[摘要] 前几日，北京、上海、深圳相继出现首套房贷款利率大幅上调的新闻，部分银行首套房贷款利率为基准利率的1.1倍，二套房为1.2倍。
前几日，北京、上海、深圳相继出现首套房贷款利率大幅上调的新闻，部分银行首套房贷款利率为基准利率的1.1倍，二套房为1.2倍。
这股风吹到了杭州。昨天，记者从杭州多家银行了解到，从6月开始，首套房利率优惠基本取消，大多执行基准利率。个别银行首套房贷款利率上升到1.1倍，二套房利率则上浮至1.2倍。
首套房贷款利率又上浮
据记者上个月还写过一篇新闻，首套房房贷利率优惠缩减至9.5折，个别银行变成基准利率。一个月过后，情况又变了。
记者联系了交通银行、光大银行等杭州七八家主要银行，大多数目前首套房房贷已执行基准利率，且房贷额度紧张。个别银行针对部分优质客户，可以打9.7折或9.5折。
有两家商业银行表示，只有接受首套房1.1倍的贷款利率，二套房1.2倍利率，才能优先办理按揭贷款。
对此，相关部门负责人分析：“大背景是国家金融去杠杆化，抑制金融泡沫，金融资金走向将面临大洗盘。”
他进一步解释，今年新增贷款受宏观政策影响，银行提高了盈利指标考核，而房贷因为时间长，盈利能力差，因此出现银行停贷，或者谁愿意上浮利率就优先贷给谁的状况。
首套房贷款利率上浮，对目前楼市的杀伤力不小。据某楼盘营销负责人透露：“这是6月刚发生的情况，要么客户得接受利率上浮，要么贷不出来，目前因为贷款问题，我们项目可能流失四成左右的客户。”
按照200万元房贷计算，两个月前杭州首套房贷款利率还能打9折，30年期月供10027元；执行基准利率4.9%时，30年期月供为10615元；但是如果按1.1倍基准利率执行，即贷款利率5.39%，30年期月供为11218元。利率从9折上涨到1.1倍，每个月将多还1191元。
而首套房购买者往往是刚需人群，在杭州房价上涨后，还贷压力本就不小，若每月要再多还这么多钱，的确有不少人干脆就推迟购房计划。
“已经付了定金，但还在排队等网签的这一批购房者比较受影响。因为只要可以网签，就可以去办按揭，但现在网签还没轮到，贷款已经收紧。这部分购房者要么接受利率上浮，增加购房成本，要么只能退房。”一位开发商人士表示。
事实上，购房者不能办出按揭，开发商就拿不到按揭款，对开发商的资金回笼也造成压力。
杭州就有一个楼盘出于回笼资金的压力，要求购房者必须支付六成首付，否则将失去购房资格。
上周末，李先生收到置业顾问的通知，第二天就得先交六成首付，否则买不了。
“我们这套房总价240多万元，原先以为是三成首付，我们还是借了钱的。现在一夜之间又要多凑出70多万。”李先生非常无奈，咬牙再次借钱，才终于将这笔钱付了。
据记者：“当天去付款时，我这首付六成的，必须排在那批全额付房款的购房者后面。”据了解，当天付全款的购房者不在少数。
知情人士透露，现在网签受限的情形下，一些开发商不得不为了回笼资金，筛选购房者。
浙江厚道资产管理有限公司CEO丁浚哲告诉记者：“目前的按揭贷款批下来需要不少时间，开发商拿不到钱，回款压力就大。对于回笼资金要求比较严格的房企，就开始挑客户，首付六成或者全款才卖。
他说：“这种情形，往往是调控非常严厉，但楼市仍比较火热的两三个月内容易出现。开发商敢于挑客户，是因为杭州楼市目前供应量不足，不怕房子卖不出去。等两三个月以后，市场会逐渐冷静，大量购房者开始观望，开发商也许就不敢这么做了。”
专家称，调控进入深水期
丁浚哲表示，房地产调控，在资金层面上，一般都是先从开发商开始。去年12月到今年1月前后，各大银行都已收缩了开发贷的贷款规模，同时也斩断了相关资管计划和信托，公司债也逐渐被限制。事实上，从去年底以来，围绕房地产公司获取资金的各种方式，几乎都逐渐上了枷锁。
丁浚哲说，从过去的楼市调控过程看，房价调整有一个共同的前提，就是开发商缺钱过冬了。如果房企资金充足，那么主动降价的几率是微乎其微的。
“当房贷利率开始大幅上调，甚至有的银行停止按揭贷款，往往是调控进入深水期，威力也将显现。”丁浚哲表示，银根缩紧才是深水炸弹，不仅影响需求，也直接影响房企的资金回笼，更会影响预期。
“杭州这一轮的严厉调控政策，其实还差最后一根稻草。”丁浚哲认为，这根“稻草”，可以有三种情况，一种是杭州也像某些城市一样出台“限售”政策；第二种，就是土地市场冷却；第三种，一旦有个别开发商因为资金压力开始清仓跑量，就会引发市场的跟跌效应。
丁浚哲表示，随着楼市调控逐渐加码，开发商内心实际上非常焦灼。一方面是拿不到地的压力，而拿到了地，付了高昂的土地款，就需要及时回笼资金，但资金的回笼又受到网签受限、按揭审批慢等限制。
他认为，三根“稻草”不管出现哪一根，下半年都会有开发商以走量的形式来回笼资金。（澎湃新闻网）
房贷渐次收紧：优惠一减再减 部分银行按月放贷
优惠一减再减 房贷渐次收紧
