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大城市的房价已经高高在上,还值得买吗?一家风向标房企给予我们的启示

地产党 2017-08-22 14:27:07
不说房事只说房地产的故事地 十五年的地产江湖事

2017年

8月21日

大城市的房价已经高高在上,还值得买吗?

一家风向标房企给予我们的启示

NO. 1|壹

最近,看了一份知名机构对融创所做的研究报告,其中有一章节的内容收录为孙宏斌在接受媒体时具有代表性的观点,大致内容摘要如下:

一新城市的市场没问题,房价肯定也不会出现大幅回调,但我感觉北京、上海的地价太贵了,可能我卖10万元/平方米都不赚钱,因此虽然市场没问题,可价格不合适,我们也是不会去拿这些地的。

三、四线城市地价即便再便宜,但市场不好,所以风险仍是很大的。

更看好强二线城市未来发展,融创未来布局方向也会集中在强二线城市和环一线周边微型城市。

一线城市和强二线城市,更能做出产品溢价,与融创的高端产品定位相契合。

孙宏斌的融创,这几年发展迅猛,不仅仅得益于定位高端产品带来的高溢价,而且在土地市场也是风生水起,布局于一线城市及强二线城市的战略得当。可以这么说,大的战略布局以及市场节奏的把控上,融创和万科一样,具有绝对的风向标作用,不只是城市的选择,在板块的选择上一样精准。

一家具有风向标的房企,在土地市场真金白银的投资,参考意义不局限于房地产开发商,同样对于房地产投资者来说一样极具参考意义。比如,融创对于布局一线城市和强二线的战略导向,值得深思。

NO. 2|贰

参加过老夫现场房地产讲座的朋友们,一定还记得我问过这样一个问题:一线城市房价高高在上,对于投资来说是否还有价值?顺着问题,我们一步步来解析问题背后的逻辑。

诚如“房子是用来住的”所言,房子归根结底是给人住的,只有有了“人”,房子的价值才能得以体现。就像老夫常说的:“脱离人谈房地产的问题,都是扯淡!”

说到“人”自然绕不开人口。现在的北京和上海,人口在2500万左右,这样的人口数量在某些人眼里是太多了,所以会以各种行政手段控制城市人口数量的增加。那到底这样的人口基数是多了还是少了呢?看看我们的邻国:日本总人口数量约1.3亿,而一个东京的人口就达到1500万左右;韩国总人口数量约5000万,更为夸张的是首尔一个城市就有1200万人口左右。

推算一下东京和首尔的人口数量占到各自国家总人口数量,再来看北京和上海的人口数量是多了,还是少了?毫无疑问,不是少了,而是很少!如果老夫说未来的北京和上海人口数量再增加一倍,你应该不会再有疑义了吧?

NO. 3|叁

聊了人口,我们再一起聊聊“人性”的话题。有一句耳熟能详的话叫做“人往高处走”,这就是人性。哪怕我们时常会抱怨大城市交通拥堵、看病排队、读书难进等等,却还是依旧在有可能的情况下往大城市涌。总之,大城市有着不可回避的“大城市病”,但是事物总有双面性,有利必有弊,关键得看利大还是弊大,很显然对于大多数人来说,

大城市有着更多的利益。

所以,从人口流动、人性等因素考虑,未来将会有更多的人或者说有活力的年轻人涌入到大城市,有了“更多的人”,大城市的高房价就有了最为基础的支撑。这也充分证明了,孙宏斌和他的融创深耕于一线城市和强二线城市战略的合理性。

以此类推,也就不难理解现在房地产市场最大的风险其实不在房价相对值较高的一线城市和强二线城,而是大城市限购限贷之下,房地产投资类的需求转移到了的三四线城市,这些城市的上涨理由不是因为自发性价值的显现,更多是因为被动型的毫无理由的上涨。当潮水退去的时候,才发现最大的泡沫还是在三四线甚至于五线小城市。

NO.4|肆

行文至此,吃瓜群众难免会有这样的问题:现在,北京和上海这样的大城市,不都是在限制人口导入吗?吃瓜群众说得非常对,但同时暴露了缺乏远见的浅薄。打个比方更能说明问题,毕竟把复杂问题简单化,一直是老夫所擅长的。至于简单问题复杂化留给那些专家朋友们吧。

言归正传,原先我们国家实行计划生育政策,慢慢的发现很多问题暴露出来(就像很多西方国家的问题一样,人多了反而不是问题,人口负增长才是大问题),接着就是逐步放开二胎,到现在是全面放开二胎。

说人口政策的问题,无非想说明一个观点:政策,只会影响一定时间内的事物发展方向,最终的趋势,终究无法抵挡自然规律的脚步!也就是说,虽然现在北京和上海这样的城市以行政手段限制人口流入,但是未来必定是人口看涨,而不是越来越少。

最后,本着买一送一的优惠大原则,再多说一句:一个留不住年轻人的城市是一个没有希望的城市!以此为指导性意见,对应一线城市、二线城市和三四五线城市,很多问题就不言自明了。

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