[摘要] 四年间，从限购、限贷、限价到限外、限签，政策几经修改，局部松绑呼声愈演愈烈；房企“马太效应”显现，千亿房企扩容，中小房企临考，强者愈强，弱者求存；价格与成交量跌宕起伏，一路高歌后似有转折。
四年间，从限购、限贷、限价到限外、限签，政策几经修改，局部松绑呼声愈演愈烈；房企“马太效应”显现，千亿房企扩容，中小房企临考，强者愈强，弱者求存；价格与成交量跌宕起伏，一路高歌后似有转折。
至此，46个限购城市，仅剩五城还在坚守。广州，还将坚持多久？
新华房产广州站特别策划《广州限购四周年》，回顾这四年间楼市的发展轨迹，敬请关注。
广州楼市限购已步入第四个年头，楼市限购所带来的蝴蝶效应，也让素来安稳的广州地产界开始动荡不定，房企两极分化加速已成定局之下，深耕华南的恒大、碧桂园等大型房企迎来销售额占比扩容，中恒、广东湛江嘉粤集团等中小企业则或退出市场、或苦思出路。
逐年攀升广州前十房企销售占比超60%
数据显示，广州限购四年间，前十房企销售之和占据广州住宅销售总额的比例正在逐年攀升。
2011-2013年全市住宅销售额与前十房企销售额
援引相关研究机构报告，2011年，尽管“穗十条”的落地促使楼市成交量增速有所减缓，广州住宅销售总金额仍一举达到978.87亿元，而前十房企销售总额则达到394.31亿元，占据广州房企销售总额的40.3%。
2012年，广州楼市低开高走、量价齐升，销售金额再达新高点。广州全年住宅销售总金额为1363.37亿元，前十房企销售总额则为565.7亿元，占比41.5%。
2013年的广州，虽是“限”字当头，但全市成交量和面积同比仍有3%的小幅上涨。广州全年住宅销售总金额达1396.87亿元，前十房企共吸金850亿元，占广州房企销售总额的60.85%
步入2014年，取消限购之声迭起，却依然无法阻挡大房企扩容的脚步。据国家统计局发布数据显示，今年上半年，广州原十区一手住宅销售总金额为507.7亿元。另数据则指，2014上半年，保利、中海、越秀、雅居乐、万科依次以45.31亿元、32.85亿元、29.94亿元、29.90亿元、26.67亿元，稳居上半年广州楼市房企销售额前五位，销售总额相加为163.77亿元，几占广州房企销售总额三分之一。而前十位房企销售总额之和更是达267.26亿元，占据广州房企销售总额的52.6%。
纵观近年广州楼市，一手住宅销售额前十名清一色被大型房企牢牢占据。大房企愈强，中小房企市场份额则进一步萎缩。
上海某机构房地产研究院研究员严跃进告诉记者，在目前限购松绑、央行救市的情况下，改善型购房需求将释放。“换句话说，那些产品主要围绕改善型需求的大型房企及专注中高端的中小房企，去库存效果会更佳。而其他中小房企，如果缺乏有诱惑力的降价策略，那么在蓄客等方面压力依然巨大。”
土地融资遭劫 中小房企吹响警戒号角
除销售业绩遭遇大型房企“挤压”外，限购令对于中小房企的冲击，还体现在土拍市场上。
2012年之前，在广州土地市场上，中小房企表现相对积极。以2011年9月1日一场土拍卖为例，当日广州市政府推出了荔湾、白云、花都和番禺4个区共9个地块。彼时，现场无一大型开发商到场，最终名不见经传的广东邦华集团同时取得同德围鹅掌坦地块和荔湾区原高尔夫球场的商业地块，而番禺信息技术发展公司则以约13亿元总价拿下大学城6幅地。
好景不长，随着调控的不断加码，2013年，平衡格局被打破，5月广州房地产市场拍出3个地王，土地市场一片火爆，拿地方清一色为大型房企，中小房企“零拿地”。2013年广州房企拿地金额排名前十名，均为大型房企，佳兆业、越秀、绿地居前三位。至2014年，外来房企大鳄纷纷抄底广州土地市场，本土中小房企几近沉寂。
一名不愿具名的广州本地开发商负责人告诉记者，目前公司当务之急是积极降价清库存，以便回笼资金。据了解，该公司在几年前夺下的一块地王，现在已经成为烫手山芋，至今仍未建成。“至于拿地，年内暂时没这个打算。”该名负责人称。
除土地外，对于一些有风险隐忧、后续发展动力不足的中小房企而言，融资通道的进一步收窄，也使得其发展处境堪忧。近月以来，多家银行对日之泉地产发出风险警示的事件便闹得沸沸扬扬，报道指，由于出现资金问题，其在广州、清远的几个楼盘已被银行查封。
援引某华南大型房企有关负责人向媒体透露，银行开发贷虽然稳步上升，但仍相对集中在大型房企。资信稳定的大房企往往收到银行主动抛出的“橄榄枝”，而中小房企只能为不高的份额苦苦排队等候。
业内人士指，获取开发贷有一定的考核标准，其中包括开发规模、开发项目数量、企业每年的销售额、有无不良贷款记录、整体债务情况等。但中小房企获得开发贷的难度要大于大型房企。中、农、工、建四大国有商业银行就曾明确表示，放房企开发贷款要首要考虑企业的资质。（
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