[摘要] 随着政府的积极导向作用，中国楼市逐步开始回归理性。这也意味着房地产行业“暴利时代”的终结。
随着政府的积极导向作用，中国楼市逐步开始回归理性。这也意味着房地产行业“暴利时代”的终结。
房产企业开始分化，小型企业逐步退出，大中型企业则着眼于提升房产品质、质量和服务水平，以期度过楼市调整。专家称，楼市的分化仍在继续，目前去库存化仍是关键。
城市间出现分化与差异化
近期像深圳、杭州这样的热点城市已经进入成交回暖状态，但众多三、四线城市仍然低迷。
中原地产研究院的统计数据显示，2015年前5个月，在其重点监测的54个城市中，一线城市合计签约17.11万套，同比涨幅达到了41%；二线城市共签约70.66万套，同比涨幅为13.4%；三线城市签约16.9万套，基本持平，而四线城市成交量轻微下调。
数据显示，贵阳、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套数同比仍在下降。另据相关统计显示，在迎来“红五月”的火热成交之后，南昌市场在6月周(6月1日-7日)即被打入“深渊”，新建商品房成交量就回落到879套，环比下跌50%；住宅成交量回落到688套，环比下跌56%。
一边是“需求难抑”，一边是“消化不良”。在一二线城市出现需求回暖，房价频现“涨声”之际，一些三四线城市却出现大量楼盘空置、房价下跌等现象。
有专家分析，在调控后，不少需求被遏制，而房价的下跌形成了性的观望情绪，由于不同城市或地区的供需情况不同，这种不平衡就渐渐显现出来。目前楼市整体回暖趋势明朗，但部分城市库存压力较大，供求关系仍较紧张。
房地产企业的分化与转型
不仅是城市间的分化正在进行，随着房地产市场进入下半场，各大企业间分化也逐渐明晰。
首先，无论是万科、绿地、碧桂园等性的房企，还是本土的滨江、德信等区域性的房企，都选择了“走出去”战略。新的消息是，滨江集团刚刚在美国的纽约和西雅图投资了四个地产项目。
像建工、新天地等房产则选择了“引进来”战略。近日，EFC刚刚与美国亚美迪集团签约，助推自己的孵化器业务。在此之前，自2013年开始，建工地产先后与美国大的国际网关和商业中心——美国华盛顿州大西雅图地区贸易发展联盟(TDA)、以色列Shirat(施拉特)、澳大利亚的SP(Spepo)等国际机构建立合作关系，编织起一个连通世界的孵化平台。
近日，杭州新天地与加拿大太阳马戏团达成战略入驻意向。太阳马戏团常驻秀项目将由新天地集团负责投资建设，太阳马戏团负责剧目制作和运营管理。项目总投资约5亿元人民币，预计每年演出450场，票房约50万人次。
还有一些大型企业则开始慢慢转型，慢慢涉足农业和房产类新领域，譬如万科、滨江和绿城正做的养老养生领域。
绿城近几年开始做起了养老和农业项目，像绿城·乌镇雅园就是养老的典范。宋卫平旗下的蓝城农业“蓝宴宅配”服务也已全面启动，正式开始为广大市民提供高品质生活配送服务。
万科的良渚文化村和随园嘉树早已是名声在外。而我们对于滨江集团在养老、养生方面的动作已不再陌生，滨江位于临安的天目山地块，名字叫滨江天目山小镇，土地一共是830亩，其中养老小镇是300亩。滨江集团董事长戚金兴曾表示：“我很期待做养老，所以我很想做一个蔬菜基地，食品就是从蔬菜基地开始。”他表示，目前正在富阳、余杭、临安、建德等地方寻找土地。
区域间分化明显
某网站数据显示，杭州（包括余杭、萧山）共50多个板块有在售和未来供应项目，仅住宅项目可售和待售的总供应量超20.4万套，以2014年大杭州住宅成交7.6万套计算，预计需要2.7年的时间完成去化，杭州楼市大存量时代将延续。
从板块供应看，城东新城、长皋、申花和钱江新城二期、闲林、临平、钱江世纪城、萧山新区等板块为目前供应的大区域，均有超过5000套以上住宅供应量；这些板块也将会是2015-2016年的热点去区域，也是竞争激烈的板块。
而像滨江、西溪等板块情况较为乐观。对于滨江板块，不少业内人士认为，该板块的供求关系是杭州比较好的，基本能达到供求平衡，板块需求存在，新房供应量增加较少。
对于像市中心这样的高端板块，近期改善类成交也十分疯狂。就5月的成交来说，单价在4万元以上的10个高端楼盘，就实现了26.18亿元，比4月的12.43亿元增加了110%，增速远超同期市场水平。仅武林壹号一个项目，就创造了13.67亿元的销售金额，占市区所有项目销售总额的6%。
除了供应量外，各楼盘价格也是涨跌不一。譬如几个月前滨江的星耀城和位于萧山的华瑞·晴庐以清盘价、特价房等形式对在售房源给出了较大优惠。也有不少在售多年的老盘，出于项目清盘要求、资金回笼等需求，出现了降价清盘行为。
另一边，绿地·旭辉城、黄龙·金茂悦以及欧美金融城EFC等由于受市场买单，之前走量较好，其中不少均价有所上涨或正酝酿涨价。
专家：去库存化仍是关键
专家表示，对房企来讲，首要的任务不是赶在这些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盘”或大幅涨价，而是要利用当前政策“窗口期”积极跑量去库存，同时调整并优化库存结构。
这位专家表示，“捂盘惜售的结果只能是错过放量的‘窗口期’，错过企业扭转局面的机会。对于企业来讲，通过加快销售业绩回升，调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险势在必行。”
双赢机构总经理章惠芳表示，由于政策利好不断加上宏观经济面和政策环境的趋好，市场信心不断提升，近几个月成交有了上涨的基础。但对于价格来说，大环境并没有上涨的基础。开发商必须清醒地认识到现状，去库存化是要务。
值得注意的是，商品房市场成交回暖的同时，新增房源也迎来了入市高峰，市区可售商品房库存量逼近了16万套。有业内人士称，杭州楼市供过于求的矛盾会在今后相当长时间内存在，杭州房地产行业依然会在艰难中前行。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