据记者近日从北京、广州多地商业银行及中介机构处获悉，部分银行进一步调整个人住房按揭贷款政策。北京多家房地产中介透露，个别银行首套住房按揭贷款利率为基准利率的1.1倍，其中“补按揭”和“接力贷”利率为基准利率的1.15倍；二套住房按揭贷款为基准利率的1.2倍。由于资金面趋紧，一些银行从4月1日开始停止受理个人住房按揭贷款业务。业内人士分析，近期部分银行上调房贷利率是年中流动性偏紧所致。随着调控措施进一步深化，一线城市楼市成交日益下滑，量价齐跌形成趋势，楼市明显降温。
部分银行按月放贷
北京市西城区长椿街附近某大型中介机构门店经纪人据记者表示，目前部分银行的首套房贷款利率为基准利率上浮10%，二套房贷款为基准利率上浮20%。
业内人士表示，5月前后，北京部分银行执行的首套房贷利率水平由原来的基准利率9.5折上调至基准利率，二套房贷利率则是基准利率的1.2倍。5月上海也有多家银行上调首套房贷利率，审核更趋严格。
新一轮房贷利率调整目前只涉及个别银行，多家银行以及某大型房地产中介人士告据记者，目前多数银行在实际审批房贷时，按基准利率执行的情况居多。
中信银行总行营业部相关人士表示，目前该行对首套房贷款执行的利率为基准利率，对二套房贷款则是基准利率上浮20%据记者以购房者身份咨询华夏银行、北京银行等工作人员时，也得到了“首套房贷目前执行基准利率”的答复。
二套房方面，目前工行、农行、中行、建行和交行等五大行的二套房贷利率上调至为基准利率的1.2倍，北京银行、招商银行、中信银行等二套房贷利率也上调至1.2倍，民生银行则上升至1.3倍。此前，大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。
伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，部分银行调高房贷利率或受年中流动性偏紧影响。随着资金成本提高，房贷利润空间有限。
某银行北京分行房贷部门相关人士透露，去年总行以年为单位向分行下发放款额度，而今年由于内控原因，改成按月下发。一些银行从4月开始停止受理个人住房贷款业务。
北京某大型房地产中介机构人士表示，由于工、农、中、建等大型银行个人住房按揭贷款业务申请趋于严格，目前平安银行、华夏银行等中小商业银行成为房贷业务的主力军。
除北京外，其他一些一线城市房贷利率也出现调整。近日，广东银监局对广州地区22家银行的调查显示，对于首套房贷，执行基准利率的银行约占被调查银行的80%，其中5家国有大型银行全部取消此前9折的利率优惠，上调至基准利率；2家股份制银行将利率调整至基准利率以上；较基准利率下浮的5家银行中，下浮幅度均不超过10%。
银行资金成本上升
融360数据对大中城市房贷利率优惠情况的统计显示，今年以来，首套房贷平均利率较优惠的城市中，已无北、上、广、深这些一线城市。在位列前十位的城市中，宁波、大连、沈阳、无锡较基准利率的平均折扣为8.8折至8.9折，其他4个城市的平均折扣均为9折。
前述某银行北京分行房贷部门相关人士表示，对于首房贷，目前北京地区大部分银行执行基准利率，仅有少数外资银行能给9.5折优惠，而且要想拿到优惠，申请人必须通过银行对征信、收入、首付真实性来源等方面的严格审核。
中原地产首席分析师表示，随着调控越来越严格，房价将出现调整。过去两年银行的房产抵押物大量增加，风险也对应增加。银行对抵押品的风险意识将提高，预计后续将继续收紧房地产贷款额度并提高贷款利率。
中原地产研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等城市房贷利率上行。在35个城市的533家银行机构中，有122家的首套房贷利率折扣减少，占比22.89%。
5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。一家股份制银行深圳某支行负责人表示：“5月下旬开始，我们行的首套房贷利率从基准利率的9折上调至9.5折，而且总行对于地方分行、支行的额度卡得特别紧。有时分行已经批贷了，但没有钱放给客户。”
除利率优惠空间收窄外，放款周期也给房地产成交带来一定影响据记者在采访中获悉，一些购房者虽然争取到9.5折甚至更低的利率，但银行放款周期存在拉长的情况。
多位银行业内人士表示，银行房贷业务全面收缩事出有因，除响应国家政策、应对房地产风险外，资金成本不断上升也是重要原因。商业银行必须充分考虑利润和，将有限的资金投放到较高的领域。近期市场利率水平上升，并且近年银行的资金来源趋于短期化，而个人房贷期限往往是二三十年，期限错配的压力在流动性紧张时变得非常突出。
楼市成交明显缩量
房贷收紧、放款周期延长，楼市交易成本随之上升，交易缩量，买卖双方的博弈也发生变化。
