[摘要] 昨天，市住保房管局正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（简称《试点方案》），明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条举措。
昨天，市住保房管局正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（简称《试点方案》），明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条举措。
从正式出台的试点方案来看，和日前网上听证的征求稿没有大的改动。方案明确赋予承租人子女享有就近入学等公共服务“租购同权”，以及居住证纳入积分管理，对租房者实行“租购同分”。此外，个人公积金可以提取用来支付房租。
今后，将有15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为住房租赁试点企业。未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。
杭州在培育住房租赁市场的道路上大刀阔斧前行，预计在2020年年底，基本形成一个稳定的住房租赁市场体系。
租购同分、成套住房可按间出租 杭州鼓励住房租赁消费
方案明确指出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。另外，杭州还追加提出了“租购同分”，也就是说，在杭州市居住证积分管理中，当租赁住房达到一定年限将享受与购房同等的积分。在方案中，积分细则如何计算，尚不明确。
租房者也可以提取公积金按月转账支付房租，甚至还能享受货币补贴。如果是新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，将可享受公租房货币补贴。
方案鼓励和规范个人出租闲置房源。允许成套住房按间出租，出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米。同时，推行全市统一的住房租赁合同示范文本。
而在日前的征求意见稿中，提出餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住，禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。这次，在正式出台的方案未提及，有待日后出台细则作进一步的规定。
另外，杭州还将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
此前的意见稿提出对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税，房租月收入不超过3万元的，2017年底之前免征增值税，同时，减半征收个人所得税。
在正式出台的方案中，这个细节尚未明确，有待进一步的细则出台。
增加租赁住房供应 出租、承租可网上“一站式”服务
杭州还将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地进行试点。盘活存量土地、用房，探索村集体10%留用地上建设租赁住房。扶持国有企业发展规模化租赁，市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务；选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业。
未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。
出租或租房过程中出现问题怎么办？对此，杭州将加强住房租赁市场监管，搭建住房租赁监管服务平台。建成后的杭州住房租赁监管服务平台将长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租房源等纳入服务平台监管。
通过房源委托合同网上签约、房源核验、房源信息发布、租赁合同网上签约备案等措施，实现住房租赁交易全流程监管；为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上“一站式”服务。
此外，规范住房租赁中介机构，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易；鼓励和规范个人出租住房，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
对于依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，政府给予税收优惠政策支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持；建立住房租赁企业奖励专项资金，未来3年市级财政安排1亿元资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。
租房新政一发布，就有无数的问题涌现。
今后，房子是不是可以只租不买了？租金是否会上涨？商品房是不是会受到冲击，是不是会降价？
记者梳理了其中比较集中的问题，邀请业内人士和分析师们来发表观点。
1.试点方案明确允许套房按间出租，这样不会变成群租吗？
浙江中原地产首席分析师荆海燕：现在合租比较普遍，群租之前因为管得比较严格，应该不太多。
每日商报房产部主任施颖：方案允许按间出租，也规定了均租住使用面积不低于4平方米，那么只要符合这个条件就可以。这对于加大租赁房源供应，是有好处的。政策不鼓励群租，但是鼓励合租。
2.怎么看待“租购同分”中的积分？
每日商报房产部主任施颖：现在具体的积分细则尚未出来，如果可以和落户、入学挂钩，那么会有更多人愿意接受租房，只要累积到一定积分就可以享受公共服务。这样房东也乐意将房源纳入租赁平台。届时，租购同分会和租赁平台结合，更容易市场监管。
浙江中原地产首席分析师荆海燕：租购同权一时间还做不到，所以可以利用“租购同分”，让非杭户籍人员享受一些公共服务，接受租房。
3.租金会涨吗？
浙江中原地产首席分析师荆海燕：租金的涨跌主要是看供求关系。今年是杭州的拆迁大年，城中村大量拆迁导致租赁房源紧张，目前租金已经涨了不少了。
每日商报房产部主任施颖：暂时租金有可能会上涨，但是也不是的坏事。比如，对于开发长租公寓的企业来说，这是一个新风口，他们会去收购一些物业做租赁住房，供应市场需求。因此，就算租金短期内上涨，等到房源供应量大时，自然会平抑租金，达到动态平衡。
群岛创始合伙人黄芳：杭州的租金平均水平一直不算高，今后，租房租金估计要涨了。
4.对经营长租公寓的企业是个机会吗？
群岛创始合伙人黄芳：对长租公寓的运营企业来说，这个政策是重大利好。税收减免直接影响了租赁行业的利润水平，行业规范管理是任何一个行业做大的前提。未来是销售和租赁双分天下的市场了。
其实，国家已经在几年前就开始培育发展住宅租赁行业。我们也是因此提前布局的。但随后把租赁作为房地产调控的长效机制，如此一揽子政策鼓励发展，还是超过我们之前的预期。
5.今后，人们会不会只租不买了？
浙江中原地产首席分析师荆海燕：那要看租能不能带来安全感。
每日商报房产部主任施颖：如果租金稳定，租房也完全可以享受买房的一切权益，比如入学问题。那么，我相信不少人能接受只租不买。
透明售房研究院院长方张接：有恒产者有恒心。中国五千年购买住宅安居乐业的传统文化不会迅速改变，依附在住宅上的城市教育、社会保障等附加资源很难轻易改变，一二线城市租金率普遍偏低的现实很难根本改变。这也表示，大家还是倾向购买房屋来获得幸福感。
6.对今后商品房市场的影响会有多大？
浙江中原地产首席分析师荆海燕：我觉得政策的落地和执行都需要时间去观察。作为普通老百姓短时间内还无法感知，但是作为政策的初衷来讲肯定对于稳定房地产市场有一定的作用，为一些暂时没有能力购房但又期望能在杭州长期发展的人和家庭来讲，提供了一个可能性。
每日商报房产部主任施颖：目前，方案的一些细则还未出来。我认为，要从细则看操作的可能性，可操作性有多大，决定了对现有商品房市场的冲击有多大。
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