[摘要] 1999年商品房市场正式启动以来，杭州楼市的格局被一再改写，每一次城市化版图的扩张都会涌现新的购房热点。从城西、城南再到城北，几乎每三年的循环，伴随着房地产的周期性波动，以及新区的拓展，都会迎来一个底部板块。
1999年商品房市场正式启动以来，杭州楼市的格局被一再改写，每一次城市化版图的扩张都会涌现新的购房热点。从城西、城南再到城北，几乎每三年的循环，伴随着房地产的周期性波动，以及新区的拓展，都会迎来一个底部板块。
斗转星移，随着中国房地产进入下半场，杭州楼市又一次来到历史的转折点。这一次，再次筑底杭州城的，又会是哪个新板块？
1999年
商品房市场启动后的城西蒋村
1998年之前，杭州人概念中的城西大致在莫干山路以西，古翠路以东的文教区域。当时的蒋村虽然有房地产开发，但几乎没有投入基础设施，人气稀落。过古翠路以西，在老市民眼中成了穷乡僻壤。在康乐新村、金田花园等18家楼盘的开发商联合将公交线路引进城西之前，城西并无特别出彩的小区，桂花城等楼盘则刚启动。
1999年，杭州开始全面停止实物分房，正式启动商品房市场，这期间，绿城、南都和金都在蒋村一带推出一批代表性楼盘——绿城·桂花城、南都·德加公寓和新金都城市花园。
“那时候新房能够选择的余地不多，加上金都的品牌影响力，我在1998年购入了新金都城市花园的尾盘，价格是2580元/平方米。”对这次购房，业主赵女士历历在目，此后的2009年上半年，她以13000元/平方米的价格出售了该房源，“2009年上半年房价处低迷期，下半年以后反弹高涨，如果慢些出手，价格会卖得更好。”
据资料显示，当时住宅成交平均价格是3157元/平方米，平均每套的户型面积是121.7平方米。截至目前，蒋村区域无论是在市场的低迷和高涨期，都保持着坚挺价格，目前这个区域的二手房价已涨至25000-28000元/平方米。相信对于做出买房决策的人来说，这十多年来可能都活在“幸好当时买了”和“可惜没有多买一套”的复杂情绪中。
2001年
跨世纪的钱塘江南岸开拓潮
“2000年初，江南岸滨江区的商品房很少，江滨花园算一批住宅商品房，此后彩虹城、国信嘉园等陆续建造，江滨花园当时开盘起步价达到3780元/平方米，其他楼盘对外宣称的平均售价只有3300/平方米－3500元/平方米。”江滨花园业主舒女士说，她是2004年才买入江滨花园，价格已经涨至近5800元/平方米，而且还需要排队争抢。
实际上，滨江房价的快速增长有迹可循，2001年初，杭州城市规划有了新的突破。即扩大市区行政区域，撤销萧山、余杭两个县级市，设置萧山区和余杭区，钱塘江两岸的住宅开发大规模启动，杭州的城市格局从“以旧城为核心”转为“以钱塘江为轴心”，开发商把目光投向了被杭州人认为过江即是出城的江南岸，彻底打破了杭州原有的住宅新区格局。
“那时蒋村地区的房价已飞涨至近8000元/平方米，滨江仍处于开发阶段，但是性价比高，而且交通便利，上班路过一桥很都不用担心堵车。”舒女士至今住在江滨花园，据她表示，江滨花园二手房在行情时期曾涨至23000-24000元/平方米。
2005年
调控时期下沙楼盘低价入市
2005年杭州楼市已经非常火爆，为防止过热现象，“调控”二字成了楼市的指挥棒，牵动着各方神经。但尽管在楼市低迷期，下沙却成为杭州楼市的黑马，区域新开楼盘皆以“低价入市”启动市场，长时间占据着透明网销售排行榜的前列。
目前住在市区的肖女士回忆，“2005年左右我刚刚毕业，那时候大家都在投资房产，所以我也想在下沙买套房用于投资。”肖女士在2007年买入一套天元公寓的二手房，之所以选择二手房，是因为此前火爆市场环境下，下沙几乎已没有新房源可挑，“当时余杭、闲林有很多新房，但毕竟不属于主城，我的想法很简单，低总价，位置相对不错就可以。”
