[摘要] 距离3月24号鸡年市区第一拍已经过去了一月有余。今天（4月26号），主城区迎来了土地的集中出让，两宅三商，总规划建筑面积为32.3万方，起始价为29.8亿元。
距离3月24号鸡年市区拍已经过去了一月有余。今天（4月26号），主城区迎来了土地的集中出让，两宅三商，总规划建筑面积为32.3万方，起始价为29.8亿元。
▲出让会现场
壹|过去的一个月发生了啥？
先不说今天的土拍，我们来回顾一下这一个月时间土地市场发生了什么。
3月24号，萧山双宅地突破3万+，网友戏言“萝卜干变人参”。
3月24号晚， 杭州出台新一轮土地政策：当溢价率达到50%时须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施序。
3月27号，原定当天下午出让的良渚新城宅地现场叫停，暂缓出让。
4月19号， 三墩、大关、九堡三宗停车场用地出让，总成交价11115万元，平均溢价率143%。
4月24号，杭州出台企业自持商品房新规：自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让；企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年；若存在将自持商品房屋“以租代售”等变相销售的行为，房管局会将其纳入“黑名单”，国土部门将取消其后续参与本市土地招拍挂资格。（可以说是填了3.24新规的漏洞）
贰| 缺粮急于补仓&资金链考验
然后就到了今天，两宅三商，都在主城区，除了龙湖三墩商地的一锤定音（轮报价直接溢价50%），其他四块都进行了一番激烈的角逐。按照新规，五块地都将实现现房销售（感觉接下来是现房销售的时代），半山、桃源、翠苑三块地分别自持100%、20%、16%。
今天的土拍，可谓疯狂与谨慎并行。一方面，库存去化加速，房企缺粮急于补仓，开发商普遍拿地欲望强烈。另一方面，新规中的“现房销售”、“自持部分不得销售或转让”等细则，又对开发商的资金链、资本运作能力提出了不小的考验。
成交详情：
►翠苑单元XH0903-R21-03、XH0903-B1B2-14地块（杭政储出[2017]8号），经过8轮报价、12轮自持比例投报，由中冶以205861万元竞得，楼面价39571元/平，溢价率70%，同时需自持16%。
►桃源单元R21-09地块（杭政储出[2017]7号），起拍报价溢价率已达70%，楼面价19137元/平，锁定限价，现场直接开始投报自持面积比例。再经2轮竞自持面积阶段，最终被联发以95288万元竞得，楼面价19137元/平，自持比例20% 。
►半山田园C2-05地块（杭政储出[2017]6号），经过1轮报价、33轮自持比例投报、8轮保障房投报，由80号招商以29182万元总价竞得，楼面价9418元/平方米，溢价率70%。同时需自持100%、配建2500平保障用房。值得注意的是该地块总建面仅3万平左右。
►三墩单元FG03-B1/B2-05地块（杭政储出[2017]5号），被龙湖以135983亿竞得，楼面价7500元/平，溢价率50%。龙湖竞得后当场宣布杭州第四座天街进驻紫金港板块。
►翠苑单元XH0910-B1/B2/S42-25地块（杭政储出[2017]4号），经过10轮竞价，最终被25号竞买人以19723万元竞得，楼面价22503元/平，溢价率54%。
叁|中冶是谁？
翠苑商住地块本来是1月19号出让的地块之一，后因规划原因暂缓出让。因其优越的区位条件以及稀缺性备受关注。
区位条件：地块处于城西文教区板块，北邻申花，南邻黄龙，区位条件优越。除此之外，地块北靠余杭塘河，西面紧邻30余亩中心绿化，周边规划有翠苑公园，景观优势突出。
地块分析：
交通：项目周边交通主干道纵横，自驾出行方便。轨道交通方面，三面均有轨道交通线路，南面在建地铁2号线，西面规划地铁10号线，东面在建地铁3号线，其中2号线预计2017年年中通车。
商业：文一路物美，集合，汇和城、城西银泰、黄龙商圈、武林商圈、城西银泰、在建大悦城等商业配套。
教育：杭州市文一街小学、翠苑第二小学、杭州行知小学、杭州市文三街小学、学军小学、翠园中学、学军中学、浙江大学等。
当然，它的劣势也很明显：地块总体量过小，商业占比大。
▲中冶和九龙仓的角逐，好地网截图
该地块进入投报自持比例后，基本上就是中冶和九龙仓的竞争了。两家房企对这一地块都志在必得，最终被中冶以39571元/平的楼面价竞得，溢价率70%，同时需自持16%。
中冶是谁？
中冶全称中国冶金科工集团有限公司，隶属中国五矿集团公司，是中国冶金工业的开拓者和建设者。这么说可能你还是觉得有点虚，具体点：宝钢、鞍钢、武钢、攀钢等国家主要钢铁工业基地都是它建的。
除此之外，中冶的业务范围涉及了很多领域。具体看图▼
▲中冶官方网站截图
肆|桃源地块——板块价值提升
作为新政后主城区拍卖的块涉宅用地，桃源在开拍之前报价就已经达到上限价格95288万元，直接进入到投报自持面积比例环节。经2轮竞自持面积阶段，被联发以95288万元竞得，楼面价19137元/平，自持比例20% 。
相对于商住用地性质的翠苑地块，纯宅地性质的桃源地块竟投报出20%的自持比例，惊呆了一票网友。也佐证了桃源板块随着城市整体发展、杭钢搬迁、板块内楼盘逐步交付等利好兑现，板块整体价值得以提升。
事实上，桃源宅地不仅是土地新政后的首次拍地，更是提出了多个 “首次”限制性要求，在出让文件中出现包括在首次限制“偷面积”、 首次禁止低层多层、首次提及海绵城市、首次要求装配式建造的要求。此次地块的出让是土地市场调控的一次试水，同时也为今后房地产市场更加规范化奠定了基础。
地块分析:
交通：地块周边邻近半山路、沈半路、临丁路、华丰路等主干道，东面靠近秋石高架，南面靠近留石快速路，自驾出行方便快捷。
教育：地块周边有上海福山外国语学校、桃源幼儿园、杭钢幼儿园、北秀小学、上海福山外国语小学、北苑实验中学等。
商业：城北大厦购物中心、世纪联华、大润发超市等商业配套，南侧距离中大银泰城0元/平方米[拱墅]中大银泰城0套在售、杭州新天地
杭州新天地34000元/平方米3.94分石祥路71-8号0571-85232999约10。
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