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超百万方宅地入市 杭州推地骤然加速

地产杭州客 2017-05-19 14:32:57

▲极度饥渴的杭州土地市场,迎来了一次开仓放闸。

文/杭州客(微信公众号:地产杭州客)


极度饥渴的杭州土地市场,迎来了一次开仓放闸。

5月17日,余杭区国土局挂出了一宗120亩的住宅地块。

这宗名为临平新城西区块L-41的地块,实际上位于星桥。正如翁梅乔司被称为临平新城南区,星桥也被称为临平新城西区,属于大临平新城范围之内。

重要的是这块地的面积,79474平方米,接近120亩。容积率偏低,只有1.5,是理想中的排屋、洋房加小高层楼盘,所以起价有点高,楼面起价9800元/平方米。

这块地比较特别,溢价50%就要进入自持面积竞拍。

如果按50%的溢价率极限值计算,作为纯住宅用地,这块地能拍到14700元/平方米的楼面价。

▲临平新城西区块L-41地块(图片来源于365淘房网)

不过,这块地不远处的通和十二橡树,目前洋房在售价格也只有1.6万/平方米,排屋售价也仅有2.1万/平方米。

正常情况下,这块地应该拍不到50%的溢价率上限,因此,可能不会进入竞拍保障房的环节。

最近杭州挂牌的宅地,尤其是主城区的涉宅地块,起价普遍偏低,这其实不是好事。

因为当地块进入自持面积竞拍环节之后,就意味着相当部分的住宅体量未来无法在市场上交易,从而不能成为新增住宅供应,这雨平衡供需稳定房价预期的目标都是相悖的。


除了这块宅地,据媒体公开报道,临平山北也即将推出一宗77631方的商住地块。

这块地容积率稍微高一些,有2.0,所以可建面积高达15.5万方。

起价也不低,有8506元/平方米。

一年前的这个时候,临平山北的房价也不到这个价。

当然,去年G20前后,来自上海的购买力蜂拥而至,在短短数月间将临平新城乃至临平山北的房价推高一倍,临平山北的金都夏宫房价一度卖到1.6万/平方米。

▲魔都购买力的冲击下,金都夏宫房价在数月之内翻倍式上涨

这也将会是时隔数年之后,临平山北再推住宅用地。

作为曾经杭州的住宅供应第一重镇,临平山北高峰期住宅可供面积近300万方。也因此,这里的房价曾长期在7000-9000元/平方米左右徘徊,并屡屡在市场调整的时候,成为杭州降价重灾区。

不过,经过多年的去库存化,目前临平山北的住宅库存正在告急。

这块地面市的另一个有利时机是,板块内最重要的商业配套万宝城即将开业,而地铁9号线也将在亚运会前通往临平北。

一个是配套,一个是交通,曾经制约临平北的最大两个短板,得到了有效弥补。


在5月17日星桥宅地挂牌的前两天,杭州主城区的丁桥和蒋村挂牌了两宗纯住宅用地。

不过,以我的判断标准来看,这两宗宅地起拍价明显偏低。

丁桥地块楼面起价10098元/平方米,即便按溢价70%的封顶价计算,也只有17166.7元/平方米,仍然不及去年11月28日郑州绿都地块的18516元/平方米。

如此,这块地势必或者说极大概率将竞拍自持面积。

这跟4月24日挂牌的三墩北宅地如出一辙。

杭政储出[2017]14号三墩北地块楼面起始价为10875元/平方米,封顶楼面价为18487.5元/平方米。

而三墩北的住宅楼面价“标杆”是19864元/平方米。

“巧合”的是,三墩北的住宅楼面价新高和丁桥是同一天由同一个开发商创造的,郑州绿都。

现在丁桥和三墩北的这两宗宅地挂价这么低,求绿都的心理阴影面积!


类似的情况还包括主城区的下沙大学城北地块,我在《我们遇到的这些可能是假调控?》一文中分析过,其楼面价极限值,居然低于隔壁2000米元的海宁地块。

此外,三塘单元地块、滨江襄七房地块以及蒋村地块,起拍价定价都偏低,届时,难免不出现较大比例自持面积竞拍的情况——

详见我在《看了这几块地的起价,这是以后让大家都去租房子?》一文中的分析。


好在,最近的推地密度和体量均足够大,或许可以部分平抑拿地躁动。

我算了一下,自4月24日至今,加上即将挂牌的临平北地块,不到一个月的时间里,杭州市区(含萧山、余杭,不含富阳)密集推出12宗涉宅地块。

而且,这12宗涉宅地块中,有5宗面积超过百亩,有10宗地块建筑面积接近或超过10万方。

其中,20万方级的大盘地块有三墩北地块、滨江襄七房地块以及大江东前进街道地块。

这12宗地块加在一起,总计容建筑面积高达157.2方。

即便扣掉商业,纯住宅建筑面积应该也在140万方以上。按套均100方计算,大概能建1.4万套住宅。

只是,因为有自持面积竞拍环节,这1.4万套住宅并不会都成为未来的新增住宅供应。


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