[摘要] 上海甲级写字楼租户格局正在发生变化。据第三方机构报告，去年上海甲级写字楼中金融服务业租赁面积占比达33.7%，金融服务业已经超越制造业，成为甲级写字楼市场大的需求来源。同时，小陆家嘴、南京西路、淮海中路、黄浦江沿岸和虹桥等区域，分别成为金融服务业、时尚业、专业服务业、航运物流业和制造业的聚集地。
上海甲级写字楼租户格局正在发生变化。据第三方机构报告，去年上海甲级写字楼中金融服务业租赁面积占比达33.7%，金融服务业已经超越制造业，成为甲级写字楼市场大的需求来源。同时，小陆家嘴、南京西路、淮海中路、黄浦江沿岸和虹桥等区域，分别成为金融服务业、时尚业、专业服务业、航运物流业和制造业的聚集地。
大需求来自金融业
据房地产服务机构世邦魏理仕昨天发布的 《2014年上海甲级写字楼租户普查报告》，去年金融服务业的租赁面积在上海甲级写字楼中所占比重，已从2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三升至首位。而制造业企业的租赁面积占比则由2005年的31.5%下降至去年的22.3%，排名从落至第二。
金融服务业内部也在发生变化。2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业，在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%；去年，该比例已下降为63.0%。同时，P2P网贷、财富管理、衍生品投资、金融信息服务等新型金融公司不断涌现，而且P2P和财富管理这一新兴群体，已占到金融服务业承租面积的5.8%。
此外，专业服务业、IT通信业和房地产业，占据甲级写字楼租赁面积排名三至五位。五大主力行业共占据上海甲级写字楼需求的83.2%。
内资租户增长明显
报告显示，去年，内资企业在上海甲级写字楼市场的租赁面积占比达到36.5%，这个数据比2005年的17.6%增长明显。相应地，外资企业租赁面积则从2005年的82%降低到了去年的63%。
值得注意的是，内资租户历来的金融“偏科”现象仍在加剧。去年，内资租户中金融服务业租赁面积贡献度由2005年的40.4%上升至59.4%，而其他行业均在10%以下。
与内资租户不同，外资租户中制造业、专业服务业、金融业“三驾马车”并驾齐驱。其中，所有甲级写字楼的制造业租户中，外资面积贡献比高达91.1%。报告认为，一方面是因为内资企业房产自有率高，另一方面也是因为国内制造业企业附加值偏低，不足以支撑甲级写字楼租金。
行业集聚特征鲜明
经过多年发展，上海甲级写字楼市场已形成了鲜明的行业集聚特征。举例来讲，甲级写字楼内过半金融租户都汇聚在小陆家嘴1.7平方公里的区域中； 而小陆家嘴区域的租户行业，也有一半以上为金融服务业。
南京西路是浦西规模大、租金贵的甲级写字楼市场，零售业租户的47.3%位于南京西路，众多知名服装和化妆品品牌，都把办公室设在南京西路沿线。
淮海中路则是广告传媒、人力资源和管理咨询等专业服务业企业的“扎堆”之地，这类租户的面积在淮海中路占比达到36.6%。虹桥地区因其租金成本优势，成为不少制造业企业外迁的优先选择，制造业租户面积近半。人民广场区域和北外滩区域，成为航运物流行业的聚集地，特别是北外滩周边的甲级写字楼已吸引了超过两成航运物流租户入驻。
存在供应过剩的风险
报告还指出，目前浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江等地，正在进行大规模的甲级写字楼开发，上海甲级写字楼版图将在2015年至2020年间迅速扩张，核心区域外的甲级写字楼存在供应过剩的风险。
不过从长期来看，报告仍看好上海写字楼需求的增长，特别是金融、专业服务以及与消费、医疗、科技创新、文化创意关联度高的行业，将成为未来上海写字楼市场主力。
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