[摘要] 一个月不到时间，杭州市（含萧山、余杭）商品房新签约量达7669套。据透明售房网数据统计，自7月29日限购政策调整以来，截至8月25日数据共签约近7700套商品房。即使不算上接下来一周的成交量，8月份商品房成交量也已创下2014年新高，大概为成交量的2月份的3倍。
一个月不到时间，杭州市（含萧山、余杭）商品房新签约量达7669套。据数据统计，自7月29日限购政策调整以来，截至8月25日数据共签约近7700套商品房。即使不算上接下来一周的成交量，8月份商品房成交量也已创下2014年新高，大概为成交量的2月份的3倍。从成交数据看，市场明显的感受是在稳步回暖。
近日有消息称，杭州主城区将全面放开限购的消息。土地市场方面，主城区、萧山区则结束半年左右宅地断供的局面，近期都将推出多宗宅地。开盘方面，近两周已连续出现开盘潮，短短两周内，共有23个楼盘开盘，超2000套房源推向市场。市场似乎真的热闹起来了。
不过也有很多奋战在一线的销售人员表示，市场这种回暖反应没这么大，在交流中，听到的一句话是——市场怎么还这么差，限购调整好像并没有起到什么作用。
那作为市场主体之一的购房者，目前的心态如何？政策的调整对他们到底有多少影响？哪些区域关注？……近日我们选取了杭城不同年龄段、不同行业的100个样本，选取了10个问题，内容涉及购房计划、购房需求、购房区域、政策影响等，也许从这里我们可以了解到购房者在想什么？
近期有购房计划的占80% 首次置业、改善需求各占一半
从统计图表可以看出，在此次100位市民的抽样调查中，近期有购房计划的大概占总数的80%左右，而在这80%的数据中，改善型客户和首次置业的刚需客比例大概各占一半。
自“限购”、“限贷”政策后，杭州楼市投资型客户已基本绝迹，虽然目前限购政策已有所调整，不过对于市场上投资性氛围的影响并不大，这也与此次调查的结果相符合。在此次调查的100个样本中，投资型客户一个都没有。虽然调查的结果并不能全面反映现在的市场情况，但从一定程度上也反映了目前市场的理性，投资型客户基本很少也是不少开发商的共识。
在首次置业和改善型需求客户中，改善型购房者的年龄层多数在40岁以上，首次置业者，则多数集中在25岁-35岁之间。这其实不难理解，有改善需求的大都是经过多年的财富积累，加上家庭生活需求，对生活质量的改善有一定的要求，需要对住房条件进行改善。而首次置业者则明显偏年轻化。当然，其中也不乏年龄偏低的改善需求者。
购房区域地缘性较强 滨江、未来科技城等新区域关注
在杭州，购房者地缘性强是比较特别的特点之一，这与目前交通配套设施尚不发达和杭州市民的怀旧情结等有一定的关系。根据调查数据统计，在100位参与调查者中，地缘性购房者占70%。而在地缘性影响因素中，居住习惯和工作单位是影响的两大因素。
“原先住这边，有感情”、“朋友都这边”、“工作单位靠近这边”……是多数人给出的答案，仅有不到10%的购房者表示对区域无所谓。
一位接受调查的余姓人员表示，“为了买房子去换个工作的可能性不是很大，除非另外的工作与现在的相比相差很大，不过也不会作为买房区域的考虑因素之一。”而在城西已生活了30多年的黄先生则表示，“已经习惯了这边的生活，接下去改善房源也只会考虑城西，往北靠点，但最希望的仍是西边。”
而在最有可能买房的区域调查上，城西的未来科技城、城东新城、滨江等新兴区域关注。随着杭州“东扩西进”战略的进行，杭州也逐渐呈现出大杭州版图。近年来新兴的几大区域因在交通、规划等前景上而备受关注。
“传统的城西范围，申花、西溪板块的房价都比较高，而未来科技城板块的房价目前尚比较低，未来整体规划也不错，比较中意。”计划在未来科技城板块的购房的王女士表示。
这从近期开盘的未来科技城的欧美中心（EFC）、大滨江板块的滨江·金色江南等项目的热销上也能有所印证。欧美中心自8月16日首开以来，已卖掉了500余套房源，金色江南不到一个月时间，也卖了300多套房源。
学区、交通、开发商品牌为最看重因素 房价敏感度偏高
近日，一份中国十大‘堵城’名单出炉，这份由国内数字地图内容、导航和位置服务解决方案提供商高德给出的报告中显示，杭州紧随上海之后，被称为第二“堵城”。而从此次调查数据看，影响购房选择的因素中，交通因素占比为80%，也是购房者最为看重的因素之一。
