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楼市调控效果显现:上半年成交降温 35城或需补库存

中财网     2017-07-11 10:00

[摘要] 如果你问上半年楼市最重要的时点,很多人会回答“3.17”。这一天,北京再度加码楼市调控,随后数十个城市跟进、并屡出新招。多家地产研究机构的报告显示,楼市调控效果显现,热点城市带动下,楼市上半年销量出现下滑,北京、上海、深圳的新房成交套数同比降幅都在三成以上。

如果你问上半年楼市最重要的时点,很多人会回答“3.17”。这一天,北京再度加码楼市调控,随后数十个城市跟进、并屡出新招。多家地产研究机构的报告显示,楼市调控效果显现,热点城市带动下,楼市上半年销量出现下滑,北京、上海、深圳的新房成交套数同比降幅都在三成以上。

观全国

销售面积、金额增速同步下滑

国家统计局数据显示,1-5月,全国商品房销售面积增速比1-4月份回落1.4个百分点;商品房销售额增速回落1.5个百分点。较2017年年初,全国商品房销售面积、金额分别下降7.4和10.8个百分点,较去年最高点下降22.2和37.3个百分点。

销售面积和销售额增速的同步下滑,真实反映了紧缩政策的调控效果。

某研究中心在《2017年上半年度总结展望》报告中指出,首先是各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减,制约了销售量增长;其次,一二线城市限购、限贷、限售等政策频频加码,热点三四线城市纷纷由刺激转为紧缩,商品房成交规模随之持续降低。

不仅如此,北京3·17楼市新政掀起的一波调控潮,彻底拉开了一季度和二季度商品房销售数据的距离。某研究中心指出,二季度,商品房单月销售面积、金额的绝对值回落至近一年的月平均水平之下,且始终处于下滑通道。

“销售下滑是必然的,至少三季度或延续政策收紧和量价回稳的两个主要特征,但伴随补库存和增供应的节奏加快,预计成交下滑幅度会不断变小。”业内在接受中新网记者采访时说。

看城市

一线楼市成交面积下降 深圳降幅最大

分城市来看,热点一二线城市与三四线城市间的成交情况出现分化,一二线楼市成交结构占比明显减少。

中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2017年上半年)》显示,30个重点监测城市中,17个城市上半年成交面积同比下降。其中,一线阵营中的北上广深成交面积同比降幅较高,深圳降幅超50%,北京、上海降幅高于30%,广州累计同比降幅为20%。

二线城市阵营中,南京楼市上半年成交面积降幅达61.19%,杭州、长沙的同比降幅也超过50%。

再来看成交套数,记者梳理官方和机构发布的成交数据显示,上半年,北京、上海、深圳的新房成交套数同比降幅都在三成以上,而广州表现相对平稳,同比降幅仅为一成。

据某集团市场研究院数据统计,北京上半年新建商品住宅(不含保障房)共网签16332套,同比降38.6%,创2010年以来同期新低;二手房交易量也减少逾三成,房价由区域性回落逐步转为普遍回落。数据显示,上海上半年新建商品住宅成交套数约29300套,同比下跌51.78%。

深圳市规划和国土资源委员会发布的统计数据也显示,上半年深圳新建商品住宅共成交10502套,同比降54.7%;广州则是四大一线城市中表现最为平稳的,上半年新建住宅网签成交50774套,同比降10.92%。

问库存

挤出效应叠加购房意愿提升 去库存显效

上述中指院报告还指出,截至今年6月末,中指院监测的12个城市中,除南京、宁波、蚌埠、广州外,如北上深等其余城市库存均有不同程度下降。三四线城市在溢出效应影响下,去库存效果显著。

“去库存依然是当前楼市的主要工作,而控房价是衍生出来的任务。”业内说,三四线楼市全面回暖,与一二线楼市政策频频收紧不无关系;同时,此类城市购房者的购房积极性也在提升。

谈及当前库存趋紧的热点城市,业内表示,理论上,房屋存销比低于12个月也需要补库存。根据某研究院70城库存变动数据,5月份存销比低于12月的城市就有35个,且不仅有北京、上海、广州、南京、重庆等热点一二线城市,还囊括九江、茂名等三四线城市。

“对于热点楼市,增加供给是正确方向,但供给增加的内在结构也很重要,是不是真的增加了流入市场的有效房源,决定能否缓解供求关系。”新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷告诉中新网记者。

欧阳捷认为,一二线城市控房价有两个基本做法:增加市场供给、控制房价上涨预期。“因为,如果房价预期上涨,基于购房者‘买涨不买跌’的心理,可能会吸引刚需和改善型购房者成为‘投资者’”。

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