[摘要] 现在杭州有不少小区，每年都有不错的经营性收入，甚至能拿出一部分给业主发福利，这让不少市民很是羡慕。可最近，杭州江干区闸弄口街道的兰苑小区也要给业主发福利，却遭到部分业主的反对，街道和社区也不提倡这样做。
现在杭州有不少小区，每年都有不错的经营性收入，甚至能拿出一部分给业主发福利，这让不少市民很是羡慕。可最近，杭州江干区闸弄口街道的兰苑小区也要给业主发福利，却遭到部分业主的反对，街道和社区也不提倡这样做。
小区目前有100万盈余
发福利会用掉72万
兰苑小区在三里亭，步行到闸弄口地铁站只要10多，是个由经济适用房、安置房等类型的房子组成的一个小区。小区共有1700多户，批房子在2004年交付入住，整个小区已交付入住10来年了。
小区环境不错，东大门入口两侧有不少商铺，从小超市到餐饮店、中介公司等一应俱全。小区里有6-7层的多层住宅，也有高层住宅楼，此外绿化面积不少，树木郁郁葱葱。但仔细看，发现不少单元楼的大门下方，大片油漆已剥落，裸露的部分生了锈。
孟师傅自小区交付起就住在这里。今年5月底，他发现小区告示栏里贴着一张通知，说从6月10日开始到8月10日，经营性收入会发放给业主做福利。
通知里说，这个决定是根据去年11月业主大会中的意见征询内容，依照参加业主大会业主的表决情况，“其中有94%的业主同意用小区经营性，按建筑面积每年每平方米3.6元发放给业主，抵扣2017年全体业主的部分物业管理费。”如果住户缴纳2017年的物业费，就按应有的抵扣金额返还给业主。
那么，兰苑小区这笔发福利的钱是怎么来的？
据了解，兰苑小区每年有约130万元的经营性收入，收入来源主要是经营性用房租金、停车位租金等。现在小区里多层住宅的物业费是0.55元每月每平方米，高层住宅是0.77元每月每平方米。按照现在的物业服务合同约定，经营性收入的60%是要补充物业费的，即78万余元，此外每年还有些小区设施维修等开支。
据孟师傅了解，小区经营性收入按比例补贴给物业的情况已经有很多年，从最初的分给物业公司八成，逐渐下降到分给物业公司六成。
根据去年小区经营收支情况报告，小区有20万余元的盈余。目前在第二届业委会手上，一共有100万余元盈余。兰苑小区的总住宅面积约20万平方米，按每年每平方米3.6元的补贴来算，理论上来说，这次补贴将花掉约72万元。
小区设施设备已比较老旧
有业主反对发福利
看了这则发福利的告示后，孟师傅却急了。他说，之前他就跟另一位小区业主徐师傅找到社区，希望社区能劝说业委会别这样做。主要原因是小区设施设备已比较老旧，需要公用资金去维修、维护的项目不少，这笔钱应该优先花在这些地方。
“这些钱发到每家每户才几百块，发挥不了什么大作用，但是全小区的钱汇到一起就能做‘大事’。”徐师傅说。
孟师傅拿出了当时的意见征询表，上面主要问了三个问题：对物业公司是否满意、是否同意用经营性补贴物业费、用经营性收入安装充电桩。去年12月中旬，兰苑业委会张贴的公告说，共发放意见征询表1523份，收回1198份，其中有1127票赞成发放福利，47票反对。94%的同意率就是用赞成票数占回收票数的比例算出来的。
但是征询表上有句话：不予表态放弃的视为同意。这让孟师傅和徐师傅无法认可这个意见征询表的投票结果。
但是也有小区业主表示，支持业委会发福利。一位业主表示：“业委会说在哪里修东西花掉了多少营利性收入，这些具体的我们也不太清楚。但现在这样发福利，我们看得见，感觉钱确实发在每个业主手上了，我觉得挺好的。”
街道和社区也不提倡发福利
本届业委会9月开始进入改选
兰苑社区党委副书记褚雅萍告诉记者，街道和社区也不提倡业委会这么做，社区、街道、城管相关部门都跟兰苑小区业委会主任谈过，希望别这样发福利。
“比如我们发现兰苑小区的保洁做得不好，后得知，是小区物业公司经营状况不好，为削减开支，聘用的保洁员工数量少导致。”兰苑社区的工作人员施海华介绍。
褚雅萍说，去年因实在看不下去兰苑小区的卫生状况，社区花了约7万元，将小区里堆积了快1年的建筑垃圾等运走，整整拉了100多车，小区重新购置的分类垃圾桶也是社区出资的。而这些开支原本应该由小区物业承担，物业钱不够由业委会来分担。
褚雅萍也询问过兰苑小区的物业公司，目前小区有哪些设施需要维护。物业公司开出了一个单子，上面列出了11个项目，包括小区监控老化严重、路灯老旧、高层消防通道防火门需要更新等。“他们的意见征询表没将全部的情况告知业主。如果在征询中，有写明小区还有哪些项目是需要维护的，然后再问是愿意维护还是发福利的话，那就合理很多。”褚雅萍说。
记者采访中，社区提出，想请业委会主任跟社区、业主再商量下发福利的事情，但是业委会主任没有接受。随后记者也尝试联系业委会主任，但截至记者发稿，一直联系不上本人。
据了解，小区第二届业委会将在今年12月结束任期，业委会改选将在9月进入程序。有居民猜测，正是因此，这届业委会才会急着在9月前将这笔福利发掉。
●律师说法
用经营性收入中的结余部分发福利
应结合小区的实际情况而定
浙江中杭律师事务所律师王健指出，《中华人民共和国物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
而《浙江省物业管理条例》中作了进一步的规定：“业主所得主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。”
另外，针对小区经营性收入，《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第三十一条有更明确的规定：“物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。”
王健律师认为，如果是刚建成不久的小区，可能维护得比较好，需要动用的维修资金还不多。但随着以后小区逐渐老旧，电梯等公用设备老化，要维修的地方肯定会越来越多，到时候如果维修资金有缺口，再去向业主摊派收钱，通常会很困难。
“因此，在小区的维修基金不到位，需经营性收入来补充的情况下，经营性收入补贴物业费的做法不妥，是个短期行为。”王健认为，应结合小区的实际情况，让经营性收入真正取之于民，用之于民。
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