[摘要] 什么时候是抄底的时机？这永远是一个没有人能给出确切答案的问题。土地市场也一样，对于开发商来说，保证稳定的土地储备是公司顺利运转的保障，但是何时出手，还是得看楼市交易的脸色。
什么时候是抄底的时机？这永远是一个没有人能给出确切答案的问题。土地市场也一样，对于开发商来说，保证稳定的土地储备是公司顺利运转的保障，但是何时出手，还是得看楼市交易的脸色。
本月底，杭州有四块位置较好的土地出让，而老火车东站和上城区也传出好地待嫁的消息。限购限贷松绑后，面对，开发商还会像去年那样热情似火吗？
牛田地块：
地价不高，难度不小
10月30日即将出让的四宗宅地里，备受关注的便是牛田单元地块。该地块位于七堡地铁站出口，项目东至杭州市地铁集团有限公司，南至建华路，西至备塘河，北至德胜东路。
从目前的地块现状来看，地块基本平整，内无待拆除建筑，作为地铁上盖物业，需搭建地基平台，目前已经完成。地块临近商业综合体集聚的新东站商圈，地铁上盖的先天优势十分突出。同时，地块紧邻德胜快速路和沪杭高速，行车便利，地理位置和交通位置十分优越。
这块地的体量十分巨大，占地面积达440亩，建筑面积54万平方米，起价44.4亿元，属于主城区难得的大体量和高总价的地块。
从价格来看，这块地楼面起价仅8218元/平方米，与年初被交通拿下的牛田R21-15地块相比，不仅楼面价低了近3000元/平方米，而且不受90/70政策限制，也没有保障房的配比，可发挥的空间更为自由。目前，地块周边有万科紫台、中国铁建国际花园和保利梧桐语等项目在售，主要集中在德胜高架的另一侧，均价在17000元/平方米上下浮动。
但这块地的先天条件里也有一些不足的部分，如因涉及地铁上盖施工，施工成本及施工难度等问题较为明显，且位置紧邻德胜快速路及沪杭高速，沿交通干线两侧的住宅面积将占总量的约1/3，大约18万平方米，占总住宅面积的35%。这部分住宅在将来出售时，将会有去化慢售价低的潜在风险。
老东站地块：
预期价格不低
地段、地段、还是地段。好的地段永远不乏拥趸。
随着一贴网络爆料，老汽车东站“即将平整出让”的消息一时间也成为饱受关注的话题。说起老汽车东站，没有人觉得陌生。2009年，冯小刚导演的《唐山大地震》取景于此，随着次年1月19日晚从上海开往南昌的K287次列车缓缓地驶入杭州东站，这个带着一代人儿时记忆的老旧火车站彻底成为一段尘封的回忆。
4年多过去了，新的东站早已投入使用，而老东站的平整工作也已经进入尾声。这块地北靠艮山西路，南接严家弄，西面是景昙路，东面是新塘路，属于十分成熟的老城区地块。周边即是地铁四号线站点，交通十分便利。
从现状看，地块的大部分平整工作已经完成，挖掘机、塔吊等还在地块周边持续工作中。一位相关人士透露，该平整工作正在抓紧进行，预计年内可以正式挂牌出让。
“规划是商住用地，住宅部分面积约14万平方米，商业部分面积尚未确定。地块北面与艮山西路之间规划有50米宽的绿化带，地块南面靠近严家弄一侧是商业区域。不过由于正式的规划尚未出台，最终的详细规划或还将有部分改动。”
参照周边的土地价格，离此千米左右的华家池地块，三宗商住地块的起拍楼面价在15000~16000元/平方米之间，而最终成交的平均楼面价，达到了23800元/平方米左右，也将近20000元/平方米左右。从周边住宅的二手房价格看，地块南侧是新塘苑、景芳二区等老小区，目前二手房成交均价在22000元/平方米左右。
尽管这块地位置十分优越，但是开发商拿地的态度显然十分谨慎。一位本地开发商告诉记者：“高价拿地的苦果只有尝过才会知道是什么滋味，东站这样的条件出来价格肯定不会低，我们还是再观察一段市场走势再说。”
好地多了
开发商却更谨慎
事实上，近期出让的好地，着实不算少。
10月30日出让的土地中，西穆坞的两块土地条件也很不错。两块地占地共114亩，容积率分别为1.7到1.8，可建面积12.8万平方米，出让起价约为9000元/平方米。地块北面是黄龙和山，南面是和家园，求是小学近在咫尺。周边项目在售价格18000元/平方米到21000元/平方米不等。
此外，上城区也有一块优质土地有望推出。48亩的土地临近望江府，区位优势明显，高架、地铁、隧道等交通资源十分丰富，地块周边500米范围内有娃哈哈幼儿园、胜利小学等名校，还有一所在建的45班中学——北京师范大学附属杭州中学，建成后将是杭州的公办初中。
对于近期多宗优质土地相继浮出水面，多名开发商表示：政府推地的价格预期已经下调，与往年相比，现在的议价空间更大。
但是，因为目前的存货压力十分巨大，14万套的存量房，让很多在本地有多年开发经验的开发商也有了较强的风险意识。“宁可保守一点，也不能冒险拿高价地，目前的市场是不是真正回暖了，还有待再观察。只有确保现金流，产品才有保障，企业的生存才有保障。”某本地开发商表示。
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