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余杭四宗地均以底价成交 土地市场回暖尚需时日

今日早报   2015-01-22 08:05

[摘要] 尽管杭州楼市成交回暖,市场人气也有了明显回升,但目前的种种市场迹象显示,土地市场全面回暖尚需时日。杭州市区1月的土地挂牌数量寥寥,不仅如此,开发商抢地热情普遍不高,与去年同期相比可谓是冰火两重天。

尽管杭州楼市成交回暖,市场人气也有了明显回升,但目前的种种市场迹象显示,土地市场全面回暖尚需时日。杭州市区1月的土地挂牌数量寥寥,不仅如此,开发商抢地热情普遍不高,与去年同期相比可谓是冰火两重天。

1月仅7宗土地挂牌

去年1月,杭州市区(包含萧山、余杭)土地出让掀起狂潮,共有41宗土地挂牌出让,终实际成交35宗。然而,本月杭州市区仅7宗土地挂牌出让,其中主城区更是只有2宗。

土地挂牌数量锐减,不乏有两大原因,其一是无地可供,其二是开发商拿地热情不高。以目前的形势而言,后一种原因的可能性要大得多,因为根据2014年的《读地手册》,无论是主城区还是余杭区和萧山区,都有大量可供出让的土地尚未挂牌。

去年12月,杭州出让的土地溢价率偏低,大多数地块溢价率不到1%,这意味着土地市场尚未走出低迷,这样的一种形势自然也就延续到了今年1月。当然,由于去年12月杭州市区实际出让21宗土地,是去年下半年土地出让数量多的一个月,不少本土中小房企获得了“补仓”的机会,因此今年的拿地迫切性大为下降。

值得一提的是,本月挂牌出让的7宗土地中,纯宅地仅2宗。去年二、三季度,杭州土地市场陷入自2012年以来低谷的时候,主城区曾连续半年未出让过一宗宅地。宅地出让不活跃,也一直是土地市场低迷的一个重要标志。目前杭州楼市库存量仍然偏大,且供应高峰还没有过去,这将在很大程度上延后土地市场回暖。

余杭4宗地底价成交

从本月已完成出让的几宗土地的情况来看,土地市场可以说是相当低迷。

截至目前,共有4宗土地完成出让。这4宗土地全都位于余杭,且均以底价直接成交。熟悉土地拍卖规则的人都知道,土地以底价直接成交,这表明拍卖现场参与竞价的房企只有一家。这也意味着,面对扑朔迷离的市场,很多开发商对后市持观望态度。

这4宗土地中,有3宗位于余杭闲林板块,这也是沉寂多年的闲林板块,再度成为余杭的土地供应大户。不过,这3宗土地的体量都不大,其中大的一宗为14万平方米。尽管如此,对商业配套严重欠缺的闲林板块而言,商业地块的出让无疑是一个利好消息。

另一宗土地位于良渚,商住地,总体量达25万平方米,由万科收入囊中。良渚是万科的大本营,万科在良渚打造了良渚文化村以及万科未来城,再加上新拿的这一宗地块,有助于进一步提升良渚的居住氛围。

去年1月,多宗土地溢价率达到上限并进入保障房投保环节,这样的现象恐怕很难在近期的土地市场上再现。而从余杭4宗土地的实际成交价来看,可以说非常低,其中闲林楼面价低的一宗商地仅413元/平方米。万科拿下的良渚地块,地段要略好于2013年拿下的未来城地块,但两者楼面单价几乎相同。

以余杭4宗土地的实际成交价格来看,余杭并轨主城的利好消息,并未对余杭土地市场形成立竿见影的拉动作用。这一利好,可能还需要一段较长时间的逐步释放过程。不过从余杭的土地供应现状来看,未来科技城仍将是今年的一大热点区域,此外良渚和勾庄也将有较多的地块入市。

