[摘要] 今年的“银十”楼市可谓成色足到不能再足，12832套的月成交大放量刷新了四年多来的杭州楼市新纪录，几乎就是双限政策实施后再也没有过的好光景。楼市睡狮已醒，一派暖意融融，大盘活跃度也迅速传导到了商业地产市场上。
今年的“银十”楼市可谓成色足到不能再足，12832套的月成交大放量刷新了四年多来的杭州楼市新纪录，几乎就是双限政策实施后再也没有过的好光景。楼市睡狮已醒，一派暖意融融，大盘活跃度也迅速传导到了商业地产市场上。
汉嘉佰晟商管统计数据显示，整个10月，商铺、写字楼和酒店式公寓三类产品成交量全线上涨一片飘红；而体现在价格上，除了商铺均价微涨外，写字楼和酒店式公寓成交均价双双下跌将近两成，这固然跟外围区域低价项目首开大有关联，似乎也预示着接下去的抢收两月楼市价格低走仍是常态：有价才有量，有量才有底。
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先来看商铺市场。汉嘉佰晟商管统计数据显示，10月，杭州十城区一共成交商铺425套，总成交面积37148平方米，成交均价21773元/平方米，环比今年9月量价齐升，同比去年10月量升价跌，其中成交面积环比大涨70%，同比上涨31%；而均价环比微涨6%，同比则有明显的下行，下跌17%。
两个新开项目的成交发力，为大盘贡献了不小的成交量。一个是萧山宝龙城市广场，一共成交105套，成交面积5133方，拿下10月商铺成交面积个盘，均价为24066元/平方米；另一个是临平的理想银泰城，成交46套、2839方，名列第四，均价则为36703元/平方米。
萧山宝龙城市广场位于萧山新区，总体量23万方，9月底首次开盘推出商业街商铺，户型面积20-150方，面积仅为9平方米。而从10月成交数据可以看出，其套均成交面积将近50方，可见小面积商铺数量较多，套均总价为120万左右，这样的小面积低总价商铺在整个杭州范围内都较为少见，受到市场追捧也份属应当。临平新城的理想银泰城，依托于67万方大体量和地铁一号线临平首站上盖综合体的两大优势，其商铺一经推出也获得了热销，价格并且高达36703元/平方米，同样说明了市场的欢迎程度。
同时，商铺市场继续呈现出两极分化的局面，均价在10000元/平方米以下的低价商铺和25000元/平方米以上的高价商铺走势较好。比如下沙沿江的保利·湾天地成交一套尾铺，面积达4714方，均价仅为9100元/平方米；12月12日即将满铺开业的万达广场金街商铺持续发力，成交1358方，成家均价则继续稳达47827元/平方米。
写字楼缺乏新血靠老盘支撑存量尤为高企去化需要8年
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比起商铺，写字楼市场并没有什么新盘入市，但多少受到大盘向好带动，因此整体情况稳中有升。整个10月，杭州十城区共成交写字楼123套，总成交面积18113方，成交均价20406元/平方米，环比今年9月量升价跌，同比去年10月量价齐跌，其中成交面积环比上涨23%，同比下跌18%；均价环比出现明显的下行，下跌16%，同比微跌3%。
从上榜个盘成交面积前十可以看出，近期写字楼市场缺乏新血，新增供应少的同时决定了它有限的成交量；而从板块来看，近年来的写字楼主力供应板块钱江新城罕见地没有任何一个项目上榜，钱江世纪城也依然温吞欲振乏力，虽然有望京商务中心、大象国际中心、宏扬·鲲鹏中心三个项目上榜，但成交套数和面积都不算多。
剩下的依然是一些老盘在发力。杭州新天地成交13套写字楼，成交面积2451方，以稳定的成交量拿下了个盘，成交均价16564元/平方米。“我们这批写字楼是尚座组团，分为两栋塔楼，一栋纯租赁，另一栋拿来销售，目前已售七成多，在售户型多为大面积高楼层，主力面积200方左右。从12层开始为整层出售，单层面积1100方，目前12层已经卖给一家设计类公司。尚座明年5月就将交付，因此最近马上要启动其中一栋的招租，交付时近5000方的商业配套也将启用，包括2000方的餐厅、1100多方的银行以及咖啡吧、健身房等。”新天地营销负责人介绍说。
值得一提的是，10月写字楼新增供应面积12万方，由此整体库存增至187万方，以10月份的成交速度来计算，去化周期需要8年左右！和商铺、酒店式公寓相比，杭城写字楼的存量高企，销售压力尤为巨大。
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临平、萧山等新盘低价首开 酒店式公寓惊现20万不到房源
面积小总价低又类住宅，酒店式公寓一直是商业地产中门槛、中小投资客最方便介入的一块领域。汉嘉佰晟商管统计数据显示，10月，杭州十城区共成交酒店式公寓1215套，总成交面积58664方，环比9月上涨6％；成交均价12531元/平方米，环比9月则大跌19％；同比去年10月也是类似的情况，面积上涨3%，价格下跌16％。
10月杭州楼市成交走出天量，酒店式公寓也随之保持了高成交量，而从个盘成交面积前十排行榜可以看到，好的成交量仍然是由低价撬动的，多个项目齐刷刷走低价首开路线，凭借高性价比胜出，个盘前三全是首开新盘或新开不久楼盘。
位于临平山北的万宝城，一共成交271套，成交面积9504方，当之无愧拿下个盘，成交均价也堪称惊人，仅为4934元/平方米。据了解，万宝城体量达28万方，是临平山北板块内惟一且体量的商业综合体，10月8日首次开盘，推出6号楼300余套酒店式公寓LOFT房源，户型面积28－41方，层高4.19米，毛坯交付，折后起价仅为3888元/平方米。“最终开盘当天即告基本售罄，均价为4919元/平方米。”万宝城营销负责人称。的确，像万宝城这样总价20万都不到的酒店式公寓，放眼整个杭城都，由此也自然出现了“开300套当天基本卖完”这样绝少会出现在酒店式公寓销售市场上的火爆场面。
位列第二、第三的萧山宝龙城市广场和东田·怡丰城，同样也是依靠低价策略奏效。萧山宝龙城市广场一共成交177套，成交均价仅为8307元/平方米，该批酒店式公寓于10月下旬首开，主力户型为40方左右，总价30万起，毛坯交付，相较于周边项目10000余元/平方米有一定的价格优势，也体现了宝龙一向的快销风格；翁梅板块的东田·怡丰城持续发力，成交99套，均价也仅为8518元/平方米，从8月以来连续热销，靠的也是高性价比和地铁盘的优势。
其余上榜楼盘也很好地体现了低价走量的操盘原则。比如名列第六的滨江区政府新盘海威·钱塘之星，10月19日首开，为求快速去化祭出了18000元/平方米左右的均价，开盘228套，至今为止已成交177套，销售成绩堪称不错；位列第七的远洋·擎峰，则是近百万方综合体远洋·大运河商务区的惟一酒店式公寓组团，10月一共成交55套，成交均价15418元/平方米，据称9月开盘以来至今已成交300多套，目前仅剩五六十套房源在售，与其在售住宅相比，价格几乎可以说是直砍一半，也难怪受到市场热捧。
可以预料的是，接下去两个月，仍有不少项目要集中抢收跑量，低价房源必不会少，因此年底前仍是购买高性价比房源的不错时机，有入市或投资想法的购房者可以好好拣选。
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