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婚前个人房屋的增值及租金 属于夫妻共同财产吗

每日商报   2016-05-04 10:08

[摘要] 2006年6月,孙某和李某登记结婚。婚后李某将自己婚前的房屋出售,并用卖房款购买了某小区A房屋一套,总价款为18万元,房屋产权登记在李某名下。2011年8月,李某将该A房以44万元的价格出售。孙某婚前名下有一套B房屋,婚后一直用于出租,租金收入约72000元。2011年10月,孙某起诉至法院,要求判令双方离婚,并对夫妻共同财产依法......

2006年6月,孙某和李某登记结婚。婚后李某将自己婚前的房屋出售,并用卖房款购买了某小区A房屋一套,总价款为18万元,房屋产权登记在李某名下。2011年8月,李某将该A房以44万元的价格出售。孙某婚前名下有一套B房屋,婚后一直用于出租,租金收入约72000元。2011年10月,孙某起诉至法院,要求判令双方离婚,并对夫妻共同财产依法分割,包括分割李某出售婚后所购案涉房屋的增值。李某同意离婚,但认为A房屋及其增值属于其个人财产,与孙某无关。孙某所有B房屋的租金收入72000元,应当作为夫妻共同财产进行分割。终法院判决:1、准予孙某与李某离婚;2、孙某支付李某房屋租金收入36000元。

本案的争议焦点为李某名下的A房屋及其增值部分是否属于夫妻共同财产,孙某名下的B房屋在婚姻存续期间的租金是否属于夫妻共同财产。

根据《婚姻法》第十八条的规定:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产……”李某名下的A房屋系李某出售自己婚前房产所得资金购买,从财产的转化形态上看,李某的婚前财产由原来的房屋转化为了货币再转化为A房屋。货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质,故李某在婚后用出售自己婚前房屋所得资金购买A房屋,不能机械地认为购房行为系发生在婚姻关系存续期间,该A房屋就属于夫妻共同财产,还应当审查购房的资金来源。由此,A房屋属于李某的个人财产,并非夫妻共同财产。

根据《婚姻法司法解释三》第五条的规定:“夫妻一方个人财产在婚后产生的,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。” 自然增值,是指该增值发生的原因是因通货膨胀或市场行情的变化而致,例如夫妻一方个人婚前所有的房屋、字画、珠宝等随着市场价格的上涨而产生的增值。由于A房屋出售后的增值是基于原物交换价值的上升所致,是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果,故应依原物所有权归属于个人所有,该增值部分认定为李某的个人财产。

根据《婚姻法》第十七条的规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(二)生产、经营的……”那么本案中孙某婚前B房屋在婚姻存续期间的租金属于孳息还是经营性收入呢?

孳息是指从原物中所出的,通常分为天然孳息与法定孳息两种。依照物的自然性质而产生的物称之为天然孳息,依照法律关系产生的为法定孳息。一般认为,天然孳息指植物结出的果实、动物的产物如鸡蛋、羊毛等,法定孳息指存款利息、有价证券、股权分红等收入。经营性,指通过投入管理或劳务进行经营而获得的。房屋租金是因法律关系而产生的,即因租赁合同关系所产生的,那么租金是法定孳息,依照婚姻法的解释归孙某个人所有。但房屋租金是由市场的供求规律决定,并且与房屋本身的管理状况紧密相连,其获得往往需要投入更多的管理或劳务,是一种经营行为。当事人将个人所有的房屋出租,因对房屋这类重大生活资料,基本上是由夫妻双方共同经营管理,包括维修、修缮,所取得的租金事实上是夫妻双方共同经营后的收入,应认定为夫妻共同所有。

对于房屋租金性质的认定,还要结合是否对房屋投入了管理或者劳务。配偶一方投入了精力对房屋加以维护和管理,租金应认定为夫妻共同财产;未对房屋进行过维护和管理,则房屋租金属个人财产。本案中李某在婚后负责B房屋出租的联系以及维修,投入了时间和精力,租金属于双方共同经营所得。因此,B房屋的租金理应作为夫妻共同财产。

 

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