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三墩北推小体量宅地 大鳄与中小企业谁将摘下明珠

房掌柜杭州 2017-09-12 07:09:55

8月14日,杭州国土局发布八宗地块挂牌公告,其中有三宗商地和五宗宅地,预计9月13日下午出让。

随着杭州推地潮的开启,截止9月11日,确定将于九月出让的杭州主城区地块已经达到24宗,除此之外,萧山还将出让7宗地块,余杭区7宗,富阳区1宗,本月共计39宗土地出让。

其中杭政储出[2017]58号三墩北单元B-R21-11地块东至甲来路,南至吉鸿村,西至三墩北单元B-G11-01地块公园,北至三墩北单元B-G11-01地块公园。地块为住宅用地,出让面积11349平方米,建筑面积32912平方米,容积率2.9,起始总价39013万元,起始楼面价11854元/平方米,如果溢价率达到70%,报价达到上限,封顶楼面价为20152元/平方米。

如上图所示,红色标记区域为三墩北单元B-R21-11地块,房掌柜达到该地块时,因周边景观公园建设中,该地块周围已围起铁网。

临近高速道路 自驾出行便利

地块临近杭长高速,与紫金港枢纽互通,自驾前往湖州、嘉兴甚至省外旅游、办公都非常便利。

公交方面,地块周边有三墩章家桥站、紫萱路欣然路口、厨房斗等公交站台,可乘坐141路、142路、296路、349路、1202路等公交线路在三墩-余杭间来回。但公交站台距离地块都有一定的距离,可步行到达。除此之外,从地块步行20分钟左右即达到池华街公交总站,可乘坐132路、143路、144路、149路、204路、267路、403路、1202路、B2线、B支1路等公交前往市区,公交线路较多,出行较为方便。

地铁方面,根据地铁4号线二期建设规划,地块距离规划中的地铁4号线终点站紫金港路直线距离800米,建成开通后,出行将十分便利。

教育资源丰富

医疗、商业配套后续值得期待

地块周边教育资源丰富,仅幼儿园就有四家,分别是金地幼儿园、文新幼儿园、三坝幼儿园金地园区、紫萱幼儿园,小学三家,分别是文理小学、西湖(紫萱)小学和大禹路小学。其中文理小学属于文三教育集团,西湖(紫萱)小学属于西湖小学集团。

除此之外,区域规划引进西湖区高标准学校,包括48班小学,24班中学,3个幼儿园(1个15班,2个12班),预计年内开工。因为目前地块附近规划学校暂未建成,根据大禹路小学的招生简章:三墩北(城投开发地块)其他未明确学区的区块在其配套小学建成前,符合入学条件的适龄少年儿童暂安排在大禹路小学,地块学区划分暂时应该是在大禹路小学。

汉嘉地产副总经理陈焕春老师也表示,“虽然现在规划上不会确定是哪个学校吧,但是它是属于西湖区的,西湖区的教育资源是远远好于其他区的。这是它的一个规划上的优势。”

医疗方面,地块附近暂无大型医院,1.1公里处有一社区卫生服务中心,3.5公里为西湖区中西医结合医院,周边也有不少药房,可满足简单的医疗需求。同时大约两公里处有一家三墩中西医结合医院正在建设中。

商业配套上,地块距离三墩新天地商业中心2.3公里,日常休闲十分便利。同时,地块周边的小区发展较为成熟,小区配套的沿街商铺较多,一公里内有一家大型超市——世纪华联。两公里处有一家紫萱农贸市场,步行需二十分钟,自驾十分钟左右。

根据杭州主城区2017《读地手册》三墩北单元今年还有一宗商业商务用地出让。但总体来说,目前地块周围配套较少,还比较荒凉,商业配套大都依托于宣杭铁路南侧成熟小区的沿街商铺,仍需要后续的开发。

值得一提是,地块附近水网密集,生态资源优良,周边有一景观公园正在建设中,房掌柜达到时,景观公园正处于施工阶段,已初具雏形。

同时,地块距离良渚国家考古遗址公园(国家AAAA级旅游景区)不足10公里,驾车半小时内即可达到。周边景观资源较可观。

周边住宅项目较多

竞争压力大

地块位于三墩北单元“居住小区”部分,周边住宅项目较多。

地块周边有协安紫郡、龙湖水晶郦城、金地自在城、都市阳光、同仁家园等成熟小区。其中协安紫郡仍有现房可售,根据透明售房网的数据,仍有181套大户型尾房在售,均价在22981元/平方米左右。其他小区目前无新房销售,但二手房交易频繁,周边二手房均价在28057元/平方米左右。

