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良渚两颗 “ 炸弹 ” 相继拆除 能迎来 “ 王炸 ” 吗?

地产杭州客 2017-03-20 19:06:38

文/杭州客(微信公众号:地产杭州客)


悬在良渚政府、本地居民,购买了良渚房子的广大业主,以及在良渚有项目开发的房产商心头的两颗大石头,今年年初相继落地了。

第一颗是上亿SOHO,去年年中爆出因开发商资金问题停工烂尾的消息。

转机在今年年初出现。

1月3日,上亿集团联姻北大荒集团,双方在良渚公开举行战略合作签约仪式。据公开报道的消息:

1.北大荒将为上亿注入资金。

2.北大荒将在上亿开设农副产品连锁超市,提高项目物业水平。

3.北大荒将把浙江的总部建在良渚上亿中心。上亿提供平台,北大荒提供产品,共同把良渚上亿中心孵化成一个高端的农副产品生产加工项目,构建涵盖仓储、运输、配送等多项服务的公共物流平台。

“天上有没有北大荒……美丽的松花江,波连波,向前方,川流不息流淌,夜夜进梦乡”。

上个世纪九十年代,当这首优美的旋律唱遍祖国大江南北的时候,很多人因为梁晓声的小说,以及同名电视《年轮》而熟知北大荒这个名字,并对孕育了那些知青故事的北大荒本身充满了好奇和想象

那么,北大荒集团又是何方神圣?

其实我也不知道,所以向度娘请教,以下是度娘的回答:

北大荒集团,前身是黑龙江农垦系统,昔日中国人民解放军沈阳军区黑龙江生产建设兵团。创立于1947年,后成为全国最大的商品粮生产基地,全国农业类最大的上市公司,年产粮食总量约占全国百分之五。

更牛的是,北大荒集团辖区总面积5.54万平方公里,其中耕地面积3650万亩。辖区面积超过半个浙江省

第二颗大石头是中青文化广场。

几乎与上亿SOHO(良渚上亿中心的一部分)同时,中青文化广场爆出烂尾消息。

但也几乎与上亿集团公开与北大荒联姻的同时,爆出万科接盘中青文化广场。

不要说在良渚这个目前看起来还比较郊区的地方,即便在市中心,一个项目烂尾,也够区域所有利益相关方喝一壶的。

更何况,这两个项目堪称大象般的体量,以及其在良渚新城中心和核心的位置。

据公开的信息:

中青文化广场建筑面积约30万

上亿中心则接近3倍于中青,总建筑面积高达80万。包括30万方品牌中心,20万方软装中心,12万方旗舰家居,以及14万方住宅和4万方的上亿SOHO。

遑论同时出问题,只要其中的任何一个如果最终得不到妥善解决,对良渚新城以及政府着力打造的梦栖小镇的前景,都将会是巨大的牵绊和阻碍。

很多人,尤其是地产业外人士,对良渚的印象和想象可能还停留在历史课本上的五千年良渚文明。

杭州本地人知道这个地方环境不错,但属于郊区。

最多,大家还知道个良渚文化村。毕竟,这个项目的体量太大了,开发周期太长了,也太有特色,太知名了。

就是这个大家感觉比较郊区的良渚,却有着可以媲美市中心的综合体集群

除了良渚上亿中心和中青文化广场,在良渚新城核心区,还有已经开业的永旺梦乐城,以及在建的平高浙大创业城。

此外,在中青文化广场对面,还有个在售的商业项目中巢起梦公园

万科接盘中青文化广场,多少有点意外,但转念一想,又极度合乎情理

意外是因为,在很多人的概念当中,尤其是在杭州,万科给人的印象,还是一家相对比较纯粹的住宅开发商。

虽然2016年接盘与坤和合作开发40万方的黄龙中心,万科杭州的总部也在去年迁入于此。

但因为项目节点的原因,万科本身并未对此有大的宣传,业界以外的人了解得并不多。

合乎情理是因为,那个王石曾经说“如果有一天不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对”的万科,后来在郁亮的主导下,已转型为城市配套服务商

万科不但大举进入商业地产。

2016年8月,万科甚至公告以128.7亿收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团。

印力的前身是深国投商置,是沃尔玛的战略合作方,按照“订单商业地产”开发模式,为沃尔玛在国内开发建设购物广场。

印力集团旗下有“印象城”、“印象里”、“印象汇”、“新一城”等知名商业品牌。

说到这里,大家可能已经有印象了。

没错,位于申花的城西印象城,以及闲林五常的西溪印象城,就是印力的前身深国投商置开发的。

今年2月16日,万科宣布印力集团董事长丁力业接替万科“元老”丁长峰成为万科商业新任负责人。

据悉,万科正在加快商业板块与印力集团的整合,印力将成为万科商业新的也是惟一的平台

除了集团层面“城市配套服务商”的精神指引,万科上海区域公司也鼓励辖下各城市公司在住宅地产以外创新业务上的开拓。

自去年年底以来,万科上海区域本部首席执行官张海在多个公开场合,发布了其著名的“热带雨林”战略。

什么是“热带雨林”?