某大型房产中介机构大兴区门店经理介绍，在5月成交的一项交易中，买主看中了一栋房龄为10年、“满五”的两居室。4月初，在完成审核购房资质、签订意向合同、网签等流程后，由于买主个人征信原因，银行迟迟未发放贷款。中介办贷人员与银行人员经过沟通后，取消买主的9.5折利率优惠并调减贷款额度，直到6月初才顺利放款。去年即使出现征信问题，利率优惠也不会调减，而且即使调减贷款额度，也不影响放款周期。
多位中介经纪人员表示，由于银行信贷收紧信号强烈，加上严格调控带来的买盘缩量，买卖双方博弈较以往发生了变化。例如，一套报价400万元-500万元的房产，买主很容易就有10万元-15万元的议价空间，这在3月之前是不可想象的。
某大型中介机构数据显示，在北京大兴、房山等去年初房价快速上涨的区域，4月以来多个楼盘没有成交记录。业内人士表示，相比于西城、东城、海淀等价值高地来说，其他一些此前所谓的“价值洼地”在这一轮调控，房价回落会更明显。
孔丹认为，在限购、限贷政策密集出台的背景下，房贷的利率上行势必对购房者心理、市场预期产生重大影响。
房贷利率浮动不宜搞价高者得 有劫贫济富不良倾向
房贷利率上升，能够改变投机者的预期，从而有效遏制“炒的”需求。但是，首套房大都是“用来住的”，安居乐业也是最为重要的民生，应该得到保障。
某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露，在该行内部，房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。换句话说，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，不接受上浮者则可能面临长达数月的等待。银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开，北京、广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的利率。
资金成本上升、风险加大，利率自然要上涨，反之亦然，这是银行信贷再正常不过的事情。毕竟银行作为商业机构肯定要营利，“在商言商”无可厚非。
但是，金融业从来是受到高度管制的行业，即便是在以高度市场化自居的美国，美联储也经常以利率作为经济调控的手段，全球没有哪个国家执行金融不干预政策。房地产市场的涨跌与利率等信贷政策关系十分密切，笔者认为，房贷利率不能是银行的“纯商业”行为，利率的上下浮动、差别化信贷政策执行，不能由银行“在商言商”实施“价高者得”。例如，去年出现令人咂舌的“天量房贷”现象，和如今的首套房贷利率上浮等，都是银行“在商言商”行为所造成的社会“不合意”结果，甚至有违市场公平原则。
利率等房贷政策是影响房价变化的重要外生变量之一，利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动，而房价暴涨暴跌有可能引发金融风险甚至经济危机。从各国经济史来看，房地产所引发的金融风险是当今世界上引发金融危机、经济危机的重要风险源之一。因而，房贷利率不能等闲视之，绝不能成为银行业的“纯商业”行为。
刚过去的房价疯涨，在某种程度上就是银行的“在商言商”行为所致。2015年以来，在货币宽松的背景下，再加上实体经济增长速度下行、资产配置荒等，住房按揭贷款被银行认为是最优质、安全的信贷业务。各家银行不约而同地“爱上”了房贷，利率下降到8折等。2016年，5家银行个人住房贷款增幅均为三成左右，5家相加共新增个人住房贷款2.9万亿元。除交行外，“工农中建”四大行新增个人住房信贷占全部新增个人贷款的比例，均在七成以上。最可怕的是，信贷资金对实体经济造成了“挤压效应”，引发了全社会对中国经济“脱实向虚”的担忧。
应该说，眼下提高房贷利率是符合调控房价的要求的，亦是对此前降低利率引发房价上升的一种纠正。房贷利率上升，能够改变投机者的预期，从而有效遏制“炒的”需求。但是，首套房大都是“用来住的”，安居乐业也是最为重要的民生，应该得到保障。
银行的“在商言商”出现了一些不正常现象。一是“价格高者先得”，有可能利率上浮大的二套房审批更快；二是还出现了“高净值客户”，银行的“优质客户”可以更快获得贷款；三是对于新房按揭贷款，若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷发放也可能“插队”。从“在商言商”的角度来看，银行实施的是正常的“逐利行为”，但这对购买首套房的中低收入者是一种极大的不公平。
银行在房贷中的“在商言商”，对房地产大波动起到了推波助澜、“劫贫济富”的不良倾向。房地产的大波动是任何一个国家都不愿意看到的结果。因而，这就要求将利率上下浮动、差别化信贷政策等房贷政策纳入到宏观审慎金融监管政策的视野范围内，并基于公共利益将其监管长期化、常态化、公共化，而不能任由银行“自说自话”。
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