同样占比的还有学区因素。据统计，80%的购房者把学区看成影响购房的因素之一。
按照规定，项目只有在交付以后才能进行学区划分。不过近年来，越来越多的开发商“主动出击”，选择花重金引进重点、知名学校或与周边知名学校签约等方式，给项目增加卖点。即使这笔资金或许并不低，城北某盘曾花费近2000万才引进区域内知名小学。而这明显也俘获了一大批购房者，毕竟孩子的上学问题是不少家长的“心事”之一。
“同一个区域，有学区的房源和无学区的房源我肯定首先考虑有学区的，即使价格相对而言稍微贵点也没事。”近期准备买婚房的王先生直言。
此外，开发商品牌也占有不低的比例，达70%。这或许与近年来越来越多的开发商爆出烂尾盘、破产等新闻有一定的关系。
另外，项目地段、环境、周边配套等也是购房者考虑的因素之一。值得注意的是，近90%的购房者对房价非常敏感。
其实一直以来购房者对价格的敏感度都较高。不过目前市场行情下，“政策见底、房价未必见底”已成为业内共识。从近期开盘项目来看，低开或降价仍是市场主流。有业内人士指出，目前市场正处于“价格筑底期”，即从政策调整后天开始，到楼市迎来彻底反弹为止的这段时间。而这段时间，购房者也正经历从观望到挣扎的心理状态变化过程。这个状态下，基于“买涨不买跌”等心理，购房者对价格的敏感度更高。
70%购房者不会因限购政策放开加速买房 多数购房者希望放开限贷
近日，有消息称杭州有望在8月底全面放开限购政策。虽该说法尚未得到官方认可，不过在此次调查中，近70%的购房者直言，不会因为限购的放开而加速购房速度，但也有部分购房者直言，对心态会有一定的影响，唯恐后市会涨价。
从今年5、6月份以来，各地不断涌现限购松绑传闻，7、8月份，限购城市大批沦陷。据不完全统计，近两个月以来，呼和浩特、济南、西安、杭州、宁波、合肥、厦门、太原等30余个城市先后取消或部分取消限购，目前“松限”城市已达八成。福建、山东、浙江、黑龙江等约17个省份已全面松绑。
而杭州市场自7月底限购政策调整以来，业内普遍认为“信心作用大于实际意义”。最为直观的市场反应是，在不少积极出货的开发商努力下，呈现出稳步回暖趋势，成交量也创下年内新高。
不过这部分的成交量攀升，有很大一部分来自“明星楼盘”。低价入市的万科·未来城、滨江·金色江南、欧美中心、科尔·世纪外滩等项目，以及价格调整或作出促销活动的大家·多立方、绿城·兰园、龙湖·春江彼岸等项目也获得了较好的市场反响。
这正好也印证了之前提到的购房者对价格的敏感度仍偏高。虽然政策会有一定的影响，不过对于购房者而言，产品的性价比仍是最为看重的因素。有购房者甚至直言，“限购取消之后，并不代表我会马上有钱买房子。”
而对于市场层面来看，影响更大的限贷政策，有近50%的购房者认为有利于抑制投资型购房者。不过，仍有60%的购房者希望能有所放松，这以改善型购房者为甚。“现在住的房子太小了，一直想换个大点房子，但是钱不够。”
降价为市场调整的正常表现 稀缺地段后期或上涨
自今年年初的北海公园首次降价潮以来，杭州商品房价格一路走低。据国家统计局数据公布的数据，截至7月份，杭州市商品房成交价格已连续4个月保持下跌态势，7月份更是位列70个大中城市首位，而下跌趋势在8月份或将延续。
从市场层面看，7、8月份虽然市场的活跃度已明显高于上半年，不过低开和降价仍是市场的主基调，杭州各大板块或明或暗都有项目在做价格调整。
这个结果在此次调查结果上也有所体现。据统计，超80%的参与调查者表示，之前杭州一直有二线城市、一线房价之称，房价有些偏高，目前的降价也是市场调整的体现之一。不过对于后市，近70%的参与调查者认为，虽然目前的价格在经历调整，但从长远看，杭州的房价崩盘的可能性不大，但疯涨也不大可能。“还是要看地段，稀缺地段上涨的可能性还是有的，而一些供应量较大的区域未来可能房价会比较平稳。”
楼市“断奶挣扎期”五个购房者的想法很有代表性
恐政策变了后房价上涨希望近期买好
人物：朱女士
购房需求：改善
家住小河佳苑的朱女士最近一直在看房子。“总价预算在250万左右，户型能大点，有学区。”据了解，朱女士夫妇最近刚刚有了自己的小宝宝，喜悦的同时也发现原先两个人住的空间突然显得有些拥挤了。“其实以前也有过要买房子的念头，不过看库存这么高，房价也拿捏不准，加上当时也没那么急，就一直没下定决心。”
