[摘要] 从上半年的 抢房到下半年的调控频出，太多的变数让房地产市场发展的方向变得扑朔迷离，各种预测此起彼浮，政策背后给予市场的信号究竟是什么？为此，我们特地采访了杭州市住房保障和房产管理局（以下简称“杭州市住保房管局”）市场 处何陈煜，通过对政策的正确解读也许能为我们找到答案。
2016年的房地产市场是值得深思的一年，用“措手不及”四个形容今年的购房者和开发商的感受为贴切，从上半年的 抢房到下半年的调控频出，太多的变数让市场发展的方向变得扑朔迷离，各种预测此起彼浮，政策背后给予市场的信号究竟是什么？为此，我们特地采访了杭州市住房保障和房产管理局（以下简称“杭州市住保房管局”）市场 处何陈煜，通过对政策的正确解读也许能为我们找到答案。
从9月19日以来杭州市住保房管局针对房地产市场出台了一系列的调控政策， 对外来购房人群进行了强而有力的约束，出于什么原因 连续出台房地产调控政策？
何陈煜：此次我们出台的调控政策主要有两个目标，一是抑制过度的 投机性行为，二是防范房地产市场当中的金融风险。
调控政策对非户籍的居民进行限购，背景可以从2016年整个杭州市场说起，一方面是一场G20峰会的举办，让杭州名声大震，城市价值一跃而升，另一方面，周边同类的城市今年也出现了一波房价上涨的现象，但杭州上半年的房价整体趋于稳定，这样使杭州房价形成了一个 ，两者因素叠加，使得外来人群对杭州的 欲望加强。表面上去化了一手房的库存，但实际上转增了二手房的库存量，给市场发展带来了不确定性，所以我们调控的首要目标就要挤出这部分的水分，保障真正有购房需求的人群。
[敲黑板划重点： 有风险，购房需谨慎，放眼市场杭州虽然 无限，但住宅是民生工程，不易当普通 投机产品来看待。]
从实施调控的节奏上看，如何衡量市场是否 需求过热需要出台调控政策，一般考虑出现什么样的风险信号？
何陈煜：我们一般会参考数值，数据作为对市场进行检测的参考，它本身是需要经过积累，在形成一系列历史数据的基础上，参照各个房地产发展阶段外来 的比例，结合当时房地产发展的形势来看。从杭州市住保房管局市场处数据监测分析，以2015年为例，外来购房者的比例平均维持在20%左右，2016年初开始出现波段走高，3、4月份的时候达到30%，到了8月份占比已达40%有余，而在G20召开之后，比例进一步增高。高峰时期相当于杭州市场每卖出2套房子里就有1套是被外地人买走，这一部分的需求 属性 强，对市场的波动较敏感，一旦风吹草动对市场就有推波助澜的效果。
从防范金融风险方面来说，不仅是 投机性需求增加，居民在购房当中、房产企业在参与土地竞拍当中，整个房地产、金融市场这个领域， 率是比较高的。
今年上半年，国家出台的一些去库存的政策，包括购房贷款首付、利率相应调整、首付比例下降，客观上推动了市场 率上升，更应引起注意的是 ，还有一些资金，违规参与到住房的消费市场和土地市场当中，比如说住房消费领域中的 和过桥贷这种情况。土地市场还有一些保险资金等参与到土地竞拍当中，无形中加大了市场金融风险， 是在房地产市场波动性大的情况下，易发生系统性金融危险。所以，我们的措施也是聚焦于这方面，主要就是通过去 ，降低金融领域风险。
[敲黑板划重点：借钱买房行为不可取，借钱买地行为也需小心，地价抬高房价形成市场虚假繁荣，预警指示灯已亮。]
今年以来，“”不断涌现，高溢价率导致发生“面粉价”高于“面包价”的现象，在土地市场方面有怎样的看法及措施？
何陈煜：在我们进行市场监测的过程中，很早就注意到这个问题，包括今年上半年甚至去年下半年我们专项研究过，土地市场的火爆，溢价率的上升，给新建商品房市场带来价格上涨的压力。据6月份的统计数据显示，近8年以来土地市场的成交楼面价K值和新建商品房的价格，虽说还没有出现倒挂现象，但是曲线已经 接近。这表示，房地产开发商拍下此类地块，如果维持目前的价格，利润空间是 之小，所以面临较大的价格上涨压力。从二手房市场观察，综合分析上半年出让土地的楼面价，与主城区的二手房均价相比已经出现倒挂现象，这是一个比较危险的信号，说明在土地市场传导下，房地产市场已经出现过热苗头了。
图：2010年-2016年月度成交量和百城价格走势（数据来源：中指研究院）
图：2016年住宅楼面均价与溢价率走势（数据来源：中指研究院）
所以，稳定土地市场对于稳定房地产市场消费的预期是 重要的。因此在这一次的调控中，一方面我们 注重对土地出让的计划进行公示公布，稳定市场供应的预期，另一方面，杭州 做了大量的工作统筹协调，未来富阳、萧山、余杭等外围地区的土地出让计划都要和杭州市里保持统一步调，以符合房地产市场的一体化趋势。
[小编划重点：从理性购房到理性拿地，不仅有刚需购房人群，还有一批刚需购地企业，地价回归合理了，房价还会飞涨吗？]
今年的调控中，首次出现了对房地产行业内企业行为的整治工作，针对市场上常见的违规行为进行了严厉的惩处并且公开曝光， 进行 的主要方向是什么？
何陈煜：近我们对房地产市场，包括房地产开发企业、中介企业，整治力度较大，但是整治不是终目的，在这一轮调控中，杭州主动做出了转变，在对几个个案进行查处的基础上，着眼于建立一个长效的管理机制，不仅仅以严厉的 手段来规范，还希望借助信息公开和社会监督的力量，让各个市场主体共同参与到行业的建设当中来。
今年11月杭州市住保房管局创新上线试运行的杭州房地产经纪行业管理服务平台，运用互联网技术，完善整合行业大数据，将社会大众、行业的管理组织以及 主管部门产生相关的信息都进行整合，形成对从业主体的星级评价，相互制约，相互监督，终营造一个健康向上的行业氛围，将来一手房市场、二手房市场都会以同样的标准来进行管理。
[小编划重点：房地产市场开始走规范化道路，对行业从业人员及企业提出了高要求，未来都是人才的 ，小编也需要去加强学习。]
据国家统计局新数据显示，今年前10个月的新建住宅销售总额至7.8万亿元(同比增长43%),相比去年全年销售金额7.3万亿元高出约7%。房天下百城房价新数据显示，经过政策调控后,10月百城新建住宅均价为12,825元/平米,涨幅从上月的7年历史高位2.83%收窄至1.65%，调控已出现成效。不少业界人士认为，房地产“屯地生金”的暴利时代已经过去，从大周期看房地产或将进入 “白银时代”，未来要着力推进均衡发展和协调发展。因此，如何分城施策、分类施策成为各地方长期稳定房地产市场的课题。
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