[摘要] 央行、住建部、银监会三部门联合发布的“个人住房贷款政策有关问题的通知”，让早在两会期间就已经传得“风生水起”的降二套房贷首付比例的政策，终于靴子落地。昨天出台的通知，直接将二套房首付比例降为“不低于40%”的标准；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
空穴来风，事出有因，风声总是比政策来得快。
昨天傍晚，央行、住建部、银监会三部门联合发布的“个人住房贷款政策有关问题的通知”，让早在两会期间就已经传得“风生水起”的降二套房贷首付比例的政策，终于靴子落地。而且实际的政策，比传言来得更为“凶狠”，传言还只是心虚地给出了“五成”的推断，而昨天出台的通知，则直接将二套房首付比例降为“不低于40%”的标准，仅比首套房贷三成首付的标准，高了10%。
紧接着，财政部也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》），称个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
一连两个重磅消息出台，让昨天的地产股和杭州楼市立刻飘红，整个房地产行业终于有了一种久违了的暖意。
二套房贷首付比例降至四成 杭州是否做到还很难说
这次政策松绑的，是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，如果其要购买购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。
此外，对采取公积金购房的，这次政策上也给出了再次的“宽松政策”。政策规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。
近5年，二套房可谓是“命运多舛”，经历了过山车般的政策变化：2010年1月，“国十一条”出台，要求二套房贷款首付款比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”下杭州等城市都将二套房首付提高至七成。 直到去年9月的后一天，监管层对二套房实行了近5年来的次“松绑”，市场将其解读为“认贷不认房”。
而对于此次新政的落地，记者采访了工、农、中、建、交这5家国有银行相关部门的工作人员，得到的答案如出一辙：“等总行正式发文后，分行会根据实际情况来指定具体实施细则。”而且，“监管部门只是给了下限，后的执行情况还是有区域化差异的，这种差异会体现在分行甚至支行层面。”某股份制银行杭州分行个金部负责人表示。
另外值得一提的是，首付比例虽然低了，但你的利息支出可就要了。以杭州一套市值100万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例7成计，首付款70万元，若首付为4成，则减少30万元，至40万元。首付比例降低，给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间，不过，这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都翻番了。
二手房营业税免征期五年改两年
二手房交易成本将降低
传言许久的二手房营业税“5改2”新政终于落地，并且从今天开始马上实施。财政部昨天下午发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》），称个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
《通知》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
在此之前，杭州二手房交易市场一直执行的是2011年1月出台的“国八条”，即“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税”，这一政策跟2006年出台的“国六条”中的营业税征收方式一致，也是历年来个人住房转让营业税政策中紧的。
由此，杭州二手房交易可谓终于松开了“紧箍咒”，营业税费征收这一块宽松不少，使得一众购买满两年但还不满五年的次新房房东“喜大普奔”，纷纷摩拳擦掌表示要挂牌出售了。按照新政来计算，以一套总价200万元购买满两年但未满五年的普通住房为例，今天起出售就可以少缴总价乘以5.6%也即为11. 2万元的税，交易成本确实大幅降低。
此外，央行、住建部、银监会联合下发的通知中也规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。而此前执行的是去年7月底开始实施的公积金政策，即用公积金贷款购买二套房，首付比例不低于六成。
地产板块迎风大涨 10只个股强势涨停
