[摘要] 面对居高不下的房价，大多数人都选择贷款买房，但是，买房之后需要每月还一笔数额不小的房贷。不但让房奴们在物质上的生活标准大大降低了，更使他们的精神备受折磨。而且，不少人认为提前还贷可以省钱，那么，提前还贷省钱吗？怎么还才是省钱的呢？到底怎样才能轻松还房贷呢?
面对居高不下的房价，大多数人都选择贷款买房，但是，买房之后需要每月还一笔数额不小的房贷。不但让房奴们在物质上的生活标准大大降低了，更使他们的精神备受折磨。而且，不少人认为提前还贷可以省钱，那么，提前还贷省钱吗？怎么还才是省钱的呢？到底怎样才能轻松还房贷呢?杭州新的房贷利率你造吗？
5个特别的还贷小技巧
技巧一：房贷跳槽
房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找实惠的银行。
目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。
技巧二：按月调息
从2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三：公积金转账还贷
申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，大程度地降低每月公积金的还款额;大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
技巧四：双周供省利息
每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。
贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
技巧五：提前还贷缩短期限
提前还贷不是不可以，只是提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已 过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。
此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
关于提前还贷你不得不知道的那些事
一、要不要提前还贷
80后陈诚去年年底在近郊买了一套总价约80万的房子，支付了20多万首付之后，向银行贷款近55万，贷款年限20年。在选择按揭方式的时候，置业顾问称有两种选择，一种是等额本金法还贷，另一种的等额本息法，并且建议如果要提前还贷，好选择前者。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。
在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，好选择等额本金还款法。陈诚合计着自己的收入情况，估计有余力提前还贷，于是他选择了等额本金法，希望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，确实吃不消”，提到房贷，陈诚一脸苦笑。
二、提前还贷怎么还
提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，陈先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。
假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的佳方式。
三、并非所有人都适宜提前还贷
1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。
2、等额本息还款已 过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年率超过银行房贷利率的渠道。
3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已 过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
4、手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
四、提前还贷需要预约
据业内人士介绍，借款人提前还款，要先向银行提交提前还贷申请，银行接到客 户提前还贷申请后要审批，时间一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。
所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。
杭州新房贷利率
距离5月10日的央行降息已过去一个多月，杭州的房贷利率方面有什么变化呢？为此，融360对杭州15家主流银行进行了调查。
调查显示：杭州15家主流银行首套房全部执行首付3成，首套利率方面，杭州银行和招商银行上调至基准利率，广发银行、平安银行下调至基准利率的9.5折，低为汇丰银行执行基准利率的9折。
二套房方面，平安银行、农业银行、招商银行低首付调至6成。利率方面，工商银行低可以做到基准利率，其他银行二套房利率均为基准利率上浮10%。
杭州新房贷利率表
杭州新房贷利率表
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