[摘要] 即便是在国内整体经济企稳回升的当下，温州楼市依旧显得有些“执拗”。
即便是在国内整体经济企稳回升的当下，温州楼市依旧显得有些“执拗”。
上半年各地经济数据陆续出炉，温州成了国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“独苗”。温州房价下跌的态势已经持续了将近三年。
这个此前民营经济最为活跃的地区，如今却不时曝出跑路、跳楼或者破产的新闻。在追因的过程中，一个数字或许可以回答上面的问题。
据悉，温州中小企业大概有70%与房地产有关系，有的买楼，有的入股投资房地产。地产市场缩水后，影响了企业抵押物的市值，导致银行缩小这些企业的信贷规模，“弃房”现象出现。更为严重的是，由于不少企业之间的互联互保模式，导致这样的链式反应还在继续。
当前，在“稳增长”这一重大课题中，通过温州楼市透视这个区域的经济现实，可以发现它背后的企业资金沉淀于楼市等折射的意义。
2014年已经过半，中国经济也走完了上半场，在这样一个节点，我们对温州经济的再回眸和再调查，希望能找到对于其他地方的镜鉴意义。
跑路、跳楼或破产，自2011年以来，民营经济重镇温州便被这几个关键词充斥。而互保联保所引发的资金链断裂现象已经成为困扰当地政府部门的难题。
温州下属辖区金融办人士张明(化名)告诉记者，现在经常要下去调研，了解企业情况，为企业制定化解资金链风险的方案。在张明的办公桌上有一摞文件，而这摞文件的最上面就是一份针对当地一家制鞋公司的资金链处置方案，这家公司遇到资金链危机，贷款超过亿元，为其担保的企业也超过十家，其中有几家已经出现问题。
“这家企业其实还算好处理的，属于资可抵债，我们建议它出售一些资产，先活下来。”张明表示，行政手段毕竟有限，也只能基于实际情况，争取银行支持，引导企业互救自救。
而温州房价方面，在民营经济资金链问题持续发酵等背景下，近三年同比连续下跌，跌幅超过30%。当地多位政府人士表示，如何盘活沉淀在房地产的资金是难题。
据记者了解，温州中小企业大约有70%与房地产有关系，有的买楼，有的入股投资。地产市场缩水后，影响了企业抵押物的市值，银行会缩小这些企业信贷规模，这也使得 “弃房”(借款人因房屋市值低于银行贷款余额而放弃还款)现象在温州出现。数据显示，截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例595例。
房地产沉淀大量资金
当地一位应急转贷公司老总也感叹生意难做，他告诉记者，公司提供的是正规的转贷，利率不超过法定利率4倍，但温州资金链断裂的连锁反应仍没有结束，也不敢贸然帮企业应急转贷。一旦银行对企业抽贷，走入法院保全和诉讼程序，钱几乎不可能回来，不要说权益人，能排上号就不错了，因此企业资金也因为闲置产生大量成本。
2011年6月末，温州不良贷款率为0.37%，创下历史新低。但在民间借贷危机、中小企业资金链断裂等影响下，温州不良贷款率此后一直呈上升态势。
截至今年3月底，温州市银行不良贷款余额331.26亿元，不良贷款率为4.52%，分别比年初上升11.43亿元和0.12个百分点，1~2月连续“双升”之后，3月份实现“双降”。但4月份不良贷款率又环比上升了0.16个百分点。
张明说，不良贷款中又有很大一部分集中于房地产领域，在房价下跌时，如何盘活这部分资金具有相当的难度。
温州市市长陈金彪认为，不良贷款高，主要与宏观政策和温州企业家理念有关，企业转型升级缓慢，在盈利较差的情况下，部分企业家急功近利，希望投资回报更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒钱，因此就造成资金链出现问题。
“由于世界经济形势发展、国家政策调整，特别是房地产政策，使得很多资金沉淀在房地产，这样一来，造成企业资金流动性减弱，资金链、担保链就出问题，导致一部分成为不良贷款。”陈金彪说。