受到降低二套房贷首付比例政策的“坐实”，昨日午后，房地产板块迎风飙涨，临近14:00板块高曾上涨4.68%，随后出现小幅回落，板块收涨3.85%，带领大盘强势上攻。
个股方面更是表现异常优异。同花顺数据显示，昨日，房地产开发板块134只个股中，除了停牌的16只个股以外，仅4只翻绿，剩余114只个股全数飘红。而且，天房地产、实达集团、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投、荣安地产、招商地产、香江股份、国兴地产10股更是强势涨停。
“其实上周五房地产板块就已经出现了不错的表现，一方面，国土资源部下属中国国土资源报社的新浪官方微博中国国土资源报表示，由于某部委原因，有关房地产的重要消息预计在近两天内发布，请大家耐心等待；与此同时，周五市场传闻称，深圳将上升为直辖市，深圳本地地产板块相当活跃，而地产龙头股‘招保万金’（招商地产、保利地产、万科、金地集团）又与深圳关系密切。”中投证券分析师韩哲晟分析指出，昨日地产板块的强势崛起，是近期多重利好重叠作用的效果。此外，韩哲晟认为，在经过长期调整后，一些上市房企的市盈率已经下降到较低水平，加之从近期集中披露的2014年业绩报告来看，一些大的上市房企业绩也算不错，这些都对地产板块的表现产生了积极的影响。
不过，韩哲晟也坦言，虽然从短期来看，限购放开、利率下降等政府救市政策利好地产板块，但救市政策能否改变地产行业目前严峻的形势，仍是未知数。
政策利好传出 楼市“喜大普奔”
昨晚各大售楼部借势通宵冲量
昨天立刻被两条重磅政策刺激的不光有股市，楼市同样一片欢腾，一手房开发商、二手房中介纷纷发消息时间将政策利好告知购房者。同时，在利好政策的支持下，昨晚许多售楼部宣布通宵营业，销售人员漏夜邀约客户，希望借势做季度的后冲量。
晚上9点，万科·七贤郡、金辰之光、融信·蓝孔雀等项目售楼部依然灯火通明，前来看房子的购房者络绎不绝。记者昨天从开发商处了解到，从昨晚起，旗下多个项目都开启“夜场”销售服务，售楼部通宵不打烊，希望时间将政策利好转化为实际成交量。相关销售负责人告诉记者，决定通宵营业的一大原因还是因为这几天是月末，也是季末，都有销售业绩的压力，原本就需要冲量，正好又赶上政府出台利好政策，各个项目正好借个势。
而对于近刚刚开过盘的项目来说，政策利好的出台正是让客户完成签约的大助力。绿城·运河宸园昨晚就一口气签约成交了三套房，据说其中一位签约的购房者正在打着羽毛球，看到消息后立刻赶到了售楼部，之前受限于二套房首付6成还在犹豫，一听说首付成数降低就立刻赶来下单。首开·国风美域昨天也是捷报频传，把案场经理给乐坏了：傍晚五点之后唰唰唰预定了三套房源，晚上又认购两套，全部是之前在谈的90方房源意向客户，促单作用十分明显。
此外，政府不断出台的利好新政也提振了市场信心，不少开发商向记者透露，未来将小幅回调价格。“4月份推的房源价格可能要涨一点了。”一位营销负责人说，“因为是续销房源，原来的开盘价格不会涨，但会对现行的折扣回收一些，力度没现在这么大了。”
专家解读
政策终于落地，利好楼市，但预判价格上涨为时过早
对于昨天推出的两条重量级新政，一众房地产专家也在时间做了解读，大家达成的共识还是：这肯定对房地产市场有拉动作用，但鉴于供应压力，预判房价上涨为时过早。
方张接（透明售房市场研究院院长）：此次政策能进一步增加改善型需求的购买量，短期内能提振市场信心，预计4月的成交会有进一步的增长。但是需要冷静地看待政策，单一政策改变不了目前杭州房地产市场的走势，杭州市场整体还是供过于求，每年的需求是比较稳定的，杭州房价短期内整体不具备上涨的基础，局部成长性特别好的板块或去年降幅比较大的板块中的个别楼盘会有涨价。
丁建刚（浙报传媒地产研究院院长）：两颗重磅炸弹，力度和速度都超出人们的预期，在资本市场上引起了强烈反应，毫无疑问这对整个市场信心恢复会起到极大的作用。而且可以预料，整个救市措施并没有穷尽。未来一段时间成交量大幅度上升，甚至爆发性上涨，完全可以预料。但对于整个房地产市场，现在预料房价上涨还为时过早。
马英枢（世邦魏理仕杭州董事总经理）：靴子终于落地了，前些日子大家期盼的贷款政策和二手房税收政策终于出台。直接的影响是买二套房在资金压力方面变小了，出售已有住房的交易成本下降了，这对刺激需求的影响是积极的。对于开发商来说，也不可以盲目乐观。整体供大于求的市场现状短期内不会改变，更不要说如果二手房供应加大会分流部分一手房客户。在解除限购之后，大部分改善型需求的价格的敏感度依旧存在。因此，盲目乐观甚至谋求顺风涨价的举动有可能会冒着被购房者冷落的风险。采取灵活的价格策略，积极主动利用有利政策迅速去化库存，依然是现阶段的主要任务。
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