在去年年底吉林松花湖的那场媒体发布会上,我正好在场,当时郁亮坐在台下,张海在台上说:

热带雨林是地球上生命力最强的生态系统

第一个物种复杂多样,彼此间生物链紧密关系,互为依赖,形成循环。

第二个是自然形成,不设定生长方向,适于新物种意外发生和进行。

第三点是抵抗力稳定性最强,对外界变化自我调节。

我简单的解读一下,就是除了已经长成参天大树的住宅地产业务,万科上海区域鼓励各类其他业务自然生长,来共同构筑一个热带雨林般的生态系统。

▲万科多业态“热带雨林”业务体系


以杭州为例,目前杭州万科已经涵盖了住宅、商业、养老、教育、美好家、产业地产等诸多业务门类。

作为城市公司,杭州万科已经构建了一个门类众多相互连接的业务系统。

作为与住宅业务联系最紧密的商业地产,同时也是最容易成长为另一棵参天大树的业务,自然是张海“热带雨林”中重点鼓励和支持的对象。

比以上两点更重要的原因,万科接盘中青文化广场,有着非常现实的利益考量。

换句话说,中青文化广场如果烂尾,万科将是最大的利益受损方

个中逻辑,太容易理解。

中青文化广场北面紧邻已经交付的万科未来城一期,西面紧邻未来城二期,而隔着一期,还有未来城三期

未来城一期已经交付,但还有大体量的商铺在售。

未来城二期加上未申领预售证的房源,还有近千套房源可售。

未来城三期体量达13.35万方,其排屋组团梦溪里去年年底才开盘,高层组团尚未开售。

如果中青文化广场不烂尾,假如能够给万科将售房源带来潜在的2000元/平方米溢价,就是差不多5亿的利润。

简单的换算一下,如果万科接盘中青,就算亏5个亿,也是持平的。

当然,这仅仅是作了一种维度的假设。我们相信,万科获取未来之光这个项目本身,应该或者说一定也是有利可图的。

问题是,还远远不止于此。

中青文化广场如果烂尾,将波及整个区域形象。

而在城西北范围内,除了三期未来城,万科还布局了三墩北的西雅图项目,良渚文化村郡西澜山竹径云山、锦云坊在售。

此外,在竹径云山的西边,良渚文化村还有一个未开发的50万方的金色水岸大组团。

也就是说,万科接盘中青文化广场的经济账,跟其他开发商可以是完全不一样算的。

接盘中青文化广场后,万科已将项目改名为万科未来之光。不过,据万科内部人士透露,这只是暂定名。

中青文化广场原来的定位是主打影视文化。无论政府本身,还是万科对外的公开回应,这一基本定位不会改变。

▲图片引用自凤凰房产杭州

我向万科内部人士进行了求证。

因为与计划今年年底通车的地铁2号线西北段零距离,未来之光将打造成复合型地铁口商业商务综合体TOD,基本业态构成包含了写字楼、酒店式公寓、综合性商业,以及一个2000座的剧院。

其中,剧院还将包含会展、宴会等功能。

为了和已经开业并运营非常成功的永旺梦乐城错开定位,未来之光将不会有大卖场。

最终的一些细节,万科内部还在调整。

根据相关约定,项目最快将在4月底前开工。其酒店式公寓部分预计下半年将进入销售周期。

对于良渚来说,在排除了上亿中心和中青文化广场两颗“炸弹”之后,还有一个“王炸”级的重磅消息,等待落地。

此前,传闻菜鸟总部将落户良渚,甚至连地址都已经选好了。

不过,这事尚未最终确定,也可能生变。

今年1月20日,面对有人“别让阿里(菜鸟)跑了”的献策,余杭区商务局在政务网上公开回应如下:

目前,菜鸟网络项目正在杭州开展选址工作,具体落户地尚未最终确定,我区将继续做好项目的洽谈和跟进工作。

不过,从常理和逻辑上看,菜鸟总部落户良渚,确实会更顺理成章一些。

我们看看阿里旗下的三大支柱——

蚂蚁金服在西溪路上的西溪谷,淘宝城在未来科技城,阿里云在三墩北,正好由西一直往西北连成一条紧密的弧线。

如果菜鸟落户良渚,那么,这条弧线就更完美了。马云爸爸的四个“嫡儿子”,将成为联系紧密的邻居。

此外,马云在三墩北阿里云边上打造了一个定位超牛的云谷国际公学。这个学校本身也有阿里系教育配套的功能。

如果菜鸟落户良渚,云谷国际公学辐射到蚂蚁金服、淘宝城、阿里云和菜鸟的范围,将是非常合适的。

当然,还有一点不得不提。

良渚紧邻浙江省政府重点打造的城西科创大走廊东边起点,区域本身环境佳,土地资源相对较多,也比较好,再加上还有良渚申遗的潜在利好,也非常适合菜鸟这种重量级实体总部的落户。

  不好意思,我一不小心又写多了。


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