[摘要] 由于现时二手楼市成交整体疲弱，业主普遍需要以低于市场价格，方能加快转手速度。记者采访多位中介业者时了解到，市场上积压了一批急需“卖一买一”改善置业的二套房买家。
由于现时二手楼市成交整体疲弱，业主普遍需要以低于市场价格，方能加快转手速度。记者采访多位中介业者时了解到，市场上积压了一批急需“卖一买一”改善置业的二套房买家。这部分买家普遍名下已有一套中小户型单位，基于家庭成员增加，需要改善居住环境。而面向此类客户的房贷申请条件较为苛刻，加之其自身经济实力有限，必须先“卖一”才能实现“买一”。但因今年以来二手楼市行情持续淡静，其手上物业即使以市场价放售，亦未能在短期内转手，致使换房计划被迫搁置。
房难卖 款难贷
改善置业者占比锐减5.5%
在限购政策持续和房贷收紧的双重影响下，广州二手楼市中改善型置业者比例有所减少。据合富置业成交数据统计，7月改善型购房需求约占整体成交两成左右，较去年同期改善型购房需求占比减少5.5个百分点。
中原地产多间分行主管表示，中心各区换房客比例各有不同，7月，天河区珠江新城板块的换房客比例较去年同期减少一半，海珠区江南大道南板块及荔湾区中山八路板块则有所增加，而越秀区东风东板块和白云区白云大道板块则与去年同期没有太大变化。“7月份珠江新城板块二手房买卖交易中，换房客比例约占20%，而去年同期换房客占比约40%。”中原地产双城国际分行高级营业经理贺继红表示，换房客比例的减少，直接原因是现时楼价下降，买家多处于观望状态，迟迟不愿入市购房，同时受限购政策影响，不少买家没有名额购房，导致有购房计划，但无法执行。
“如果从成交宗数来看，今年经我们公司促成的二手房交易中，"卖一买一"的客户数量同比少了三成。”满堂红研究部高级经理周峰表示，现时“卖一买一”改善型置业者在实际交易中所受的阻碍多多，交易周期也在不断延长。
成交不济
业主“卖一”时间被拖延
合富置业市场经理梁燕明表示，在“穗六条”后，二套房贷首付增加，再加上楼价较往年同期已上涨了一定幅度，改善型买家的换房成本相比起去年同期有所提升，因此不少改善型买家往往都是先“卖一”，待手中有一笔换房资金后才“买一”。不过，在实际交易中，改善型买家时常遭遇出售旧居亦不足以支付全部换房的费用，因此，不少改善型人士多以出售旧居的资金加上积蓄支付换房费用，或者以出售旧居的资金支付换房首期，按揭购买改善型居所。
满堂红周峰更指出，由于市场上的实客数量减少，改善型置业者“卖一”的时间被拖延。以老城区为例，荔湾、越秀、海珠等区域的二手房中小户型，若业主以市场价放售，眼下往往需要1个半月到两个月的时间才能转手，当中电梯楼的放售时间会更长，普遍在两个月至两个半月。若是在天河和白云，地段较为优越的中小户型二手房则需要两个月左右的时间放售，地段稍差的则要两个半月至三个月才能脱手。
降价10%
成交速度明显上升
合富置业金碧三期分行主管李雪梅表示，现时二手房销售的时间长短一般要看物业的综合素质和业主是否急需要资金而定。如果业主急需套现，一般都会主动降价，幅度一般在10%左右，且降价后大多会明显加快转手的速度。
中原地产贺继红透露，以珠江新城为例，如业主放售中小户型二手房单位，并且愿意比市价低10%~20%，则可加快转手速度。如业主放盘仅低于市价10%，则较难成交该单位，而在去年业主以市价放盘，约半个月即可成交。因此，不少业主认为放盘价低于其心理预期价格，选择暂时取消放盘计划。
中原地产江燕分行高级营业经理李彩云透露，由于现时二手房价格有所下降，7月份江南大道南板块的二手房买卖交易中，换房客约占五成，而去年同期换房客的比例则占总购房客的三四成。该板块100平方米以下的两、三房若以市场价格放售，一般3个月仍无法售出，但如果业主主动降价20%，可以在1~2个月左右售出单位。
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