[摘要] 眼下，农村耕地可以转租，但宅基地的转让还没有政策。新土改已经试点两年有余，虽然12月初召开的，全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（下称《意见》），但包括土改总方案在内的政策细则还在酝酿中。
张有道还在与弟弟张有德磨嘴皮，希望弟弟把宅基地卖给他，“说是卖，将来盖了房子，还会给他们一家留房间。”张友道出价8万元，“院子里、屋顶上都长草了，荒着也是荒着。”
张有德一家现定居苏州昆山，“女儿出息了，夫妻二人被接过来了”。这笔买卖，张有德是这样理解的，“他从小就爱占便宜，8万元能卖？我女儿小区一个车库还卖11万元呢！我那个地方能停多少辆车？至少20辆吧。”
目前张有德老两口的几亩地已经被租出去了，签了10年，租金一年一结，每亩地年租金1600元，“隔壁五子家一年才1200元，他们租早了，也不懂怎么谈”。
眼下农村耕地可以转租，但宅基地的转让还没有政策。新土改已经试点两年有余，虽然12月初召开的，全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（下称《意见》），但包括土改总方案在内的政策细则还在酝酿中。
所谓的酝酿，其实就是“土地增值分配问题”的博弈，政府拿多少、农民拿多少、“万恶的资本”拿多少。原先农村实行的“招拍挂”制度，政府拿大头，开发商小头，农民几乎是零头。
新土改的利益分配格局什么样？中央与地方、县、、镇、村各级机构都要争一争，既然是让农村土地市场化，肯定离不开资本的身影，资本大鳄们也要争一争，可谁为农民争一争呢？从这个角度看，新土改要想让农民利益有保证，博弈过程中，还得有人为农民“打土豪”。
底线思维
如何不侵犯农民利益？，确权；第二，设维权机构；第三，完善土地交易市场；第四，给农民留后路。2014年12月2日，习近平总书记主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（下称《意见》）。
“这意味着新一轮土地改革的大幕即将拉开，围绕农村土地改革的其他配套文件，也将陆续出台，以推动农村土地改革向纵深推进。”一位宏观策略分析师告诉《国际金融报》记者。
不可否认，这些年来，城市土地已被激活，但农村土地却一直处于相对滞后的状态，没有形成正常的流动机制，从而造成土地的利用效率和运行效率都不高，甚至在很多地方出现了抛荒、闲置的问题。即便流动，也因为相关的法律制度不配套、不协调，出现了许多矛盾和问题。
从此次改革的内容看，包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三个方面，核心是放活土地经营权，即在所有权不变、承包权不改的情况下，通过土地流转，让经营权“活”起来，让土地“活”起来，让土地的利用效率和利用水平高起来。
“农村集体经营性建设用地入市改革的初衷是为了让可开发经营的土地，不用再走征地的程序，同时让农民分享这部分土地，增加农民财产性收入。”一位地方国土资源局工作人员告诉记者。
在中国农科院农业经济与发展研究所研究员胡定寰看来，土地改革酝酿已久，反复讨论，中央是经过深思熟虑的。“现在大量农民向城市转移，向第二、三级产业转移，这样的情况下怎么有效利用土地，不能不进行一个改革，就是怎么能让土地真正能有效地被利用。”
市场化改革历经36年，资本、劳动力等生产要素均基本实现市场化，而土地要素市场化相对滞后。中国社科院农村发展研究所研究员李国祥认为，农村土地要素市场，由于涉及农村稳定、国家粮食安全，以及国家基本经济制度的可持续性，所以比较慎重。“只要明确了底线，让地方改革的时候可以放开手脚，降低风险，不要老是踩红线，或者踩钢丝。”
《意见》指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。
“土改中，对农民利益的保护有无制度保障？县、镇、乡和村怎样落实？”胡定寰认为，真正把中国的土地充分利用起来，就这些问题还需要认真考虑分析。
上述地方国土资源局的工作人员告诉记者，“一部分宅基地转化成集体经营性建设用地，就需要防范对农民根本利益的伤害。农村土地改革，最怕的是‘资本通吃一切’。‘资本通吃’的后果就是两极分化。因此，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，这三条底线非常重要。”
如何确保不侵犯农民利益？
在李国祥看来，首先就是要完成农村土地产权——包括农村土地承包权、农村集体建设用地使用权、宅基地使用权的确权颁证登记工作，“确权工作完成后，产权才能明晰，而明晰的产权是交易的前提”。
第二要有相关的维权机构、纠纷调节机构。
第三要有完善的农村土地交易市场，农民在出让这些权能或者财产的时候，能够得到合理回报。第四在推进城镇化的时候，在推进土地制度改革的时候要给农民留有后路，把农民的后路保障了，在有条件的情况下，然后再在公平市场上实行公平交易。
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