市规划局建设项目批前公示显示,彭埠单元目前有五宗地块公示中,其中C2-05-1和C2-05-2为商务用地,而剩余的R21-14、R21-20(2)地块、B/R-09地块都是涉宅地,分别位于地块的东侧、北侧和西北处,都是后续会出让的地块。

彭埠单元未来潜力备受瞩目 或引发哄抢

此次出让的两宗地块位于日渐火热的城东新城板块,城东新城板立足于东站这一交通枢纽,一直是杭州实施“决战东部”战略的核心平台,定位是以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为主题的高品质、国际化、城际化、通勤化并融合多彩生活内容的城市门户和综合性城市新中心。板块西接城市中心,东接下沙经济开发区,北至丁桥居住区,南连钱江新城CBD,交通线路铺设密集,区块本身的未来潜力一直备受瞩目。

而地块所处的彭埠单元更是土地市场的焦点所在。回望2016年12月26日,世茂以楼面价36461元/㎡、溢价率88.79%竞得彭埠大体量宅地,而不出一个月,彭埠宅地再入市,又以32370元/㎡、溢价率75%被三湘印象拿下。

而在现今取消现房销售规则后,土地市场火热,房企疯狂补仓的情况下,彭埠单元的封顶似乎也是必然的事。陈焕春老师对这一观点表示认同,“现在的土地供需关系并没有得到缓解,所以到封顶价都是大概率事件。”

房掌柜杭州采编主任更是对此次出让的两宗彭埠单元宅地表示了肯定,“彭埠地块虽然目前周边配套比较稀缺,但是规划的配套相对还是比较完善的,包括之后彭埠地铁站的上盖综合体港龙城的开业,都将会为项目带来便利。目前周边已经没有项目,万科中央公园也处于供不应求的状态,所以这两块地的出让还是能在一定程度上填补板块内的空缺。”

时隔8个月,彭埠再推宅地又将带来怎么样的血雨腥风,房掌柜将在9月13日和9月20日为您带来现场直播,敬请期待。

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