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迦蓝道分析:中国房价哪里还能涨十年?

a新闻网     2017-03-17 10:10

[摘要] 迦蓝道分析:中国房价哪里还能涨十年?

  自2016年起,房地产市场已界拐点,市场泡沫即将破灭的论调就甚嚣尘上,然而房价却一路高歌猛进,与经济下行的趋势形成鲜明对比。2016 年1-11 月,连续11个月房价上涨,环比涨幅突破3.8%,销售面积增长24.3%,销售额突破10 万亿元大关。

房价配图.jpg

        在最后一季度,调控之手介入市场,过年季作为传统淡季与之遭遇,楼市明星城市均受到一波影响,市场分析普遍认为,2017年楼市形势不容乐观,一二线城市式微,购房需求外溢或促进三四线城市去库存提速。

然而,迦蓝道国易数据中心的研究分析却得出了不同的结论。

        在年初发布的2017经济形势分析报告中我们认为:

        1、一线城市:北上广深中长期的房价都难以有实质下降。

2017年上半年楼市还会有政策上的调控限制,但并不能对房价产生实质影响,进入下半年后,房价会迎来一轮新的上涨行情。这一趋势在十数年内不会有大的转折。调控政策将主要对成交量造成冲击,整体房价水平将持续上涨势头。

        2、二线城市: 2020年左右增速下降,2030年前开始下滑。

从目前看,大部分的二线城市现在购买,更多是保值的效果,并且城市差异化明显,项目自身属性也将凸显作用。其中香港、厦门、三亚、杭州等城市,核心地段的项目依然具有较好的投资价值,可在4-5年内收获可观收益,但长期来看,2030年前后恐将出现拐点;济南、西安、重庆等城市投资收益不明显,基本只能满足资产保值需求。

        3、三四线城市:三四线作为中短期投资以保值并略有增长为主。

三四线城市在短期内将有一轮小行情,但不具备长远发展潜力。政策扶持与市场热捧效应也将主要在成交量上体现,房价难以有效提升,若出于其他综合需求,可考虑部分特色城市进行中短期投资,或有一定投资价值。

房地产保值地图.jpg

        上述结论主要来源于当时市场数据以及国易数据研究中心自建信息渠道,通过研究员团队集体分析及迦蓝道周易研究分析模型的双重论证,结论比较一致和鲜明。分析同时指出,货币政策和行政调控将是未来市场的未知不确定性。

         开春以来,沪深两市的楼市遭遇冷启动,但房价基本企稳。而北京房价的上升势头却令众人跌破眼镜,根据中国房地产业协会发布的房价行情,北京房价已连续17个月环比上涨,2017年2月的均价已涨至60738元/平。与此同时,一些三四线城市也正在“逆袭”北上广深,成交量持续上涨。二三线城市呈现分化明显的态势,主要受地域位置、回流潮情况以及城市特色等因素影响。

3月房价走势.png

        热闹的楼市新状随着两会的召开引发了新一轮讨论热潮。

        我们将近期的政府表态简单梳理一下:

        •房地产市场会平稳健康发展;

        •房地产市场与经济长期向好的基本面紧密相关;

        •调控政策仍将继续,并将加强分类调控;

        •坚持房屋居住属性;

        •因城施策去库存;

        •个人住房贷款会相对放慢;

        •房屋产权70年续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。并正在推进相关法律;

        •房地产税还未到来。

        可以看出,政府保稳定促增长的基调依旧没有改变,货币政策与行政调控的方向也均以保证居民正常需求、限制资本投机行为为基本方向。

        基于上述近期市场动向及政府政策均使我们进一步坚定我们的分析结论:

        一线城市始终是中长期投资首选;二线城市不建议投资,可针对性选择部分优势城市核心地段进行中短期投资,并注意离场时机;三四线城市整体上升空间有限,但分化明显,项目自身情况对收益影响权重较大。

        以上,是我们现有分析成果的简单分享,供您参考,希望对您有所帮助!

        欲知更多详情,欢迎关注本公众号(garanf2016),更多精彩等着您~

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