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均价3万+ 购房者却不买账 为这块地绞尽脑汁值得吗?

房掌柜杭州 2017-05-16 14:08:30

4月24日,杭州市国土资源局挂牌出让公告显示,将于5月24日在杭州市江干区钱潮路2号天元大厦5楼钱潮西湖厅出让杭政储出[2017]14号地块。这是继新政后,杭州主城区第二次出让土地。

此地块是三墩北单元继2016年11月28日的郑州绿都项目后再次出让的地块,为三墩北单元B-R21-08地块(杭政储出[2017]14号)。地块位于"紫金明珠"核心区域,东至规划庄墩路,南至规划油车桥路,西至规划莲池路,北至规划墩余路。该地块为住宅(设配套公建)用地 ,出让面积68263㎡,容积率3.0,体量约20.5万方,总起价222709万元,楼面起价10875元/平方米,成为三墩北单元至今出让面积最大的宅地。

此次出让的三墩北单元B-R21-08地块位于墩余路与莲池路交叉口处,西临绿化带,南至油车港。地块所在区域是“紫金明珠”板块,地形方正,未来板块内水系环绕、公园密集,教育资源丰富,有西湖区后花园之称。

如上图所示,红色标记区域为三墩北单元B-R21-08地块所在,房掌柜到达该地时,已经被圈起来,地块平整。

紧邻高速路 或有噪音污染

地块周边规划有多条干道,东至规划庄墩路,南至规划油车桥路,西至规划莲池路,北至规划墩余路,目前均在建设中。另外,地块临近还有长深高速和杭长高速,开车从地块北面的祥宇路出发进入紫荆港北路,一路向南可进入杭长高速。另外,地块周边规划的还有地铁4号线,距离4号线终点站———紫金港站约1.7公里,骑共享单车过去大约10分钟。

紧邻高速路虽是地块的一交通优势,但同时也或将成为其一劣势。地块距离高速路直线距离约200米,当房掌柜到达该地块考察时,听到旁边高速路上的车辆呼啸而过的声音。

公共交通方面,草鞋桥公交站设有296、349路、1202路公交;金蓬街墩余路口公交涨设有303路公交;三墩章家桥公交站设有141路、142路、296路、349路、1202路等公交;西园路灯彩街口公共交站设有132路、149路公交;墩莳家园公交站设有37路、37路快线、37路快线区间、141路、142路、226路等公交;振中路西园六路口公交站设有294路公交。

商业医疗配套规划完善 教育资源丰富

商业配套方面,规划完善。距离地块3公里范围内有同仁汇邻里中心、三墩新天地商业中心、303生活广场、四季百货购物和大润发等商业配套。除此之外,3.8公里处有西田城购物中心。

教育配套方面,距离项目261米处有名雅幼儿园;549米处有智慧树幼儿园;1.6公里处有甲来路幼儿园;1.3公里处有西湖(紫萱)小学和西湖小学教育集团紫萱校区;1.4公里处有山桥小学、杭州大禹路小学甲来路校区;1.6公里处有杭州市文三教育集团文理小学(文理小学)。另外,项目地块的东面规划有一所12班幼儿园,东北面规划的还有一所12班幼儿园、一所42班小学、一所24班初中。据了解,小学约2.7万方,初中约3.9万方,这两所学校未来将引进西湖区的优质教育资源,预计2017年4月开工,教育资源丰富。

医疗配套方面,距离项目2.5公里处有中西医结合医院;2.9公里处有浙江医院分院;3.1公里处有杭州恩华医院。另外,地块周边规划的还有浙江医院三墩分院,目前正在建设中。

周边竞争激烈 开发商还绞尽脑汁拿地?

三墩北单元B区块内首次出让宅地是在2015年10月27日,当时铁建33轮的竞拍最终以总价15亿元、楼面价8510元/平米、溢价率28%竞得三墩北单元B-R21-04地块,项目案名定为中国铁建西湖国际城。竞得宅地的当天铁建就宣布要在拱墅、萧山之后打造西湖区的国际城,成为三墩北的拓荒者。

2016年5月12日,三墩北单元B区块内再次出让地块。经过28轮竞价,万科以25.95亿元、楼面价14902元/㎡、溢价率114%竞得三墩北单元B-R21-06地块,项目案名为万科融信西雅图。大半年的时间内,单元的地价翻了一番。

此次是三墩北单元B区块第三次推出新宅地,与万科融信西雅图仅隔着一条墩余路。地块楼面起价10875元/平方米,相比于中国铁建西湖国际城当时楼面起价6650元/平米了上涨了4225元/平米;相比于万科融信西雅图当时楼面起价6966元/平米上涨了3909元/平米。

