“过了个年再去看房子，发现更加买不起了。”这两天一直在看房子的小章心情有点郁闷。据小章介绍，买房的想法从前年开始就有，但因为工作等原因，一直未下定决心是否要在杭州安家。“现在下定决心了，却发现之前看过的项目都有了不同程度的涨幅。”

  小章告诉记者，之前比较中意的一个，前两天置业顾问打电话过来，明确说涨价了，而且剩余的楼层选择也不多，再不决定，估计就没有房源了。“听说现在市场利好政策很多，接下来真的要开始涨价了吗？可是也有很多报道说今年很多市场的库存量都非常大，去库存是要务，那为什么还会涨价呢？”

  和小章一样有困惑的购房者并不在少数。猴年春节刚过，山东、内蒙古等多个省（区）迎来了一轮密集的去库存政策潮。而在之前湖南、福建、济南、重庆等多地已出台了房地产去库存政策，去年年末召开的中央经济工作会议，也明确将化解房地产库存作为2016年中国结构性改革的五大任务之一。而杭州市场，库存压力也不小。据透明售房网数据显示，截至2月24日晚17点，杭州市区商品房库存量为16.4万套，其中住宅库存量为8.9万套。

  虽然高库存是不争的事实，不过自去年下半年以来，杭州市场分化就越来越明显了，特别是猴年春节之后，已有多个项目对外明确表示即将涨价或已经涨价，市场上“涨”声一片，市场已逐渐形成“有升有降”并存的局面。

  首付低2成、契税降低等利好不断

  自去年以来，在“支持居民自住和改善性住房需求”为导向的政策下，从中央到地方，楼市迎来了降息、公积金政策调整等一系列利好，这也一定程度上提升了多个地区和城市的市场信心。以杭州市场为例，自去年4月份以来，直到今年1月份，杭州市区商品房的成交量均维持在万套以上，实现了杭州楼市历史上少见的“九连万”。而在猴年农历春节前夕，央行联合银监会出台了新的住房信贷政策：允许非限购城市首套房贷款首付比例原则上低25%，各地可根据自身情况再下浮5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，低首付款比例调整为不低于30%。

  而一进入猴年，财政部等三部门又马上出台了房地产契税、营业税的优惠政策。目前该政策已在杭州正式执行，此次公布的契税新政与此前政策相比，首套房140平方米以下的住宅契税没有变化，140平方米及以上住宅的契税由3%降至1.5%。第二套房的调整力度更大。原本第二套改善型住房一律按总价3%征收契税，调整后，二套房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

  “政策层面的利好不断，加上土地市场自去年下半年以来明显的升温，市场信心得到了很好的提振。”一资深业内人士直言。

  市场的反应也说明了这一点。去年7月份以来，杭州各个热门区域的土地出让价格频频走高，板块内的高单价纪录屡次被刷新，甚至有区域出现了“面粉价接近面包价”的情况。“土地市场的回暖，形成了大幅的土地溢价，这一变化也将会传递到销售终端上。”该资深业内人士表示。“随着这批高价地项目的入市，整个主城区的房价，也可能会有一个提升。”

  涨价成猴年开年楼市关键词？

  事实上，自去年10月份以来，在经历了连续多个月的上万套成交后，就有项目对外宣布将要涨价，有部分项目在售价格有了不同幅度的提升。而进入猴年以来，无论是春节期间的“亮眼”表现，还是市场政策利好的不断，都提升了开发商的信心，“涨价”也成了不少开发商的开年的关键词。

  “接下来我们肯定要涨价。”市中心板块的凯德·湖墅目前已对外明确表示，接下来推的房源价格将上浮。自首次开盘以来，因市中心地块、运河景观、学区等优势，湖墅的市场接受度一直不错。据了解，目前凯德·湖墅在售6号楼沿余杭塘河一线房源，户型为90平方米，均价28800元/平方米， 另外7号楼还有少量临河138-180平方米户型在售，均价32000-36000元/平方米。“接下来要推9号楼沿河楼王，价格还将上浮。”

  “我们在售的几个项目，价格都已经进行了不同程度的上浮。”天阳置业相关负责人介绍。目前天阳置业在售项目主要以天阳·尚城国际、天阳·尚景国际以及天阳·凤起等为主，“虽然价格有了小幅调整，但是我们发现，近购房者的下单速度非常快。”据该负责人介绍，目前杭州不少项目都有了不同程度的涨幅，“速度加快，除了对市场看好外，可能还有一定的追涨心理影响。”

