今年以来，杭州房地产市场延续2015年以来的良好走势，新建商品住房市场保持“量高价稳”，库存去化周期逐步回归合理区间。
5月土地市场火热，高溢价地块频出，房地产调控的信号频传，苏州、南京已先后出台“土地限价令”，杭州方面暂未出台新的措施。5月杭州全市新房成交较前两个月略有减少，但销量依旧突破2万套，超过2015年任一单月，列历史月度成交第三位。
2016年已实现连续三个月成交破2万套。接下来的6月，一旦成交突破1.63万套，意味着今年杭州楼市只花了半年的时间就创造了2014年全年的销量。
人居展助力 5月全市新建商品房成交2.14万套
据透明售房研究院统计，2016年5月杭州全市新建商品房共成交2.14万套，环比4月减少7%，为历史以来单月成交第三位，仅低于今年3月和4月，较2015年5月增加了41%，列历史同期位；全市5月成交总面积222万平方米，总金额346亿元。其中，市区成交1.94万套，成交总面积198万平方米，成交总金额326亿元。
全市新建商品房中，住宅共成交1.6万套，成交总面积183万平方米，总金额292亿元。其中市区成交1.46万套，成交面积161万平方米，成交金额273亿元。主城区住宅成交5199套，成交面积59万平方米，成交金额142亿元；余杭区、萧山区分别成交5734套、2594套。
分区域来看，主城区成交7489套，占全市成交总量的37%，成交面积75万平方米，金额172亿元。主城区中成交多的是江干区，5月共成交3022套，热盘有龙湖·武林九里、滨江德信·东方星城等；余杭区成交7015套，成交面积69万平方米，金额81亿元；萧山区成交3651套，成交面积39万平方米，金额59亿元。
而今年的人居展与2012年以来历届人居展相比，实际效果更明显，四天展会期间共达成商品房意向1508套，预订549套，签约147套，为近5年来历届人居展中签约量高的一年。
价格方面，房价在经过3月、4月的较快上涨之后，进入整理期。据透明售房研究院统计，4月、5月成交量均超过10套的楼盘共333个，其中有220个楼盘5月份成交均价较4月呈现环比上涨，占比为66%；相比4月价格环比3月上涨的项目数量的比重减少了7个百分点。本月环比上涨的楼盘中，60%的项目涨幅在5个百分点以内，涨幅超5%的共88个，较4月价格环比上涨数量减少了45个。
5月杭州全市新建商品房成交均价为15604元/平方米，环比上涨0.7%。其中，市区新建商品房成交均价为16494元/平方米，环比上涨1.7%。
改善需求活跃 商业地产成交火热
除了刚需仍占半壁江山以外，改善需求开始活跃起来。据透明售房研究院统计，5月全市成交的新建商品住宅中，90平方米以下户型房源占比51.8%，较3月份减少了0.8个百分点，而120-140平方米区间户型房源占总量的比重为20.2%，比4月份增加了1.9个百分点，180平方米以上房源也占了总量的5.6%。
另一方面，5月份“营改增”的全面实施，对杭州商业地产市场去库存也起到一定的积极作用。据透明售房研究院统计，2016年5月，杭州全市商业地产共成交5052套、38.26万平方米，套数占全市新建商品房总销量的23.6%，面积占全市新建商品房总销量的17.3%，占比均为近4个月高。
截至5月末，全市已取得预售证的商业地产可售库存达909.2万平方米，按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算，去化周期为40个月，较4月末缩短了4个月，其中主城区需时44.1个月，虽已降至2015年以来低，但仍远远超出一般认为的商业地产去化周期在12-24个月的合理区间。
值得注意的是，今年以来，杭州市新建商品房签约客户中，外地客户所占比重呈持续增长态势，从1月份的20%已上涨到5月份的30%，为杭州楼市保持高位销量贡献了较大力量。其中“上海客”已超越“温州客”，成为外地人中在杭购房的大群体，占总购房量的近6个百分点。
业内人士解释：由于一线和部分二线城市调控政策愈发收紧，部分购房需求正逐步外溢，作为优质二线城市，杭州正成为这些地区外溢购房需求的重要承接地。
去化周期回归合理区间 下半年行情可期
据透明售房研究院统计，2016年5月，杭州全市共新增批准预售新建商品住宅9408套，环比2016年4月减少了8056套，降幅为46.1%，共新增批准预售103.6万平方米。自去年12月开始，“进水量”连续6个月少于“出水量”，促使杭州全市新建商品住宅的库存延续稳中趋降格局。
截至5月31日，全市商品住房可售房源101166套，可售面积1281.1万平方米，同比分别下降20.9%和19.7%。按近一年月均成交面积计算（下同），全市可售商品住房去化周期为8.9个月。市区商品住房可售房源79194套，可售面积978.3万平方米，同比分别下降25.1%和23.6%，去化周期为7.7个月。主城区商品住房可售房源26472套，可售面积343.9万平方米，同比分别下降32.2%和29.1%，去化周期为6.7个月，综合数据来看，新建商品住房去化周期回归合理区间。
但必须注意的是，分化仍在加剧。部分区域像滨江、市中心、桥西等区域的库存去化周期已在合理范围内，但另一些区域住宅库存去化周期还较长。
2016年上半年房价走势可谓惊心动魄，一线城市房价涨完后二线城市继续上涨，那么下半年行情到底会如何？
对此，有专家表示，自楼市成交放量以来，开发企业资金状况得到极大改善，再加上今年杭州住房库存的持续下降，房企补仓意愿强烈，使得5月杭州出让土地溢价高企，热点板块更是地王频现，又加大了房价上涨的压力。
该专家告诉记者，目前有一种风气就是只要拍出了地王，周边的楼盘都会涨价，甚至封盘不卖。所以不少开发商不惜一切成本拿地有投机心理，比如通过放慢开发节奏，求得在市场螺旋式上升周期中解套。这也正能解释近期地王频现的现象。
另外，也有专家预测，下半年行情将保持稳定，由于不少地区调控收紧信号明显，京沪深等一线城市在调控政策发布后已经出现市场交易量下跌，市场在下半年进入调整期也是可预期的，一些城市也面临调控的风险。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