7月底，杭州市限购政策调整，“感觉政策变了，市场上很多项目也在降价，我和老公就在商量，是不是买房的时机到了。”在朱女士看来，由于自己目前在家带孩子，丈夫则经常出差，不在杭州，“对于区域我们其实没有特别的要求，主要看房子本身的性价比。”开发商品牌、周边配套、交通都是朱女士参考的因素，“是精装修，还有学区。”朱女士解释，学区其实现在的房子也有，但有条件改善的话，能有个更好的学区，而希望精装修是为了省去装修的烦恼。“经历过一次装修，真是筋疲力尽，所以能有精装修也会省事不少。”
最近，朱女士已看了很多个项目，城北、城西项目都有考虑，“听说月底限购政策会全面放开，我们担心后续房价可能会有变化，所以希望在近段时间把房子搞定。”
其实，像朱女士这样受到政策变化影响希望加快买房速度的购房者虽然在此次调查中占的比例并不是很大，但不可否认，很多购房者的心态发生了变化，在能力允许的情况下，“不一定会加快买房速度，但是对市场关注起来了。”
渴望二套首付和利率能低点 看中市中心
人物：李先生
需求：改善
今年45岁的李先生近期和家人在商量要不要换套房子。不同于首次置业的购房者，李先生一家对房子的学区等配套倒不是很在意。“孩子已经在上高中了，现在的房子学区也不错，因此第二套房子更看中的是户型大小、周边环境等。”
自7月底主城区调整限购政策以来，李先生一家就有了换房的打算。“按照政策，即使限购政策不调整，我们也是可以再买一套的。”李先生表示，目前家里仅有在住的一套房子，不过市场上政策的变化让他们一家觉得价格方面可能会有变动，买房的机会或许来了。
“但是现在我们不急，因为二套房的首付和利率还是没什么变化，对于我们来说，压力还是有些大。”对于李先生而言，目前换房的压力还是来自二套房的金融政策，“为了换房而把现在这套卖掉也不现实。毕竟在如今的市场环境下，现在卖房子也不划算。”
李先生表示，他们一家现在有空就会了解一下市场，而另一边则是看看政策是否会继续变化。
价格、地段为主要考虑 看中性价比
人物：章先生
需求：刚需
去年刚毕业的小章最近一直在看房子。“我主要看地铁沿线的房子，但觉得临平那边又太远了，还是希望在主城区一带。”小章为杭州地铁集团的员工，出于工作便利考虑，地铁沿线是其最心仪的地段。
“有学区、能满足基本生活配套、价格在2万以内。”小章说出了自己买房的要求。在小章看来，买房虽是计划之内的事情，“不过我现在在萧山工作，过两年可能会调到七堡，因此买房子也没那么急。”
不过小章的父母却明显比小章急。小章老家在金华，从今年四五月份开始，小章的父母就经常关注杭州的房产消息，“现在看来，房价比之前便宜了，四处看看，有合适的就买了。”
小章介绍，像他这样的，周边同事、同学有不少，老家在外地，有购房需求。“政策其实对我们影响不大，之前都不懂市场上原来有这么多的限制政策。”但是小章也坦陈，现在看房，多少受点市场氛围的影响，“现在开发商的活动也多，优惠、促销都有，如果价格能更实惠点，当然也是乐于见到的。”
房价基本筑底有合适的就下手买了
人物：徐先生
需求：刚需
“我觉得现在的价格差不多筑底了，有合适的会选择马上下手。”从去年就一直在看房子的徐先生说。据悉，从去年开始，徐先生一直在四处看房，“从参加工作以来一直住在滨江，个人很喜欢滨江，不过滨江的价格相对而言比较贵，因此在别的区域也在看。”
徐先生坦陈，虽然买房计划去年就有，不过一直觉得房价还会变化，可以再等等。现在随着政策的变化，市场上做价格调整的项目越来越多了。“其实有些纠结，关于后市的判断，我也和很多人讨论过，但都无定论。政策基本到底了，房价虽然还会有波动，但也差不多是在底部了。”
其实徐先生自身也从事和房产相关的行业，对于市场的熟悉度可能比一般购房者有优势。“只能说这个价格我能不能接受，性价比如何，如果合适就买了。”
在徐先生看来，由于是首套房，限购、限贷政策对他都基本无影响，“对心态有影响的是政策变了之后市场的反应。”
预算在150万以内 或推迟买房计划
人物：王女士
需求：刚需
在滨江上班的王姑娘最近也一直在考虑买房的事情。“总价在150万以内，然后离工作单位近点。”王姑娘表示，目前和男朋友两人都在滨江上班，而且未来一段时间内工作变动的可能性也不大，因此在买房区域的考虑上有一定的局限性。“之江、萧山、滨江是我们主要考虑的三个区域。”
