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起拍价52万元的留下老房拍出289万元 溢价率将近456%

钱江晚报  徐叔竞   2017-05-18 11:07

[摘要] 上周四,一套起拍价52万元、评估价73万元的西湖区留下街道的老房子,最后成交价为289万元,单价高达5.85万元/m2,溢价率将近456%!这可能是淘宝司法拍卖平台上溢价率最高的拍卖房之一。

上周四,一套起拍价52万元、评估价73万元的西湖区留下街道的老房子,最后成交价为289万元,单价高达5.85万元/m2,溢价率将近456%!这可能是淘宝司法拍卖平台上溢价率最高的拍卖房之一。

在调控升级,法拍房热度有所降温的背景下,这套房子为何能拍出如此逆天的价格?业内人士猜测,卖家很可能是冲着“拆迁房”的预期来的。

“拆迁”预期下,竞拍溢价率456%

5.85万元/m2单价远超周边房源

这套溢价惊人的房源,位于西湖区古灵慈桥20号2单元101室,具体位置大概在西溪路以北、百家园路以西、天目山路以东。根据资料显示,该房源建于2001年,为上下两层房屋,建筑面积为98.82m2(其中确权面积为49.41m2,另外49.41m2未确权)。

在竞拍说明中,处置方东阳市人民法院对此有一段特别介绍:“该房产有证建筑为第一层,第二层为无证加盖,本评估报告仅对第一层定价,未评估第二层价值,本院不承担对无证的第二层建筑的过户及作证义务。”

尽管有如此不利因素,但并未阻止竞买人的热情。这套房源吸引了56人报名参加竞拍,经过159轮角逐,最后由一位韩姓竞买人以289万元的高价拿下。也就是说,如果按照该房源实际确权有证的建筑面积,这套房子的成交价相当于5.85万元/m2。

钱报记者查询了杭州透明售房网和中国指数研究院成交数据,该房源附近的楼盘主要有钱潮花园、雅戈尔西溪晴雪和滨江西溪明珠。

其中钱潮花园建筑年代为2000年,跟古灵慈桥这套房源年代接近,但近月来无成交记录,在售房源不多,目前主流的120多m2户型挂牌价在240~260万元之间,折合单价在1.8~1.9万元/m2;次新房西溪晴雪今年3月成交了一套89.15m2的二手房,成交价为259万元,折合单价约2.9万元/m2;西溪明珠为新盘,主要是排屋户型,目前成交均价约为38864元/m2。

再远一点的和家园和万科玉泉,即使精装修房源,单价也不过4万多元/m2。

无论以周边哪种类型的房源做比照参考,古灵慈桥这套房子的成交价都是偏高的。即使有“拍卖房不限购”这样的优势加持,似乎也支撑不起这样的报名人数和竞拍热度。

有知情人士说,买家们很可能都是冲着这套房子“要拆迁”而来。因为今年是杭州的拆迁大年,留下一带有多个社区被列入征迁范围。

从目前官方发布的消息来看,留下街道今年6月底之前将完成金鱼井、留下、横街、屏峰等社区共759户的拆迁,完成东岳社区王家坞、庙坞、大龙驹坞、小龙驹坞698户综合整治。

一位网友表示,这套房子原本3月底4月初的时候就挂出来,计划在4月26日开拍,后来不知何故中止了拍卖,然后又在5月份重新上线拍卖,自己曾经特意去现场了解过这套房源,据说是在拆迁范围内,5个月内就要拆掉。

因此这套房有很多人抢,他并不意外,让他意外的是最后成交价居然如此之高:加上各种税费,买下这套房子的成本至少在300万元以上,问题是,拆迁补偿费用能超过这个价吗?