地块周边的有万科融信西雅图、中国铁建西湖国际城,目前两个楼盘均未开盘,未来或许成为三墩北单元B-R21-08地块的竞品。

地块目前周边在售的项目有中旅紫金名门宝嘉誉府首开国风美域协安紫郡。中旅紫金名门2、3、4月份成交数据分别为1、17、35套,呈大幅度上涨;均价方面2、3、4月份分别为:26523元/平方米、31044元/平方米、31063元/平方米。宝嘉誉府2、3、4月份成交数据分别为14、41、4套,均价分别为26916元/平方米、26970元/平方米、27003元/平方米。首开国风美域2、3、4月份成交数据分别为2、1、3套,单价分别为23971元/平方米、24895元/平方米、28935元/平方米。协安紫郡2、3、4月份成交数据分别为10、9、34套,均价分别为23971元/平方米、24895元/平方米、28935元/平方米。

从成交数据和均价上来看,三墩北单元B-R21-08地块周边的中旅紫金名门、宝嘉誉府、首开国风美域、协安紫郡等项目的成交并不是很好。而均价方面最高也是3万出头,推测来看未来三墩北单元B-R21-08地块项目的销售也是让人堪忧。

    而购房者们对此板块也并不是很看好。和三墩北单元B-R21-08地块仅一河之隔的万科融信西雅图即将开盘,据说均价要3万+元/平方米。然而购房者们并不买账,觉得那个地方远、没什么配套竟然还要3万+,着实有点太疯狂!

新政后首次出让地块是4月26日,当时杭州主城区出让5宗地块,溢价率均突破50%,需现房销售。其中,6号田园商业地块,更是达到70%封顶溢价,自持100%,且需配建2500方养老用房;7号桃源宅地和8号翠苑商住地,也双双达到70%溢价,并自持一定比例。

本次出让地块封顶楼面价18488元/㎡,作为新政后第二次出让的宅地5月24日的土拍将会上演怎样一个情况。对此,汉嘉地产副总经理陈焕春表示:“目前有土地新政溢价率50%和70%的限制,所以跟之前郑州绿都拿地时政策不一样,所以结果肯定也是不一样的。而正常来讲,宅地一方面不适合自持,另一方面如果做到现房销售很多开发商也吃不消,理论上不影响拍到50%以上。但是因为现在土地市场供给关系比较尖锐,大多数开发商都为拿地绞尽脑汁,所以供给不及的情况下,拍卖结果还是有可能会达到一个比较夸张的程度,事实上它也已经偏离一个正常轨道了。”

究竟三墩北单元B-R21-08地块会拍出怎样一个结果?让我们敬请期待下5月24日的土地拍卖。

三墩北单元B-R21-08地块用地性质为二类住宅用地(R21)。

地块控制指标:

容积率不大于3.0,建筑密度不大于26%,绿地率不少于30%,建筑限高控制在100米以内。

 建设内容:

地块内配套公建建筑面积不大于各地块内地上总建筑面积的10%。社区服务用房按不少于30平方米/百户要求配建,且规模不应少于525㎡:养老用房按不少于20平方米/百户设置,且不少于200㎡。附设托老所一处,建筑面积不小于1000㎡:文化活动站一处,建筑面积不小于1000㎡:社区医疗服务站一处,建筑面积不小于300㎡。

根据市城管办要求设置相应数量的垃圾直运收集点。

交通组织:

1、 机动车主要开口宜朝向莲池路和庄墩路,宜在墩余路上设人行出入口,具体在方案中确定。

2、 机动车配建指标符合相关细则,配建各类停车位。内外交通组织应清晰流畅。内部需配停车位数量的10%预留充电桩的设置条件。

3、 公共自行车配建指标按相关号文配置两处公共自行车停放点,沿油车桥路设置1处2*18米场地21车位规模的公共自行车停放点,沿庄墩路机动车设置1处2*25米场地32车位规模的公共自行车停放点,具体位置在方案阶段予以确定。配置的公共自行车位可以按1:3抵减地块需配设的自行车位。

建筑控制要求:

建筑间距及后退要求、建筑日照要求、竖向设计要求等。

其他:

落实海绵城市建设要求,按照年径流总量控制率不小于75%的控制标准,进行低影响开发雨水工程设计,并编制低影响开发雨水系统设计专篇。

内部景观水系宽度不少于15米,合理考虑其竖向设计,并须确保与外部水系贯通:地块内胸径30厘米以上的大树要保护,确需迁移或砍伐须另办审批手续。

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