[摘要] 日前，中原地产发布最悲观楼市预测，房地产市场笼罩在一片愁云惨雾中。而前几天杭州某地产公司下属的某商场突然关门似乎给这个预测做了最好的注脚。而这家信托公司曾因资金链紧张向三家信托公司连环套，先后融资2个亿，但经营没有达到预期造成了信托产品兑付的巨大压力，也成为造成目前这个局面的罪魁祸首。
日前，中原地产发布最悲观楼市预测，房地产市场笼罩在一片愁云惨雾中。而前几天杭州某地产公司下属的某商场突然关门似乎给这个预测做了的注脚。而这家信托公司曾因资金链紧张向三家信托公司连环套，先后融资2个亿，但经营没有达到预期造成了信托产品兑付的巨大压力，也成为造成目前这个局面的罪魁祸首。信托业协会数据显示，去年房地产信托新增项目金额达6848亿元，涨幅达116.49%，而信托总的新增项目金额增速则为32.36%。据悉，在2014年则至少将有近2500亿元的地产信托到期兑付。事实上，过去几年已经出现了数个房地产类信托出现兑付危机。这些项目虽然最终依靠各种方式实现了刚性兑付，但无疑给信托业敲响了警钟。
房地产信托规模
同比降了14.3％
截至今年6月中旬，来自用益信托工作室集合信托统计数据器统计结果显示，房地产集合信托成立规模总计10436967万元。而去年同期，该数据为12171704万元，规模同比下降14.3%。进入6月，房地产信托的募集情况不容乐观。用益信托实时统计显示，就在上周房地产集合信托募资规模骤降至4亿元，占比7.77%；这较更前一周的13.28亿元的成立规模及32.13%的占比有明显下滑。
从房地产集合信托产品的规模看，今年上半年新成立的规模较去年同期下降14.3%，不少信托公司不发或者少发此类产品。但其中也不乏逆势扩张者，五矿信托和四川信托是其中典型。
具体来看，五矿信托规模，为920376万元，中融信托排名第二，规模为918496万元，四川信托第三，规模为799700万元，华润信托第四，规模为672000万元，平安信托第五，规模为550000万元。而去年同期，中融信托的规模为1705877万元，为业内老大。五矿信托规模仅为100290万元，四川信托为413290万元，华润信托规模为339252万元，平安信托的规模则为228000万元。
从数据来看，五矿信托今年发力房地产集合信托，逆势扩张冲上规模榜首。四川信托也在该领域继续发力，规模增长近50%。而中融信托则恰恰相反，大幅压缩房地产集合信托产品规模。
之前发布的五矿信托2013年度业绩报告，截至报告期末，五矿信托总资产为45.26亿元，较年初的21.29亿元增加23.97亿元，负债总额为3.04亿元。报告期内，五矿信托实现营业收入13.10亿元，其中利息净收入为8760.94万元，手续费及净收入为11.33亿元。利润总额为8.55亿元，净利润为7.46亿元。
值得注意的是，按照信用风险五级分类的结果显示，报告期内，五矿信托信用风险资产中不良资产为2.3亿元，不良率从去年的零飙升至4.93%。在此情况下，五矿信托在房地产集合信托产品上的逆势扩张将带来更多不确定性。
只有11家信托公司 没有发房产信托产品
虽然五矿信托及四川信托在房地产集合信托上开足马力向前，但不少信托公司顺势减少甚至暂停成立。
统计数据显示，今年以来，云南信托、粤财信托、新时代信托、上海信托、山西信托、吉林信托、华信信托、华能信托、湖南信托、国投信托、北方信托11家没有房地产集合信托产品成立。2013年同期，湖南信托成立过1只，规模为10000万元。华信信托也成立过1只，规模较大，为65000万元。吉林信托也有1只，规模为6000万。上海信托也仅有1只。山西信托则成立2只，规模总计36500万元。粤财信托成立4只，规模为73600万元。
另外，部分信托公司尽量少发房地产信托项目。今年以来，安信信托、国联信托、国元信托、华宸信托、华鑫信托、江苏信托、金谷信托、天津信托、中海信托这9家公司仅各成立了1只房地产集合信托产品。
也许是“奇货可居”（这里的奇货并不是指产品，而是投向产品的资金），用益信托统计，上周，房地产信托的平均率已经突破10%的大关，达到10.06%，而此前一周，市场上成立的房地产集合信托的平均率为9.56%。今年前5月房地产集合信托平均率分别为9.69%、9.61%、9.77%、9.8%、9.83%，几乎呈逐月上升趋势。
就平均预期年化率的排行来看，安信信托，达到11.45%，其次建信信托，11.3%，再次甘肃信托，10.75%，第四是国民信托，10.68%，第五是浙金信托，10.52%。
不要介入三、四线城市的房产信托项目
房企融资困难的现象普遍存在，除了中小地产商外，从去年开始，大型房地产企业也加入了通过房地产信托和地产私募基金融资的大军，今年以来，恒大地产、绿地、万科等大型房企通过发行信托产品进行融资的情况越来越多。而且成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加。但今年年初以来，市场上暴露出几起关于信托产品兑付危机的案例，伴随着经济增速的下行，使得信托公司在与房产商接洽中“缩手缩脚”。
杭州某本土信托公司的工作人员表示，他们公司很早就从 “交易对手”“区域位置”“现金流”等几个主要监控指标着手，建立了一系列严格的风控体系。比如：对住宅地产来说，则倾向于一二线城市、五百强房企、还款来源明确的刚需房产；对商业物业来说，则倾向于租售定位明确、招商管理能力强、区域人流量大的优质项目。
房地产信托率的提高，同样折射出房企面临的资金之困。“如果地产企业容易拿到银行贷款，为什么要花更高的代价来做信托项目呢？”某信托业内人士如此反问。为了规避风险，信托公司从2013年开始就已经渐渐压缩在房地产信托方面的项目，而且对于相关企业的准入门槛和项目的选择要求也不断提高。
来自国家统计局实时发布的数据，楼市降温或已不可避免。5月份，70个大中城市有35个城市的房价环比下降。此外，一线城市楼市出现“真摔”迹象。这说明楼市的风险正从三、四线城市向一、二线城市蔓延，同理，房地产信托的风险也开始扩大。很多投资于一线城市的项目或同样存在潜在风险。
因此投资者在选择当前新成立的房地产信托时，应该慎买三、四线城市的地产信托项目，尽可能选择一、二线城市及知名房产品牌的融资项目。
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