计"策":房地产已筑底 房价可能小幅上扬

从开发商层面来说，主城区放开140方效果可能还是不够理的，既然限购放宽并没达到预期效果，销售还是不温不火。那么在这样的情况下，政策的延续性就会发挥作用，如果之前140方以上限购打开效果很好，那么140方以下限购或许就不会打开了。

一方面，我们知道购买140方以上的客户基本都已有1-2套住房，如果再买房就会存在限贷的问题，限贷问题不解决就难以激发他们的需求，对整个市场贡献还是很少；另一方面，140方以下的产品是主城区主流产品。在09年的70/90政策影响下，大量主力户型都集中在140方以下，在这种情况下如果要去库存，必然要打开这种限购要求。

那么接下来的市场短期内肯定会有小幅放量，因为之前积压了一部分“被限购”的客群，政策打开以后，他们会引发一波行情。但如果限贷政策还是没有放开，有可能会出现像当初临平萧山一样，虽然有短期的放量，后期也确实比以前好了，但是并没有出现量价齐升的局面。

在成交量上，短期一波小波放量以后有增长是毋庸置疑的，但是因为目前还是处在供需结构失衡，市场供过于求的情况下，价格的增长肯定会是滞后的，量虽然会上来，但在供需结构没有扭转的情况下，价格大幅上涨的情况不大可能会出现。

我对于放开限购带来的效果会更加乐观一点，杭州这个城市有特殊性，它毕竟是属于成交活跃的城市，又是房地产一线城市，不像三、四线城市一样反应比较慢一些。杭州这种城市，限购打开以后首先是开发商会马上有反应，他们不会再持续的去降价和抄底，因为现在房地产底部已基本筑成，接下来的价格可能还会有小幅上扬。

此外，通过上一轮的限购放开，这次反应速度也会变快，因为已经有上一波政策影响的感觉。我们可以看到，政策放开后临平、萧山这些楼盘已经不打折了，不优惠了，不抄底了，甚至绿地旭辉城还公开表态要上涨500块，这些信息都是和政策有关系的，客户已经有了这方面的刺激了。

这一次政策出来以后会加速购房者解除观望，进入购买进程，再加上金九银十市场行情下，我认为这个政策的出台加上金九银十的配合，会取得一个好的销量。因此，我估计在九月份，再有一个月，这个市场就会好起来。

接下来开发商要做的是要加快客户的蓄水，产品的推出，吸引更多客户到案场，再锁定客户，尽可能的去化房源，同时也要有相应的推广手段去配合，而不是说选择等待。

因为整个市场是供大于求，这一波客户起来以后，可能马上就要进入购买阶段，谁的动作快，就是归谁了，抢得慢了，积累的量消耗掉以后，市场就会进入一个平稳期，会有一个平稳持续回暖的过程。

【专家简介】

计伟鑫，中国房地产开发、研究、营销领域资深专家，房天下首席评论员。曾在上市公司担任集团营销负责人，从事房地产行业十多年，房地产操盘项目达到30多个，包括住宅地产、商业地产、旅游地产。

将从业房地产行当多年的深厚经验转化为实战，在业内屡创佳绩，擅长于产品定位和弱势营销，为开发商在投融资、前期定位、营销策划等方面提供专业的咨询服务，为置业道路上迷茫的购房者们提供区域价值、价格分析、户型选择等专业导购建议。