  此外，融创大家·侯潮府、金隅·学府、黄龙·金茂悦、万科坤和·玉泉等项目也已对外放出风声，后期加推房源将涨价。早在1月份，在信达地产拿下南星单元高价地之后，侯潮府等项目即对外宣称要“封盘涨价”，虽然之后解了“封”，但取消了各种优惠，价格也有了小幅调整。万科·西庐、融信·学院府、首开·国风美域等项目则已明确涨价的幅度。其中位于西湖区的首开·国风美域项目对外表示，3月份价格将上涨3个点。融信·学院府则在15日之后就每套房源上涨了5%-6%左右。

  在走访各个楼盘时，除了涨价外，人气旺也是被提及多的关键词之一。“这两天案场忙死了，每个置业顾问在忙着接待。”据介绍，年后上班的个周末，湖墅就迎来了近120组客户的到访，其中138平方米户型的客户更是增加明显。“契税新政以及对市场信心的提升等原因，都刺激了这部分改善型客户。”凯德·湖墅的项目相关负责人介绍。天阳旗下的几个项目，自年后正式开门迎客以来，基本每天的人气都不错。“上周末，就尚城国际项目的单日来访量就超过60多组。”

  值得注意的是，除了唱主角的自住需求外，在市场上“绝迹”已久的投资客身影也开始出现。“春节期间，尚城国际项目就有几套走量是纯投资客户买走的。”位于西湖区的万科坤和·玉泉，也有来自上海的投资客下单。

  虽然目前市场上已有多个项目对外表示即将涨价或已经涨价，但也有一些项目并没有计划涨价，像九龙仓·君玺、滨江·金色黎明等项目，都表示暂无涨价计划，而一些“老大难”项目，也不排除出现趁着行情好降价走量的可能。

  “对开发商而言，手上的货还很多，互相之间的竞争压力也非常大，有机会还是要去库存，没有一定的底气，不敢轻易涨价。”一资深业内人士直言。

  去库存仍是主基调 市场分化将加大

  据透明售房网数据显示，截至2月23日，杭州市区商品房成交量为2777套，受春节长假的影响，市场的成交量虽并未出现大幅的上涨，但这个表现，与往年比也不算差。数据显示，近几年表现好的2015年2月份，杭州市区商品房共成交3583套。

  虽然成交量不错，但杭州市区的高库存量仍是一个绕不过的话题。透明售房网数据显示截至2月24日下午17点，杭州市区商品房库存量为16.4万套，其中住宅为8.9万套，商业地产为7.5万套。此外，接下来一大波的新盘上市量以及板块同质化竞争严重等也是目前杭州楼市必须面对的问题之一。

  据住在杭州网数据统计，截至2016年1月15日，杭州市（含萧山、余杭、富阳）共计未售项目133个（以住宅或商住项目为主，不包含纯商业项目/地块），总可建筑面积达1389.58万平方米，包括主城区382.61万平方米，余杭区539.65万平方米，萧山区435.98万平方米以及富阳区的31.34万平方米。同时，已在售的项目中，未上市的建筑面积达3280.2万平方米，其中主城区位1303.54万平方米、余杭区为1081.18万平方米，萧山区为587.41万平方米、富阳区为308.07万平方米。据不完全统计，不包括接下来拿地的项目，2016年已确定案名且计划推出的纯新项目即有50余个，开发商之间的营销大战也早已剑拔弩张。同时，如文晖单元、南星单元、市中心单元等今年都将迎来集中供应，压力可想而知。

  不过政府也意识到了这个问题。从去年10月份开始，杭州开始实行新的预售规定，规定商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，须完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米等要求才能申领预售证，这除了防范烂尾外，还一定程度上延后了一些项目的开盘节点，从而缓解目前市场供过于求的情况。同时，杭州市在土地出让方面也严格以“总量控制、城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”为土地出让原则。

  “杭州市场还是有很大的吸引力的，这也是这么多一线品牌房企愿意来杭州并深耕的原因。不过未来这个市场分化将更加明显。”一长期从事杭州房产市场观察的业内人士表示。“像奥体、桥西、申花等板块，供求关系相对较为健康，因此在一定时间内甚至出现了涨价现象。”该人士还表示，除了板块、区域之间的分化外，开发商之间的分化也会越来越明显，“市场即使再好，也不是说谁家的房子都好卖的。”

  透明售房研究院院长方张接此前在接受采访时也表示，虽然2016年主城区商品住宅价格看涨，但涨幅会有限。房价是由供求关系决定，而不是地价决定，高价地仅会对周边在售楼盘房价产生点影响，“对于板块供应量较大的区域而言，去化压力仍会较大。”