[摘要] 从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平(56%)，房企偿债压力不容小觑。因此，在信贷紧张的大环境下，如果企业不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。
编者按：一直以来，关于楼市到底是真摔还是假摔备受质疑。不过，房企资金链紧张却是不争的事实。杭州、苏州等地已经出现过数起开发商资金链断裂、楼盘无法按期交付的案例，房企资金链危机呈现出蔓延态势。尤其对于中小房企，资金“贫血”几近病入膏肓，有些房企为求绝地重生甚至不惜病急乱投医.......房企纵然疾病缠身，“药”却也不可乱吃。在房产市场日益分化的情形下，未来，行业或将面临新一轮整合。
房企资金“贫血”重症难治
资金危局或将波及一线城市
（来源：中国证券报） 从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平(56%)，房企偿债压力不容小觑。因此，在信贷紧张的大环境下，如果企业不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。
整体而言，房企的资金压力在明显加大，目前房企均在加大融资努力，但资金成本明显上涨，中小房企资金压力剧增。今年以来，销售业绩下滑导致资金回笼较慢、融资难度的加大、开发贷和按揭贷的收紧，都令开发商的资金链进一步承压。由于难以获得银行贷款，一部分中小企业或面临资金面断链的市场风险。从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，激进扩张与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题。
同时，房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企融资等压力将加大，人民币贬值将对资产价格出现冲击。而美国退出QE也会明显增加房企海外融资的难度。覆巢之下，安有完卵。相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，就可能会波及业绩，从而引起股价暴跌，这些因素可能导致一二线城市的变化会出乎市场的预料。
病急乱投医：中小房企借高利贷残喘
（来源： 新京报 ）在楼市流动性紧缺，银行惜贷情况下，首当其冲的是实力薄弱的中小房企，特别是一些房价跟风一二线城市被炒作走高的三四线城市。金融机构不仅不敢发放新贷款，而且还要收回存量贷款。这是基于银行信贷资金的安全性、流动性和盈利性投放三性原则。安全性被排在位。如今，开发商的开发贷款已经存在明显的风险。从土地开发贷款来说，受房价下降影响，许多地方土地拍卖已经出现流拍、底价成交情况，一些昔日“地王”纷纷折本退回土地，卖地难问题正在显现。土地开发贷款风险是巨大的。
从房产开发贷款来看，土地开发贷款风险大，肯定传递到房产开发贷款上。在楼市低迷情况下，在房价走低趋势业已形成前提下，发放房产开发贷款无异于自寻风险。目前，房地产贷款14万亿元，其中房产地产开发贷款大概在3万多亿元，风险逐渐在暴露，银行正在发愁这些贷款风险如何预防呢？哪还敢发放新的开发贷款呢？在这样的背景下，中小房企被逼迫伸手向高利贷融资，是饮鸩止渴的做法。比如：“每个月的利息是在4%上下”，年息就是48%，这种融资成本就是在房价暴涨时期都很难覆盖利息，何况房价正在走低呢？
民间借贷乱象揭秘
（来源：大公网）据记者调查，一般对外以担保公司、投资公司名义成立，注册资金5000万元——2亿元，年缴税却很少的公司，基本都做高利贷业务。郑州多名金融及房地产业界人士向记者透露，仅在郑州这样的机构和公司就有数百家。般企业贷款正常的银行利息是10%左右，信托及私募利息在15%-20%，超过20%的利息便被称为高利贷，其一般来自民间借贷。而据记者调查，许多中小企业的民间借贷成本在30%-40%，高的甚至达到近50%，王亮的企业便是如此。
业内人士告诉记者，双方具体的借贷方式是：担保或投资公司通过个人账户向借款方打入资金，打给法定代表人或公司账户，双方签订合同(有时甚至没有合同)，还款将利息直接纳入，如借款100万元，利息40%，则直接写借款140万，到还款时，还款人将款项打入多个个人账户。如此高利息、高成本的借款需要强劲的销售回款现金流支撑。高利贷疯狂吞噬着中小企业的利润，一旦企业遭遇销售淡季销量不畅、回款不及时，还款危机将一触即发，面对着高利贷公司的催款，企业将很快陷入困境或破产边缘。
医治房企病症地方政府有“药”吗?
（来源：搜狐证券）房地产市场调整，银行信贷收紧，不少二、三线城市的房企销售下降，信托、第三方理财等融资渠道也因为监管整顿受到限制，不仅导致开发商缺钱，而且直接影响到了地方政府的钱袋子。房地产企业与地方政府的关系向来是鱼水相欢、胶漆相投，房企依靠地方政府的保护发展，来自于房地产业的税收收入和土地出让金收入又是地方的重要财源。房企资金链紧张，也导致地方政府现在陷入两难困境。
财政压力大，国税总局督促地方加强征管堵漏增收，其中一条就是"加大土地增值税清算力度"。为了要完成年初预算任务，加强对房企的征收清算力度，会不会让开发商本已紧张的资金链"雪上加霜"。不少业内人士都认为，对于中小房企而言，从严征收土地增值税或引发资金链断裂风险。地方政府到底要怎么办？从历史经验来看，地方可能会采取有保有压，有扶有控的态度。
土地增值税一旦严格征收起来，开发商的现金周转肯定会受到不小的影响，而政府也势必会采取一些"保"的措施。一来，地方政府可以做的是，放开此前的行政性限制，通过税收优惠、调整公积金贷款等方式鼓励老百姓购房，促进楼市销售走量。二来，按照此前的路径，2009年经济形势下行，房地产市场调整，房企资金链紧张之际，部分地方政府出台政策表示，房地产企业可以延缓土地出让金的付款时间，对房企来说可谓是雪中送炭。
以价换量+变卖资产“自救”
房产市场或迎新一轮整合
（来源: 新民晚报）从当前情况来看，房企资金压力颇大。资金压力对房企的影响首先会表现在扩张萎缩上，拿地方面会迎来低潮。房企会较多地将资金投入开发工程，而不是拿地扩张。其实，去年的“疯狂”也让年初很多房企的预计过于乐观，因此相信接下来部分房企也会相应地制定更合适的计划。另外，在成本方面，房企很有可能做压缩，具体体现在减薪和裁员等方面以开源节流，另外在建设过程中，部分房企很有可能降低投入标准，例如一些公共设施部分的投入。当然，最重要的仍然是价格方面的调整，“以价换量”很有可能是下半年的关键词。
从近期一些龙头房企的表现就可以看出房企已经开始做出动作了，尤其是大型房企，由于半年报业绩的压力，诸如保利、万科、中海等都已经陆续推出了优惠促销活动。但事实上，资金压力对于小型房企的影响更大，房地产行业的利润率已经开始下降，若是不降价，按照目前市场很难卖得动，若是降价，按照当前毛利率仅20%而言，可降空间太小了。总体而言，今年下半年一定会在价格上有调整，相信下半年将是大开发商开始降价的时候，而小房企恐怕也只有降价这一条出路了。但是这也要视政策而定，如果下半年有相应的扶持政策出台，整个市场情况好转，那么房企的资金压力也随之化解。
房企半年报压力巨大，在认购下滑的情况下，房企面临促销转变为降价的压力。在部分千亿级房企业绩都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿级房企和中小房企，即将经历一场大浪淘沙的分化。未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多个方面全面开展。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
