[摘要] 近几个月，杭州楼市的行情有所起色，商品房成交量连续数月破万套，成交价格比年初时增加了3个百分点。二手房行情总体也有所好转，虽然成交价格上升幅度不大，但近来处于持续上升中。
近几个月，杭州楼市的行情有所起色，商品房成交量连续数月破万套，成交价格比年初时增加了3个百分点。二手房行情总体也有所好转，虽然成交价格上升幅度不大，但近来处于持续上升中。
不过，记者根据70个大中城市住宅销售价格变动情况整理发现，和2010年比起来，杭州近两年的二手房成交价格一直低于2010年水平，而144平方米以上的二手改善房源，价格更是接近五年前的8折。好在，随着楼市利好政策频出，二手房成交价在经历了低谷后，近月来持续爬高。
仔细分析二手房的各种数据，从中我们可以知道，到底什么样的二手房保值？
杭州二手房价格
不及五年前
记者查询了国家统计局《70个大中城市住宅销售价格变动情况》近20个月的情况，发现二手房指数一直低于100（2010年房价定为基数100），这意味着近两年杭州的二手房其实一直低于五年前。
数据统计显示，二手房价格指数的变化与政策推出利好有关。去年上半年，二手房成交价格一直处于下行状态，一直到去年8月楼市限购取消，价格开始向上行，但持续到当年10月份以后，政策效应疲软，价格再次下行，一直到今年4月份营业税全额征收时间“五改二”以及二套房首付“六改四”政策出台以后，房价重新上扬。
以2010年基数100来计，近两年二手房成交价格高在去年1月份，为97.8，低为今年3月份92.2，8月份为94.2。记者发现，70个大中城市中，除了温州，杭州是二手房价格降得厉害的城市。
另外还有一个值得关注的现象，根据国家统计局的统计，以二手房成交面积来分，90平方米以下的房源保值，虽然价格也低于2010年，但低数值为今年3月份的95。而144平方米以上的非普通住宅，相当惨淡，基本维持在80~85之间，也就是说，和2010年的房价比起来，差不多打了个8.5~9折。
相比而言，一手房的价格变化幅度更大，高为去年1月的102.5，低达到今年3月的90.9，相当于2010年成交价格打了9折。据记者分析，这主要是因为二手房成交多为成熟小区，房东一般会参考周边成交房价，而一手房的开发商会根据市场情况做较大的价格调整。
滨江的二手房涨了
下沙沿江板块的跌了
我爱我家整理了一份杭州12个热门二手房小区五年来的成交均价对比。记者发现，房价涨跌首先与地段有关系，板块好的区域，呈现普涨局面，而板块一般的区域，则集体下跌；其次学区配套很关键，同一个板块内，和非也不一样。而那些年代老，又不是热点学区的二手房，容易贬值。
比如滨江区的二手房，价格基本有一定的涨幅。像东方郡，2010年二手房成交均价为2.3万元/平方米，目前成交均价2.49万元/平方米。彩虹城，2011年成交均价1.76万元/平方米，现在均价为1.9万元/平方米。据记者分析，滨江区目前一手房源有限，而二手房源多是2000年以后交付的次新房，而且学区都还不错，因此价格坚挺。
同样是次新房，下沙沿江板块的二手房价就有所下跌。比如世茂江滨花园，当年的一手房价格高卖到1.8万元/平方米，2011年二手房成交均价仅为1.2万元/平方米，之后二手房价一路下滑，今年该小区二手房成交均价为9392元/平方米；保利东湾也差不多，从当年1.28万元/平方米的二手房价跌到现在的1万元/平方米。记者分析，这主要是因为下沙沿江板块当年有大量温台投资客，投资购房后又大量抛售获利套现，同时沿江板块至今没有形成成熟的居住氛围，二手房源量多，加之还有不少一手房单价也低于万元销售，拉低了二手房房东的心理预期。
好学区的老房子价格仍然涨
老小区贬值的案例，朝晖和大关是两个典型。朝晖九区，从2010年二手房成交均价1.8万元/平方米，跌至目前的1.77万元/平方米；大关东二苑，则从2010年成交均价1.68万元/平方米跌到现在的1.57万元/平方米。这两个小区有其共同点：房龄老，学区不占优势，加之户型一般，自然房价下跌。
但如果有好的学区，老房子价格仍能上涨。比如翠苑三区，有翠苑小学的学区概念，边上又有省立同德医院，可谓老少兼顾，其二手房价从2010年的1.8万元/平方米，涨到今年的1.96万元/平方米。
那么，在144平方米以上的大户型中，哪些保值？其实也有迹可寻。我爱我家整理了一份杭州15个大户型热门小区五年来的成交均价变化数据，该数据显示，品牌开发商开发的高端改善房源保值。比如西溪蝶园，2010年时二手房成交均价为19750元/平方米，之后一路上扬，今年成交均价上涨到了2.32万元/平方米；像蓝色钱江，2010年二手房成交均价为4万元/平方米，今年涨到了4.6万元/平方米，涨了15%。而一些非品牌开发商开发的楼盘，有比较多的跌幅，比如滨江的临江花园，其二手房价从2010年的1.55万元/平方米，跌到如今的1.28万元/平方米。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
