[摘要] 几乎每一个综合体在落成的时候，都会寄希望于能成为一个改变区域格局的城市核心。然而，事实往往不会像想象中这样美好。
几乎每一个综合体在落成的时候，都会寄希望于能成为一个改变区域格局的城市核心。然而，事实往往不会像想象中这样美好。
有业内人士认为，目前多个地方商业地产呈现井喷状态，但不少已开业的商业综合体经营情况并不理想，如顶着“世界大购物中心”头衔的东莞新华南MALL生活城、建筑面积超过50万平方米的青岛宝龙城、沈阳的日本伊势丹百货等等，都倒在了“商业过剩”这个命题的面前。
杭州也不例外。近百个商业综合体、预计800万平方米的商业体量致使目前杭州商业发展显得有些“虚胖”。况且有些综合体以非常近的地理位置形成了直接的正面竞争，再加之招商方面的残酷竞争、消费人口不足的困局，都让超越现实的美梦开始慢慢破灭。
当然，结合未来十年杭州城市化发展、人口变迁等因素，商业地产依旧有很大的发展空间。究竟是扎堆“抱团取暖”更能拉动商业氛围，还是远离竞争“傲然独立”更有生存空间，主要还是需要精准找准定位且以相对成熟的运营模式，才能在重重竞争中脱颖而出。
一条街上三个大体量综合体“贴身肉搏”
寻求差异化才显竞争力
要说现在哪个区块的综合体之战火药味浓，临平板块一定榜上有名。
近两年，在大力打造临平副城的呼声下，临平商业综合体如同雨后春笋一般蓬勃发展，各大商业地产项目陆续在临平拿地。尤其是迎宾路上，综合体扎堆得到了淋漓尽致地体现。
迎宾路是临平的一条主干道，短短几公里内集结了华元·欢乐城、理想·银泰城以及崇邦·余之城三大综合体项目。可以预见的是，随着这几个项目的陆续交付开业，临平综合体必然迎来井喷期，综合体大战随时可能上演。
这三个项目不仅是距离相近，产品类型也有不少共性。都是地铁上盖物业、都包含商业、住宅、写字楼等多种业态、都将在未来两年内交付、都定位为大体量综合性生活广场。尤其是华元·欢乐城与崇邦·余之城，两个综合体仅一路之隔，如何形成差异化竞争，就成了关键。
总体量高达40万平方米的余之城，和地铁一号线南苑站出入口直接相连，同时距离余杭高铁站也很近，交通条件优越。项目由住宅、商业、写字楼三部分组成，包括约11.3万平方米住宅，约10.8万平方米商业和6.1万平方米写字楼。
其中，商业部分的规划会类似于上海的大宁国际，即一个购物中心“盒子”再加延展出来的一些商业楼幢，形成一个街区式商业广场，这是杭州几乎不曾出现过的商业新形态。
此外，未来余之城还会引入室内真冰溜冰场、IMAX影院和高标准KTV， 25米的标准室内恒温泳池、保龄球馆和桌球馆，近3000平方米的大型儿童游乐场和儿童教育机构， 5000平方米的多功能屋顶花园，甚至还会引入国际知名表演者带来的儿童微剧场，这也是杭州之前所没有的演出。据开发商表示，他们大的特点就是所有商业全部自持，这需要相当强的操盘能力，以及后续的经营管理能力。
而华元·欢乐城，则看准了综合体的发展趋势，将要斥巨资打造全情景式儿童体验MALL，命名为“芝麻街”。不久以后，这里将成为继上海迪士尼之后，长三角又一个大型儿童游乐集散地。儿童经济当道，走打动小孩的路线成了华元·欢乐城的重要法宝。
据一份戴德梁行出具的地产报告显示，儿童业态、餐饮休闲娱乐比重继续上调，儿童主题扩张明显，家庭型购物中心成区域商圈主流。据测算，2015年，室内儿童乐园行业整体市场规模将保持40%的平均增速，从2012年的42亿元增长至2015年的115.25亿元左右。
于是，华元·欢乐城抓住这一市场机遇， 48万平方米芝麻街包含30万平方米商业和18万平方米的购物中心，规划了“飞天SNOOPY、HELLO KITTY时尚大道、赛伯坦星球、奇幻水世界和艾蒙的世界”等5大主题游乐中心，集主题亲子酒店、儿童社会体验、儿童主题游乐、儿童零售、教育、医疗等元素。这是一种大胆的尝试，也开创了杭州儿童全情景体验式商业的先河。
同处南苑街道的综合体还有临平新天地，这是一个由2幢新建筑、13幢工业遗存旧建筑组成的园区。其前身是临平老绸厂，也是临平重要工业遗存保护项目。该园区占地面积60多亩，主要经营特色餐饮、茶馆酒庄、余杭土特产、旅游工艺品等。
不过，开发商却对临平未来很有信心。崇邦集团负责人表示，如临平新城这样，地处交通便利之地，仍有很大发展潜力。
一位开发商表示，杭州地铁1号线从九堡进入乔司由南到北到达临平世纪大道，总长约为11公里，共有6个站点，其中5个地铁站，依次贯穿于临平新城不到25平方公里的重点建设区域，这样的密集程度在也不多见。
随着崇邦余杭城市生活、宜家、理想银泰城、华元欢乐城和西子等项目的推进，这里俨然成为开发商的投资重地。
一个商业项目的成熟需要3～5年，所以项目的开发一定要有预期性，包括对所选区域的未来发展、人们未来的消费习惯等等。同时，商业的更新换代非常迅速，除了选址极为重要，项目的定位也极为关键。当然，与城市建设同步是必不可少的。
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