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杭州限购升级 投资客又盯上酒店式公寓

钱江晚报     2017-03-16 08:06

[摘要] 3月第一周,杭州楼市限购政策再度升级。本地居民禁购第三套,外地居民需提供连续两年以上的社保证明才能买。很多原本打算置换的购房者放缓了脚步,而手中有些余钱的投资客开始转投不限购的商业项目。

3月第一周,杭州楼市限购政策再度升级。本地居民禁购第三套,外地居民需提供连续两年以上的社保证明才能买。很多原本打算置换的购房者放缓了脚步,而手中有些余钱的投资客开始转投不限购的商业项目。

去年第一轮限购政策后,杭州市区以酒店式公寓为主的商业项目占比不断攀升,去年11月,市区商业项目销售套数罕见地超过了住宅销售套数。今年前两个月,商业项目成交占比也接近40%。从数据我们明显看出,资金流向非限购的商业项目趋势非常明显。其中,低总价、回报率高的酒店式公寓成为他们投资的主要方向。

手上闲钱没处去

因限购转战酒店式公寓

位于钱江新城二期的向江来,自从限购加码后,来访量明显增加。“新政后,项目有很多从中介导过来的客户。本来都是打算买住宅投资兼自住的,但是现在都没资格了,所以就来看看酒店式公寓。毕竟总价不高,首付六七十万就够了。”案场销售经理告诉记者。

事实上,新政加码后,不少人彻底失去了购房资格,手头有点余钱的他们选择资金门槛更低的酒店式公寓。刘先生就是这样典型的投资客。

目前住在艮园的刘先生,手头还有套南肖埠80平方米的二手房。“前两年股票赚了点钱,一直没有投资渠道。本来想着买套学区住房,户型50平方米就好,以后出手也方便。但现在二手房也涨得厉害,关键我现在是被限购人群,买房只能用我儿子的名义了。”

之前几年,刘先生还能买到年利率比较高的理财产品,但这两年,理财产品的收益也在萎缩。“所以我去年就把这笔钱拿出来,准备做些不动产投资,限购一来只能去买酒店式公寓了。看了钱江新城、城东新城几个区域,终选择了向江来。首付60多万元,资金压力也不是很大,关键这块区域不错,与钱江新城和滨江都有直接关系,高新企业的白领多。”

另一个同样受限的购房者小马却看好资产未来的增值空间。“我是因为未缴满2年的社保,所以没法买。而且刚踏入工作岗位,手头资金也有限,现在又是单身,索性就买个LOFT,住起来宽敞,未来出手也有亮点。”

小马目前正在看位于城东新城彭埠地铁口附近的酒店式公寓,三花国际还未首开,但已经受到很多购房者的关注。“恰好工作单位边上就是地铁站,所以我一直在找地铁盘,三花国际是首次开盘,我想它的价格应该会相对理性些,很多地铁盘涨得都太离谱了。我还有个私心,就是给自己定了个目标,开亚运会的时候,把这套房子卖了赚点钱,然后加上积蓄,给自己买套地段不错的小三房。”

自去年限购开始后

酒店式公寓销售火爆

事实上,中国指数研究院的数据显示,自去年10月份以来,非限购的商业项目占比一直维持在30%以上,其中11月商业项目的成交套数已经超过住宅,占比为杭州市区(不含富阳)成交量的63.2%。此后的三个月,商业项目的平均销售占比也高达38.6%。

而限购之前的2016年1~8月,市区商业项目的销售平均占比只有23.4%。

商业项目中,酒店式公寓的比例大。2016年全年,杭州市区(不含富阳)共成交酒店式公寓37295套,占商业项目成交的69%。2016年商业项目排名前十的楼盘,有8个来自酒店式公寓。

去年10月以来,酒店式公寓在市区商品房销售平均占比为29.4%,接近1/3。尤其是去年11月,光酒店式公寓就成交4188套,占杭州市区(不含富阳)当月总成交的43%,这个数字也超过当月住宅成交的3583套。

去年杭州市区(不含富阳)成交套数前十中,有三个是酒店式公寓,排名第一的华元欢乐城成交4079套,其中大部分是酒店式公寓。而排名前十的酒店式公寓项目的套均总价只有75万元,门槛低也是很多投资客看中它来投资的原因之一。

“政策出台后的较短周期内,酒店式公寓的销售可能会上扬;但从中长期来看,还是要看整体房地产市场的投资氛围。不过从流动性来讲,酒店式公寓的出手会比写字楼或商铺容易些。”世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢分析道。

商业地产专家表示

挑选商业项目必须做好功课

如今限购加码,酒店式公寓销售的再度火爆在预料之中。但专家表示,买酒店式公寓必须做好功课。

“商业型项目值不值得投资,主要看两个指标:投资回报率水平、资产升值空间。”马英枢表示,投资回报率主要是看未来的租金涨幅程度,这要从项目所处板块的供应量、需求量以及未来发展空间、人口导入等宏观上分析,未来租金能达到多少,租住的都是哪类人群,会有多少的空置率;资产升值空间则是从房价上衡量,未来房价能涨到多少。

去年酒店式公寓成交排名前十中,比如排名第三的欧美金融城(EFC)为地铁上盖物业,社区致力打造“中国首个欧美特色海归社区”,高净值人群集中,未来的租金值得期待;还有位于滨江区政府的融创杭州印,虽然去年成交的套均总价为170万元,不过,其地标性的地理优势,再加上周边类似的单身公寓租金都在5000元/月以上,这些都是未来看得到的收益;而位于第一的华元欢乐城,虽然在临平,但它有地铁概念以及非常低的总价门槛,因此,火爆也在情理之中。

“如果要细究的话,就从区域未来规划、供求关系、出租情况、租金涨跌这几个方面做出判断。比如关注那些高净值人群集中的区域,这些人往往对环境、交通和商业配套要求比较高,如果达到他们预期,高租金不是障碍。而你根据这些判断,选择合适的区域,再加上不差的品牌,基本不太会失误。”马英枢说。

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