王姑娘解释，预算有限，如何才能买到性价比的房子是他们最关心的。据介绍，王姑娘和男朋友均为普通的工薪阶层，家里条件也一般，因此买房后马上置换是不大可能的事情。“最看中的是学区和交通。”当然，开发商的品质也是他们作为考核的重要标准之一。“普通工薪买房不容易，现在又有很多烂尾楼的新闻，在品质上，我们希望有个保证。”
说到买房的心路历程，王女士表示，“把结婚提上议程之后，发现买房也是刻不容缓了。”最近的几个周末，只要有空，王姑娘和男朋友都会去看看房子。原以为买房也就是在最近的事情了，但看了一些房子后，王姑娘却说，“我们可能准备在明年买了，一是希望再存点钱，明年的预算能再宽裕点，另一个也是因为现在的房价走向真的看不清，我们准备再等等。”不过王姑娘在最后也说，最近仍会多关注市场，若有捡漏的可能，可能还是会下手。至于怎样才算是捡漏的时机，王姑娘表示也不清楚。“可能还是看产品的性价比和总价是否在我们的要求之内。”
楼市进入“断奶挣扎期”
前几天，与一朋友聊天。朋友所供职的项目，刚刚经历首开，描述起购房者内心的纠结，他一声叹息。
朋友有位同学，这次本铁了心要买他们的房子的。在此之前，两人间已经历多番交流。“几乎在我们的样板房出来后，他就跟我说要买我们的房子，非常肯定，像吃了秤砣一样。后来认小筹，再转大筹，一路走来也都顺畅。等到我们放出价格风声后，他更是觉得合理。但就在买房前一个，他给我发来短信说，跟父母再三商量后，这次还是决定不买了，看看整个市场再说。”朋友说，这是一位早已被他们纳入成交体系的购房者，他的最终放弃，出乎很多人的意外，但也折射出当下楼市的那种“挣扎感”。
为人父母的，大多都经历过孩子断奶时那段焦躁不安期。离开母体，让弱小的孩子有种天然的不安全感。这种不安全感，既有对不确定未来的抗拒，也有对熟悉生活方式的留恋。这种犹如孩子断奶般的无助，目前也在楼市弥漫。
长达四年的调控，让楼市天然地滋生出一种宛若母体般的信任感。调控的存在，让很多人心生笃定，认为楼市就是这样了，它不可能好起来了，我有大把的时间与开发商来周旋，更有大把的时间来货比三家，讨价还价。等到有一天，政府说政策要调整了，他们瞬间就像一个被父母勒令断奶的孩子，不知道怎么去面对眼前的这个市场。一些人选择入市，但更多的人却茫然无措。
这与市场的反应如出一辙。
7月29日，杭州市调整限购政策，到如今已近一个月的时间。在这近一个月中，市场明显的感受是在稳步回暖。数据方面给出的支撑也是如此。政策调整前，杭州主城区（包含萧山、余杭），每天的成交量在120套左右，政策调整后，这个数字基本翻了一番。
不过这种回暖，在销售人员那边并没有得到明显的反馈，一句话就是——市场怎么还这么差，限购调整好像并没有起到什么作用呀。
为什么市场拿出的数据与销售人员的叙述之间会有如此差异？就是因为存在一个“断奶挣扎期”。在每一轮的楼市强势反弹前，市场都会经历这么一段“断奶挣扎期”，而目前的楼市处于这样一个时期，对于更多楼盘而言，想迎来理想中的旺销，可能还需要在这个时期之后。
所谓“断奶挣扎期”，指的是从政策调整后天开始，到楼市迎来彻底反弹为止的这段时间。“断奶挣扎期”的一个典型特征就是政策见底，但房价尚未见底，市场总体仍处于一个“以价换量”的弱市阶段，而购房者也正经历从观望到挣扎的一个心理状态的变化过程。
这个“断奶挣扎期”会持续多久，尚难确定。2008年，在不断加息和二套房贷从严的作用下，杭州楼市已经急转直下。加上2008年全球金融危机对中国经济的冲击，2008年10月底，政府终于发文救市，希望通过减免税费、降低贷款利率和松绑二套房等系列措施刺激楼市。
这样的政策并没有让楼市迅速回暖，直到2009年3月，杭州楼市成交量才开始明显回升。当年5月，主城区商品房成交量更是历史性地突破万套，楼市价格也出现回升。而在2008年10月到2009年3月的这段时期，楼市成交量表现低迷，价格持续探底，不少板块还出现房价历史低点。
随着政策的持续推进，购房者和市场的心绪都在慢慢平复。这个过程如同断奶后的孩子，尽管焦躁不安，但总会在找到新的安全环境后，逐步适应。对于整个楼市而言，政府调整的政策，只是重新塞了只奶瓶到手里，但相信它同样是安全和可人的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