记者留意到,古灵慈桥这套拍卖房源的土地性质为国有划拨土地。而根据相关房屋征收赔付政策,划拨土地的房子在赔付时没有土地使用权的补偿,而普通的国有出让土地的房子有土地使用权的补偿。

眼睁睁错过一套拆迁法拍房

郭女士懊悔不已

事实上,有拆迁预期的拍卖房,一直是市场上的香饽饽。记者的一位朋友郭女士,就因为错过了这样一套拍卖房而后悔不已,那是今年1月份时候的事情。

当时,淘宝司法拍卖平台上挂出了一套拱墅区阔板桥的房子。根据标的物描述,该房源建筑面积为37.09m2,位于2楼,是一梯八户里的中间套,1室1厅1厨1卫。

虽然竞拍说明上没注明房子的建筑年代,但郭女士自己去现场实地勘察过,“是很老的房子,估计是上世纪80年代的。”这套房源的起拍价是33万元,评估价是42.23万元。

自己就是从事二手房行业的,郭女士对拆迁房还是比较敏感的。她之前去阔板桥周边一带了解过情况,一位住在这套房源隔壁的阿姨告诉她,边上农民房都在拆迁了,据说6月底前会完成,阔板桥的房子估计也快了,这里以前是单位分房,最近单位已经在找住户们谈话,说可能会拆迁。“听到阿姨这么说,我基本上有80%的把握,这套房子会拆迁。”因此,她很快报名,参加竞拍。

“阔板桥的房子因为年代久远,又地处城北半山一带,并非市场热点小区,根据当时的二手房市场价,单价1.5万元/m2撑死了。

因此我对这套房的竞拍心里底价是50万元。”根据她之前的估算,这套房子如果拆迁,有可能获赔一套60m2左右的房子,其中差额面积按照20多万元的预算购买,相当于以70多万元买到一套60m2的房子,那还是颇有赚头的。

郭女士说,因为拍卖房的竞价通常在最后半小时才是真刀真枪的时候,因此她直到1月9日上午9点多才打开竞拍网页,结果一看出价,她就有点懵了。没想到当时竞争对手的价格已经出到了60多万,而且加价都非常强势,她顿时觉得兴味索然,再也不想出价了。

当最后成交价定格在79万元时,她只有一个念头:“敢出79万的那位竞买人,他对这套房子将要拆迁的把握度肯定比我更高,我是80%,他是100%,他的拆迁消息来源一定非常准确。”

果然,才过了3个多月,就传来这套房子要正式拆迁的消息。郭女士郁闷啊,就这么眼睁睁错过了一套拆迁房。

有人买房博拆迁,结果八年未拆

运气好的隔年拆迁,补偿翻倍

在司法拍卖里找拆迁房,总是可遇不可求,况且现在拍卖房基本无法捡漏,因此很多人更热衷于在二手房市场里淘有拆迁预期的房子。

浙江中原地产首席分析师荆海燕说,最近两年市场有那么一群人,专门在望江路、海潮路、四季青这一带的老破小小区买二手房,赌它们会拆迁。往前推的话,当时石灰桥新村、闸弄口新村、朝晖小区等都曾经盛传会拆迁,有不少投资客一头扎入其中,至今还未等来拆迁消息。

柳先生就是这样一个投资客。8年前,他跟朋友聊天时,听说石灰桥新村一带很可能要拆迁了,就动起了投资的念头。不过去实地考察后,他觉得石灰桥新村地段一般,不如闸弄口新村一带有地铁预期,拆迁可能性更大,因此他迅速在闸弄口新村投资了一套房子,等着拆迁“致富”。

然而这么多年过去了,地铁早就开通了,闸弄口新村还稳如磐石。今年,江干区城中村改造力度很大,闸弄口新村边上就有几个社区列入拆迁计划,让柳先生焦急的是,还是没有轮到自己的房子。

当然,也有人无心插柳柳成荫的。

双双(化名)去年年初因为手头有一笔几十万的现金,便把它用来投资买房,当时杭州房价还没怎么涨,她买了一套省妇保医院附近的老房子,单价2万多元/m2,总价约100多万元。

没想到,今年这套房子被列入了征迁范围,因此给的征收补偿价格比1年前的买入价翻了一倍。双双自己都觉得像做梦一样,“真的是运气。”

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