据人民银行温州中心支行2011年7月的 《温州民间借贷市场报告》显示，温州89%的家庭个人和59.67%的企业参与其中，规模高达1100亿元；大约40%的民间借贷资金没有进入生产领域。
当地一位房产中介告诉 记者，由于温州新增楼盘供应少，温州民间借贷资金和银行的贷款大批流入房地产，2011年初，本属三线城市的温州房价就已经超过了北京、上海等一线城市。
他进一步表示，政府在2010年开始加快土地供应，很多温州企业家看到商机，逐渐脱离主业，将钱投入地皮和房产，这也使得温州瞬间冒出很多小开发商，这些开发商往往背后有几十个甚至几百个股东。
一位当地开发商也证实了上述说法，他表示，其中的钱很多来自银行贷款，比如一个阀门厂从银行贷出5000万元，可能只有2000万元真正投入到了实体，其余3000万元都用来买地皮了。
温州楼市泡沫自2011年起便逐渐破灭，公开数据显示，彼时温州商品房均价达33289元/平方米的历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，温州商品房均价滑至19374元/平方米。
张明介绍说，房价下跌直接导致抵押物缩水，加之目前的高利息现状，一些企业开始出现资不抵债的情况，资金链断裂，而很多温州企业还会与其他几家企业存在互保联保关系，风险便开始一环一环地蔓延。
盘活资金遭遇难题
2013年全年，温州拥有抵押物权的房屋，包括普通住房、高档住房、厂房、商业用房在内共计21.86万套，总市值约4067.09亿元。在抵押房产中，普通住房的抵押数，全市共有17.7452万套，高档住房有1.3932万套，商业用房2.1516万套。
另外，房地产价值缩水也使得“弃房”在温州出现。上述房产中介人士表示，房价走高时，一套豪宅购买时价值往往超过600万元，而目前市值可能不足300万元，还不及贷款总额。
浙江省温州中小企业发展促进会会长周德文还表示，温州“弃房”现象出现较早，目前依然存在。
2013年，温州银监分局曾对当地“弃房”现象做过相关统计。数据显示，截至2013年7月末，温州各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现 “弃房”15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。
即便进入法院拍卖程序，拍卖低成功率也使得房地产风险嫁接至金融领域。据初步统计，2013年温州市被执行房产司法网拍平均每次参拍人数为4.1人，首拍成功率低于5%。
为此，今年3月4日，温州中院与温州市住建委、工商银行(行情，问诊)温州分行等三家银行正式签署司法房产拍卖协作纪要，规定温州市范围内的司法拍卖房产可办理银行贷款，从而切实解决买受人融资难题，降低买受人参与司法网拍门槛。
同时将比照新建商品房买卖，在范围内率先创设司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度，有效解决银行对被执行房产拍卖成交后产权尚未转移过户，不能办理抵押登记，提前向买受人发放抵押贷款存在信贷风险的顾虑，切实保障银行“零风险”、买受人“零负担”。
陈金彪介绍说，温州市通过“四把剪刀”来大幅化解不良贷款的风险。其中包括对经营不善的企业，通过司法重组，该破产的破产，处置资产，不允许其扩散；企业自身资质好，一时资金链紧张，政府给予积极引导，帮助其转型升级等。
陈金彪坦言，虽然“四把剪刀”缓解了几百亿元的不良资产，但更希望有第五把剪刀出来，也就是房地产市场的平稳健康发展。“房地产健康发展对温州不良贷款化解，对温州实体经济发展有紧密关系。第五把剪刀，差异化的房地产政策，国家能够推出的话，资金链相对来说就能够缓解，那实体经济就能得到资金的供血，实体经济就能更快复苏。”
经济筑底回升迹象显现
7月初，由农业部副部长陈晓华率领的国务院督查组行至温州，督查组先后主持召开专题汇报会以及座谈会，其中金融和房地产是最主要的两项内容。
陈晓华说，温州开改革之先河，在发展民营经济、市场经济方面走在前列。温州也是关注的地区之一，希望温州进一步加大政策落实力度，努力取得更大成效，确保实现今年经济社会发展的目标任务。
