[摘要] 新的轻资产模式提高了财务安全性，在不同环节获取收益，并使收益更稳定.
题记
新的轻资产模式提高了财务安全性，在不同环节获取，并使更稳定
房地产是资金密集型行业，项目开发涉及的资金量大，很多人自然地把房地产开发归于“重资产”的商业模式。但一种商业模式的“轻”与“重”并不取决于它的资金量，而取决于相对资金量——即自有资金的比重，在财务上表现为净资产与总资产的比率。
“轻资产”模式是利用该行业在产业链中的优势，或企业在行业中的品牌、技术和资源的优势，得以在经营过程中加“杠杆”，从而实现较高的净资产率。极端的例子就是所谓“靠关系”攒钱，靠关键资源的获取，实现小本或者无本万利，当然这也就伴随着无限风险。
因此，从自有资金的比重来看，传统的房地产开发模式无疑是“轻资产”运营模式。之所以能实现“轻资产”运营，是由于1998年实行住房货币化以来这十几年，房地产一直是卖方市场，依靠这种优势地位，房企较容易从金融机构贷到资金，较容易向建筑商和材料供应商欠款，也较容易向客户预收房款。在资产负债表上，表现为，所有者权益（净资产）占比较低。一般房企资产负债率高达70％～80%左右，就是说70％～80%的运营资金是借来的（金融借款），或是欠来的（工程材料欠款或预收款）。因此，传统房地产开发的商业模式无疑是“轻资产”的模式。
相反，被普遍认为轻资产的REITs恰恰不是“轻资产”模式，而是通过持有资产获得稳定的“重资产”模式。只是REITs将资产证券化，降低商业物业投资的门槛，实现了“轻资本”。由于没有加“杠杆”，REITs的稳健但不高。很多开发商的商业物业开发如火如荼，而REITs始终难以成行的一个主要原因就是，失去了“杠杆”效应的商业物业难以达到REITs发行的要求。
既然传统的房地产开发已经是“轻资产”模式，为何大家热衷于讨论这个话题？原因是，供求关系的变化使得房企在产业链的优势地位正在失去；经济增长、人口红利、城镇化给房地产行业带来的边际效益在减小。房地产行业正在从快速发展期进入成熟期，地价房价上涨趋于平缓，波动加大，行业资金成本居高不下，平均利润率在持续下降，使得高比例借款欠款发展的模式难以为继。
新的“轻资产”模式开始成为房企转型的研究方向。“轻资产”运营就是在资源有限的条件下，利用外在资源，以低的投入，实现股东价值大化。新的轻资产模式的核心是品牌和管理的输出，企业经营专业能力所支撑的品牌优势越来越关键。
随着行业利润率和杠杆率的下降，房企不敢持有资产赌，而是关注经营质量，追求“有质量的增长”，越发关注净资产率。
根据杜邦分析法，提高净资产率需要三方面的努力：高销售利润率、提高周转率、提高资本乘数，这是房企的努力方向和发展趋势。
提高销售利润率是房企的长期追求，通过品牌塑造提升溢价率，通过集中采购和供应链优化来降低成本。但行业平均利润率不断下降是个大趋势，正的销售利润率将成为房企的生死线，而不是优势点。
提高周转率则要求企业以标准化为基础，在市场研究、土地储备、资金管理、房屋销售等各层面高效配合。快周转的策略，短期内可使净资产率有较大提升，这也是各大标杆房企扩大优势的法宝，但从长远发展来看，周转率提升的空间是有限的。
新的轻资产模式的关键，在于资本乘数形成方式的变革。资本乘数在房地产开发中一直较高，由传统的“借得多、欠得多”而形成的财务杠杆，需要寻求新的替代方式。通过资本金融化形成资本杠杆，并通过对超预期利润的超比例分配，用资本杠杆和经营杠杆，部分替代原有的通过借款和欠款形成的财务杠杆，是房企转型的趋势。房企越来越多地扮演有限合伙制方式中类GP的角色，即所谓“小股操盘”或“代建”模式。
轻资产运营模式的核心竞争力，一般集中在品牌、商誉、知识产权、管理体系、产品服务等无形资产上，“轻资产”运营通过攫取品牌和管理输出的“超额利润”，实现净利润率和权益乘数的双提升，提高ROE水平。通过经营杠杆的增加，对冲财务杠杆的减少，新的轻资产模式提高了财务安全性，在不同环节获取，并使更稳定。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
