[摘要] 近日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中明确提出推进房地产投资信托基金(REITs)试点，更有消息人士透露，中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望在上半年以试点方式先行放开，北京、上海、广州、深圳四个特大城市或将成为第一批试点城市。
近日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中明确提出推进房地产投资信托基金(REITs)试点，更有消息人士透露，中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望在上半年以试点方式先行放开，北京、上海、广州、深圳四个特大城市或将成为批试点城市。房地产行业直接融资时代正在缓缓启幕。
国际房地产REITs类似公募基金
什么是房地产REITs？简单来说，REITs是一种信托基金，以发行凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合按比例分配给投资者。
据了解，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于开放式基金与封闭式基金。REITs主要来源于租金收入和房地产，另外的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。
据一位业内人士介绍，REITs产品在欧美国家是房地产企业融资的重要渠道之一，全球有大约20个国家有REITs产品，其中以美国市值大，约占REITs总市值的一半。美国的REITs主要是向公众进行募资，其投资高于债券，而低于股票。“对投资人来说，REITs产品的主要看募资项目租金的，其投资不会高于股票，却高于债券，可以适当作为一种新的投资产品。”上述人士表示。
试点启动将开启房产直接融资时代
我国曾在2009年开始进行REITs框架试点工作，但由于当时仅限于银行间流通，没有公募属性，因此被业内喻为“伪REITs”，对房地产企业的融资促进作用也不大。
而近年来随着房地产市场的下滑，银行在房地产方面的资金风险日渐显现。一旦出现风险，银行的连锁反应不堪想象。一业内人士表示，因此决策层面也认为应启动直接融资，减少间接融资，利用市场证券化分摊不可控风险。另外，过去几年，公租房的建设一直缺少资金，加之财政增长的放缓，REITs产品的发行，通过向公众进行募资，可以为公租房、廉租房的建设提供资金来源，对于商业地产、旅游地产等建设周期较长的项目来说，REITs将会成为其新的融资渠道。
不过，REITs作为公募基金，风险也会被放大，为了防范风险，其发行的门槛自然也不会低，因此，试点项目的确定是目前推进REITs所面临的首要问题。业内人士普遍认为一线的地产企业、具有较强管理能力的地产投资企业，或许才能够进入发行之列。
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