钱江新城宅地受关注

1月27日,杭州主城区将有2宗宅地挂牌出让,均位于钱江新城,其中一宗位于江干景芳,另一宗位于南星单元。

景芳地块位于景芳路和三新路交叉口东南角,在售楼盘万科钱塘府和德信钱江府,总建筑面积3.48万平方米,折合楼面起价14385元/平方米。万科钱塘府2011年拿地楼面价为11052元/平方米,德信钱江府2014年2月拿地楼面价12440元/平方米。相比前两者,即将出让的景芳地块更靠近市中心和钱江新城,且体量要小得多,14385元/平方米的楼面起价,相对还算合理。

南星单元地块位于钱江路和候潮路交叉口,总体量8万平方米,折合楼面起价19503元/平方米。2013年6月,金隅拿下一宗南星地块,楼面价为25803元/平方米。即将出让的南星单元地块滨江金色家园,地段上相比金隅学府更靠近钱江新城核心区域,19503元/平方米的楼面起价算是一个很低的价格。

2013年出让的金隅学府楼面起价为18000元/平方米,终拍到了25803元/平方米,那么月底出让的这一宗土地,是否也像2013年那样拍出40%以上的溢价率,也就成了业内人士关注的焦点。不过,以钱江新城目前的市场现状而言,这样的可能性并不大。

2013年金隅拿地时,钱江新城的住宅房源已几乎“断粮”,购房者只能从二手市场中买进钱江新城的房源。但时过境迁,钱江新城新盘开始逐步发力,南星单元金隅学府、滨江钱塘印象以及杭房钱江府先后开盘,钱江新城住宅房源供应量骤增。基于市场的这一变化,南星地块拍出高价的可能性并不大。

随着华家池、杭师大等一批优质土地相继出让,主城区的“”已是越来越少,尤其是体量巨大的“”,这可能在一定程度上会影响开发商的拿地热情。不过,相较余杭和萧山,主城区的库存压力要小一些,这就使得主城区的土地,尤其是宅地,还不至于到了无人问津的境地。

萧山土地主打地铁牌

相比余杭,本月萧山仅有1宗土地(位于大江东)挂牌出让,显得寂寞了很多。该地块位于大江东工业园区内,总建筑面积也仅5000余平方米,将作为工业园区的商业配套

不过,新出炉的萧山2015年《读地手册》,却透露了今年萧山推地的一些新动向。今年萧山共有84宗土地列入出让计划之中,其中宅地占了大头,共52宗4500余亩,占到出让计划总量的7成左右。从区域分布上看,宅地主要集中于新塘街道、蜀山街道以及湘湖。商地主要集中于钱江世纪城以及奥体博览城内,这两大区域的未来发展潜力较被看好。

此外,湘湖新城也是萧山今年推地的一大重点区域。湘湖新城的地理范围包括湘湖度假区、闻街道以及义桥镇、蜀山街道、城厢街道的部分区域,金地天逸、湘湖壹号等楼盘就属于这一区域。得益于湘湖的山水资源,湘湖新城的人居价值近几年得到市场的认同,加快土地出让也就完全在情理之中。湘湖新城的土地储备中,受关注的一宗地块莫过于湘湖农场地块。2013年10月该地块首次挂牌,楼面起价23000元/平方米,若这一价格成交将创下萧山地价新高,不过终由于种种原因该地块中止出让。今年,这一地块将重新挂牌出让

今年萧山土地市场的另一显著特点,是地铁地块明显增多。地铁1号线在萧山的站点并不多,因此可供出让的地铁1号线沿线的萧山地块并不多。不过,地铁2号线给了萧山土地市场一个全新的契机,在萧山境内共有10多个站点,这意味着很多地块将可以打“地铁牌”。今年萧山将有多宗地铁2号线沿线的优质土地出让,而这也无疑有助于激活低迷的土地市场,同时也将吸引一批深耕杭州主城区的开发商,进入萧山市场抢地。

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