在处置金融风波的第三个年头，温州在去年金融“双十条”的基础上各推出十条支持温州实体经济的升级版措施，助推温州实体经济的赶超发展。
其中包含加大不良金融资产处置力度，各级法院要尽量压缩金融债权案件审理周期，推行金融担保物权直接实现机制，支持民间资本参与银行不良资产转让，强化执行、破产程序和银行不良资产核销的衔接等内容。
“双十条”升级版强调“四大突出”，分别是突出企业分类帮扶工作；突出银行不良贷款化解处置工作；突出扩大信贷规模要求；突出工作量化目标。
温州银监分局局长赵秀乐表示，温州银行业将积极对接上级行带来的政策，及时深化细化措施，保持合理信贷增量，力争新增银行业融资量超400亿元、新增金融融资量超700亿元。
目前，温州经济已经出现筑底回升迹象，温州经信委给记者提供的数据显示，今年前4月，经信委监测的15大行业中，9个行业利润同比增长较快，其中利润总额较大的电工电器、汽摩配、服装等行业利润增幅均在25%以上。
即便如此，在基层工作的张明仍感受到了不小的压力。他表示，面对担保链和房地产价值缩水等问题，目前并没有最行之有效的办法。而针对担保链问题，主要是优先处置被担保企业，因为银行也是上市公司，有绩效考核。对于担保企业，主要是希望他们“以时间换空间”，履行法律责任，同时解决好资金难题。
房价调查
深度盘整近3年 温州房价恐仍未见底
房价经历近三年同比下跌，温州至今仍然是国家统计局70个大中城市房价同比下跌的“独苗”。在中指研究院发布的今年6月百城房价指数中，温州环比价格也领跌。
温州房价究竟是怎么回事？记者走访当地多位开发商老总和房产业内人士后发现，他们普遍认为温州楼市存在被妖魔化的倾向，一些传言与实际情况并不符合。房天下温州总经理王毅告诉记者，在经过前几年非理性炒作和土地政策搅拌后，温州楼市正在走入正轨，当地楼市需求仍在，不能拿温州和鄂尔多斯(行情，问诊)等地方相比。
投机性需求淡出楼市
近日，记者来到温州市瓯海区三垟街道瓯海大道的“君庭领墅”项目售楼处。该售楼处销售人员告诉记者，此楼盘不算任何财务和建筑成本，拿地时楼面价就已达2.7万元/平方米，此前开盘价曾超过3万元/平方米，但恰逢温州楼市暴跌期，仅卖出寥寥数套。董事会经过重组后，今年再次开盘，价格定在2万元/平方米左右，如果通过按揭贷款方式支付可以享受九八折优惠，全款现金支付则可享受九六折优惠。
据记者从温州多个房地产人士处获悉，目前当地限购政策在执行中已悄然放开，第三套房源已经可以在房屋登记中心登记，但限贷政策仍需按照银行有关规定执行。
近年来，温州房价的走势在比较罕见。公开数据显示，1998年至2001年，温州市区商品房销售均价从2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均价从8045元/平方米一路上涨至33289元/平方米，达历史高点。
2011年8月是温州楼市由涨转跌的分水岭，部分预感前景不妙的温州人开始抛售房产。
国家统计局对70个大中城市住宅销售价格的统计数据显示，2011年8月至今年6月，温州是一个住宅销售价格连续同比下跌的城市，目前已连跌34个月。
熟悉温州房地产市场的人都把瓯江边的鹿城广场视为温州楼市风向标。这个开盘价为4万元/平方米的高端住宅项目在销售一空后，其二手房曾被炒至10万多元/平方米，目前该楼盘周边的中介挂出的二手房售价已降至3.5万元~4.5万元/平方米。
香缇半岛是温州高端楼盘的另一个代表，其房价也曾超过5万元/平方米，目前二手房价格已被拦腰斩断。
上述君庭领墅项目销售人员曾说，当时项目拿地时参照的是香缇半岛的销售情况，2011年初，香缇半岛的二手房房价一度超过6万元/平方米，如果这个项目迟一年开盘的话，估计和君庭领墅项目是一样的结局。
与房价下跌相伴的是温州土地价格下跌。当地一位开发商告诉记者，现在有些地块的价格只是原来的四分之一。