“我们这边上学的方便的嘞,经常有人来问二手房。”附近一位正在购物的居民表示。“就是现在工地多,再加上旁边的高速,有时候很吵的。”

同时周边还处于开发阶段的有建发金辉三墩北项目、中国铁建西湖国际城和郑州绿都三墩北项目。

其中建发金辉三墩北项目是今年5月份拿的地,当时的楼面价是18488元/平方米,根据业内普遍采用的计算公式,即保本价=(楼面价*1.04+3500)/88%,那么将来建发金辉三墩北项目的精装保本售价是25827元/㎡,而就体量来说,建发金辉三墩北项目的建筑面积是此次出让的三墩北地块的六倍。但建发金辉三墩北项目需要现房销售,且自持比例32%,对地块后续开发影响不算太大。

郑州绿都三墩北项目是去年11月拿地,今年6月出了规划,项目规划建造12幢建筑物,包括7幢中高层建筑和5幢高层建筑,7月确定案名为“绿都云和湖”,已于8月27日开放了城市展厅,同样根据保本公示计算,绿都云和湖的售价也不会低于27453元/㎡,若要盈利,售价恐怕会超过30000元/平方米,以板块内二手房的售价来看,市场能否承受还存在很大疑虑。

单就起始楼面价来说,三墩北单元地块此次的报价处于G20后板块地价的平均水平。

周边处于待售状态的仅万科融信西雅图,目前预售证待领中,预计均价在30000元/平方米以上,具体开盘时间及价格待定。

依据主城区2017《读地手册》,该板块下半年还有三墩北A-R21-05地块、三墩北B-B1/B2-04地块两块宅地出让。

地块周边既有待售项目,又有正在建设中的项目,且周边小区建成时间不长,二手房还较新,同时后续还有宅地出让,可见地块建设住宅项目面临的竞争压力也比较大。

潜力无限的紫金板块

中小企业能否拿到入场券

此次出让的三墩北单元B-R21-11地块位处紫金明珠板块,正位于杭州大城西科创走廊的起点。科创走廊以文一西路为主轴,以云谷、西溪谷、资金众创小镇为重点平台,努力打造浙江的人才特区、创新特区以及创业特区。而地块位于紫金众创小镇附近,未来产业将给项目带来丰富的客户资源。

而紫金板块也已经一步步的证实了自己价值。嗅觉敏锐的大鳄如中铁建、龙湖、万科、融信都已经率先在此拿地。龙湖水晶郦城拿地楼面价7191元/平方米,2016年11月首开,均价在30000元/㎡,几次开盘都遭到疯抢,即开即罄。今年6月,八百多套房源已全面售罄。而在土地方面,今年5月,58号地块西侧大体量的杭政储出[2017]14号地块三墩北单元B-R21-08地块最终被建发&金辉以楼面价18488元/平方米,自持比例32%。可见在行业大鳄眼中,紫金板块发展潜力无限,是一块十足的“香饽饽”。

同时三墩北单元自2015年10月进入杭州土地市场至今两年时间,板块地价一路走高。2015年,中铁建以8510元/㎡率先入驻,龙湖、万科、郑州绿都、建发、金辉也紧随其后,郑州绿都项目楼面价已达到19864元/㎡,险些突破2万大关,一年多时间,板块地价就翻了倍。

但地块临近杭长高速,开发住宅项目遭遇噪音影响较大,况且周边住宅项目较多,可能会对住宅项目的出售造成影响。本次出让的58号地块体量也比周边项目小,可能不能满足大企业的发展规划。

但这似乎并不能影响它在土地市场上的表现,双赢机构总经理章慧芳老师表达了对这块的肯定,“肯定是封顶价,竞争自持嘛,因为这块地所处的区块原来就已经拍到两万多楼面价,而且三墩北本身也是比较热门的区块。”

而在溢价率70%的情况下,58号成交总价仅66323万元,中小型房企也有机会参与竞争,是中小型房企入驻紫金板块享受政府规划红利的入场券。

对此,陈焕春老师做出了解释,“在土地市场上,体量比较小的地,单价可能高,但总价是便宜的,总价低意味着门槛低,意味着有更多的开发商能参与到这个(土地拍卖)里面来,所以说,面积小的地反而更能单价拍的更高,这是土地市场的一般规律。”

此次三墩北单元地块能否再受大鳄青睐,还是会被中小型房企收入囊中,还是让我们等待9月13日的主城区土地出让的结果吧,届时房掌柜将为您带来现场直播,敬请期待。

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