天元公寓在2005年开盘，当时均价为4900元/平方米，比周边在售楼盘价格低近1000元/平方米。当时一下子震惊了整个杭州，因为杭州主城区很久没出现房价“4”字头的楼盘了，许多城西的有钱人都跑去购买投资。
肖女士在2007年买入天元公寓时，价格已涨至6000元/平方米。“在宏观调控低迷了一阵后，2007年开始重掀炒房热，特别是雅戈尔、金地等地王的产生也加速了楼市的疯狂。”肖女士表示，如果她能在天元公寓这个“城市底”刚出现时就下手，现在会赚得更多。
尽管当时这个板块受到人气不足、配套欠缺等困扰，但是3-5年后，下沙已成为名副其实的“副城”。随后，该板块也表现出了惊人的潜力，大学城日益成熟，2010年，地铁开通，方便了下沙与主城间的交通。
2008年
东北板块卫星城迎来成交热
在2008年以前很长一段时间，杭州城东北板块在四处开花的房产热潮中渐渐淹没，沦为“北大荒”。2006年，杭州首次提出要将丁桥、长睦、半山和天都城等4个居住区块建成40万人左右的居住规模，成为杭州人口、面积的卫星城和核心居住区。
作为经济适用房先行的居住板块，此前丁桥已拥有多个经济适用房小区。随着2008年广宇竞得丁桥首宗商品住宅用地后，这里的普通商品房开发热潮也随之而来，根据相关资料统计，当时，丁桥有广宇·上东城(36号、48号、49号地)、天阳39号地块、新筑40号地块、三盛颐景园57号地块、冠华58号地块等多个开发项目。
但丁桥板块的首秀开局不利，商品住宅楼盘广宇·上东城次开盘就遭遇楼市调控。当时，上东城的平均楼面价超过4000元/平方米，但上东城批房源的均价只开到7000多元/平方米，比一直以来的“城市底”下沙东区还要低，真的是“亏到肉里去”。
虽然到2009年2月，野风·海天城的打折重新筑底，但此后丁桥就随着市场大势的回暖迎来了小阳春。“上东城是当时体量且开发的一批楼盘，我在2010年买入时已涨至10000多元/平方米。”潘女士说，当时丁桥的均价在11000元/平方米，这个楼盘相对比较便宜，且当时用来做婚房，看中这个区域的采荷学区以及交通便利性。
在2010年后更为猛烈的宏观调控中，丁桥房价波动剧烈，价格再次破万。不过，当年广宇·上东城7000多元的单价再也回不去了。目前，丁桥的区域均价仍处于13000元/平方米的水平。
2012年
大学城北破主城刚需线
2010年初，下沙国土分局公布《下沙经济技术开发区2010年推介地块汇总表》，着重提及下沙大学城北单元。当年的10月，该区域次宅地出让，保利、宋都进驻。
2012年5月，大学城北板块个住宅项目——宋都东郡国际以7980元/平方米的起价首开，240多套房源，两内基本销售一空。
虽然当时楼市处于僵持阶段，但下沙大学城北板块的定价正好踩准了刚需入驻主城区的线。东郡国际的首开，打破了杭城购房者一贯以来“百万购房”思维习惯，这也就意味着，不到100万元就能够在杭州主城区置业，并拿到杭州户口。往往板块首开楼盘的定价，很大程度上影响着后继者对于其项目的定价。继东郡国际之后，城市果岭、碧桂园等项目相继面市，所推房源的单价基本上不到万元，而一些小户型房源总价也大多控制在100万元左右。对新杭州人较为集中的下沙区域而言，这样的定价极具吸引力。
2013年，杭州主城另一个新涌现的板块——长睦，均价也在万元上下。不过，长睦并没有在下沙大学城北基础上大幅回调价格，两个板块的客群差异也比较大。这两年来，这两个板块虽然价位相似，但一直和平共处，长期占据杭州销售排行榜的前列。
事实证明：在杭州主城区，低价就是王道。不管多差的市道，都不愁把房子卖出去。
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