据了解，与君庭领墅相邻的一个项目楼面价仅为其三分之一左右，而两者目前的楼盘价格相当，后者还要更高些。“原因在于君庭领墅当时定位是低容积率别墅，洋房户均面积超过150平方米，而另一个项目拿地晚，项目定位是刚需，市场接受度高。”
温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强今年初表示，与2011年初调控前相比，现在的温州商品房价格平均降幅为26%。但非官方统计机构和开发商们认为的温州房价跌幅已经超过40%。
自2009年起，央行温州中心支行每季度都会对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居首位，“民间借贷”长期位居次席。
有数据显示，2011年末温州全市居民储蓄存款余额为3342.26亿元，到2013年底上升至4002.43亿元，房地产投资投机性需求已经淡出楼市。
王毅说，几年前，温州人如果能买到房就算万幸，现在电商优惠、看房团直通车等在温州当地已经屡见不鲜。
温州当地大型开发商、中梁地产集团常务副总陈永峰表示，有的房地产公司把价格卖低一点，稍微有点利润，也能快速地把盘清掉，而且把资金回笼，“现在担心还是去化率的问题，而不是价格的问题。”
加推土地致库存高涨
“温州这个城市和其他地方不同，我认为参照温州的均价其实意义不大。房价下跌主要是(因为)这两年(温州)土地政策和之前差别太大。”王毅说，君庭领墅和周边项目价格相似，但却有人赚有人亏，所以不能说这个市场一片萧条，根源还是在供地上。2010年之前，温州楼市对土地供应一直处于“饥饿营销”状态，政府每年推地不足600亩。这一供应量甚至不如很多地区一个大型楼盘的土地占有量。“温州是一个千万级人口的城市，每年这么少的土地供应量，房价能不高么？”
王毅分析说，之前温州土地供应少的主要原因应该是当时经济仍然十分景气，繁荣的民营经济对温州市的税收和财政收入贡献巨大，政府推地热情不高。
当地一位开发商告诉记者，当时温州最流行的就是房票，有项目开盘时，有房票才能买到房，有朋友当时为买一套别墅，在原价基础上加了80万元。他说，正因为在温州当地根本买不到房，温州人才把购买力散布至，这是重要原因。“我自己就炒过房，到上海一看，房子那么便宜，还随便买，马上用信用卡刷了几套房子，直到最后又卖出去，我都没到房子里看过。”
这一现象在2010年后有了明显改变。2010年，温州土地出让首次突破1000亩，达到1060亩。2010年供应的土地集中以商品房形式供应到楼市至少应是2011年，这与温州房价下降的时间点吻合。
来自温州公共资源交易中心网的数据显示，2013年，温州成功出让249宗地块，总面积达9698亩，成交总额达450亿元，创历年新高，其中市区出让土地为3028亩，超过前5年的供应总量。
与土地供应同步增加的是楼市库存。由温州市委党校编写的《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，温州市区已出让土地，未来可供商品住宅面积约210多万平方米。这其中，2011年前出让的土地可供住宅约40万平方米、2012年出让的土地可供住宅约9万平方米、2013年出让的土地可供住宅约165万平方米。蓝皮书还称，综合存量土地及增量土地两方面的情况，2014年新增住房供应量将达120万平方米以上，库存压力将进一步增加，以消费为特征的市场未必能及时消化这些供应量，因此，新建商品住房仍然面临价格下降的压力。
温州楼市泡沫被挤掉？
今年4月，温州市住建委房屋登记中心公布的《2013年温州楼市白皮书》显示，去年温州新建商品住房成交10287套，成交金额为265.25亿元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。
根据白皮书统计数据，去年温州市区新建商品住房交易套数、成交金额同比均有明显上涨，不过房价却同比下降12%，11月份已经降至2万元/平方米以内。
温州楼市经历近三年的深度盘整，是否已经挤出泡沫？
