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杭州10月执行预售新规 预售门槛提高影响诸多

浙江日报     2015-08-13 07:54

[摘要] 日前,新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》获得通过,将从10月1日起正式实施。为引人注目的是,《规定》提高了新建商品房预售门槛,而这将对楼市带来一系列直接的影响。

日前,新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》获得通过,将从10月1日起正式实施。为引人注目的是,《规定》提高了新建商品房预售门槛,而这将对楼市带来一系列直接的影响。

提高预售门槛防范烂尾

只要完成地下工程(正负零),就可申领商品房预售证,这是已在杭州执行多年的规定。与外地一些城市相比,杭州的这一规定相对宽松。

根据新规,今后开发商要申领预售证可没那么容易了。商品房地上建筑为10层以下的,必须要完成建筑主体结构的施工;11层以上的,完成建筑主体结构施工的一半以上,且不低于10层;100米以上的超高层建筑,须完成建筑主体结构施工的三分之一以上,且不能低于50米。

“提高预售门槛,这当然更有利于降低烂尾风险。”商赢机构总经理章惠芳认为,当前杭州已发生多起烂尾事件,甚至个别热销楼盘也陷入烂尾尴尬,在这样的市场背景下出台新规,显然是出于防范市场风险的考量。当然,要真正杜绝烂尾,对购房者而言理想的状态是现房销售,但目前并不具备现房销售条件。新规征求意见稿曾提出结顶之后方可预售,但这个步子迈得有点大,终通过的《规定》算是一种折中之举。

记者了解到,此前杭州开发速度快的一个楼盘,位于临平的景瑞御华府,从拿地到开盘只用了5个多月时间。新规出台之后,景瑞御华府的“神速”将成为历史。

房源充裕市场冲击不大

提高预售门槛之后,意味着一些楼盘的开盘节点将延后,势必会对房源供应造成直接影响。而这,又将会对市场带来什么影响?

“由于当前杭州楼市总体上仍是供大于求,因此新规实施之后,不太可能造成房源紧张。”汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为,虽然新规会对楼盘的入市周期产生较大影响,但是杭州市区当前的可售房源总量为15万套左右,购房者的选购空间很大,新规由此产生的市场冲击也就会大打折扣,在一段时间内出现“断流”现象的可能性几乎为零。

此外,新规只针对10月1日之后出让的土地,这也就意味着此前出让的土地,包括目前在建的楼盘,均不会受到新规影响。而10月1日出让的土地,快也要到明年下半年才能入市,对市场的影响要到那时才会真正显现。

“新规对市场的影响并没有外界想像得那么大。如果市场接下去出现了一些趋势性的变化,那也一定不是由新规引发的。”对此,章惠芳也认为,新规仅仅是对预售门槛的微小调整,不会改变市场大势。

行业迎来更大规模洗牌

尽管新规不会对市场走势产生决定性的影响,但是对房地产行业的洗牌,却会产生不可忽视的影响。

以当前为普遍的20多层建筑为例,按照一个月两层的建设速度,工程过半需要半年左右的时间。“对于有实力的大开发商而言,延期半年开盘问题并不大。但是对于那些中小开发商而言,意味着推迟半年才能回笼资金,财务成本将会大增。”陈焕春说,新规对中小开发商的影响将是巨大的。中小开发商的融资成本年息大多高于10%,新规很有可能成为压垮它们的后一根稻草,从而迎来新一轮更大规模的洗牌。

正因为如此,早在今年3月新规征求意见阶段,一些业内人士表达了担忧。预售门槛提高,这对利润早已大不如前的房地产业而言,产生的影响不容小觑。很多在盈亏边缘挣扎的开发商,可能就会根据新的形势研判去留的问题。

此外,新规对刚需楼盘和中高端楼盘的影响也各异。当前杭州的刚需楼盘普遍微利甚至亏损,新规增加的开发成本,一定会直接体现到房价上去。中高端楼盘的利润空间相对较高,且原本就不像刚需楼盘那样追求速度,因而影响要小得多。

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