今年“两会”期间，温州市市长陈金彪表示，温州的房价已经回归理性，再降的空间不大，因为温州的需求量就摆在那里，而其他地方靠外地人购房，甚至炒房，所以房价必然要降。
“温州不同，外地人到温州购房是很少的，基本上都是温州人自己购的，这是刚性需求，价格收缩不到哪里去。”陈金彪说。
曾有温州住建系统官员对媒体算过一笔账，温州市区平均每年新增人口2万，有1万对适龄青年新婚，还有15%~20%的家庭需要改善住房条件，每年市区实际需要投放1.6万~1.8万套住宅，而市区实际每年只能提供0.9万套住宅，缺口达一半。
当地楼市政策也因为房价持续下跌而进行了修补。从去年8月开始，温州让之前更为严格的限购令，回归到了国务院颁布的限购政策，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。
陈金彪建议，希望国家能够实行差异化的楼市调控政策，比如一线城市，房价已经很高但还在继续涨，可以实行严格的限购或者其他措施，对房价泡沫已经得到充分释放的城市，可以采取比较宽松的调控政策，这样做比较符合各地的房地产市场实际情况。
下行恐怕还未真正结束
驱车在温州市区行驶时会发现，市区在售楼盘其实只有十个左右，而热点楼盘的广告随时可以映入眼帘，有的打出概念，有的则凸显自身的地段交通优势。
浙江德信置业有限公司温州副总高国华告诉记者，目前温州楼市处于筑底回升阶段，温州缺的不是需求量，实际上缺的是信心。他说，温州人口将近1000万，城镇化率还比较低，会产生很大的购房需求，旧城改造的改善性需求也会增加。另外，温商资金回流也会有很大的置业需求，每年春节和清明都是温州楼市成交高峰期。
如无意外，由万通地产(行情，问诊)和新希望(行情，问诊)地产联手投资210亿元打造的温州楼盘立体城将于今年三季度开盘，该项目位于温州永嘉县三江商务区三号地块，规划用地面积765亩，建筑面积180万平方米。当地中介人士告诉《每日经济新闻》记者，市区在售和即将开盘的项目都对此感到不安，这一巨无霸项目几乎相当于10个楼盘的体量，并且拿地价格低，与地产标杆鹿城广场仅一江之隔，6月底时，瓯越大桥通车又大大增加了这一项目的竞争力。5月时，有传言称，该项目销售部门已决定用超低价格卖房，一期开盘价仅为9000元/平方米，几乎是目前温州新盘均价的一半。上述中介人士表示，如果真是这样，对整个温州楼市将是一个重大影响。温州与北京等一线城市不同，区位并无太大差异，购房者选择面较广，如果三江立体城超低价入市，整个温州楼市均价恐怕将再跌。
记者到项目实体走访时发现，待入市的温州超级大盘仍处于平整土地和打桩阶段。温州三江立体城总经理姜孟军向记者表示，该项目目前尚未开盘，价格还未最终确定，预计交房时间是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的价格是谣传。他说，尽管拿地确实比较便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套设施还完全没有，交通、水电等都要靠公司来修建。
作为去年大举进驻温州的外来开发商，高国华和姜孟军认为，温州楼市有被妖魔化之嫌，这座城市的楼市价格经过大起大落后，“赚快钱”的小开发商已经几乎绝迹，温州房地产市场才刚刚步入正轨，这对以房产为主业的开发商来说是个好机会。
姜孟军说，项目肯定要追求去化，在当地小开发商看来，不“日光”就算卖得差，其实就其他成熟市场看，刚开盘时，去化率能达到七成甚至五成就已经相当好了。
就温州市场来看，据上述白皮书统计，截至2013年底，温州市区可销售商品住房共有109万平方米、8301套，较前一年增加了26万平方米、1953套，同比增了三成。
前述中介人士称，结合温州当地收入水平和配套设施等，温州楼市均价为15000元/平方米比较合理，目前距离这一价格还有空间，楼市筑底恐怕还没真正结束。
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