[摘要] 2014年5月，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.5%。有人说，调控好CPI就能控制好房价，是天真之言还是确有其事？而CPI创新高之前，央行再度定向降准，两者看似毫不相关却都对楼市影响深远，如此大环境下楼市该如何施为？
编者按：2014年5月，居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.5%。有人说，调控好CPI就能控制好房价，是天真之言还是确有其事？而CPI创新高之前，央行再度定向降准，两者看似毫不相关却都对楼市影响深远，如此大环境下楼市该如何施为？
事件：
5月CPI重回“2”时代
CPI是英文ConsumerPrice Index的缩写，它是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，如果CPI升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，往往不被市场欢迎。
（来源：每日经济新闻）6月10日，国家统计局公布了2014年5月份居民消费价格指数（CPI）变动情况。数据显示，今年5月居民消费价格总水平环比上涨0.1%，同比上涨2.5%，重回“2”时代并创年内新高。
在各类商品及服务价格同比变动情况中，居住价格同比上涨2.3%，涨幅回落0.1个百分点，主要是由于房地产市场调整导致的建房及装修材料、租房价格回落所带动；住房租金价格则同比上涨3.4%。
经过了1-4月CPI同比涨幅的低位之后，虽然5月CPI创下年内新高，但物价上涨压力并不大，年末可能会出现单月CPI超过3%的情况，但全年CPI预计将在2.4%左右。
分析：
房地产价格与ＣＰＩ相关性
（来源：《中国金融》）那么，CPI重回“2”时代，对房价到底有没有影响呢？有分析指出，由于在城市化过程中，我国房地产市场本身固有的供求矛盾，及对其变化趋势的预期，使得房地产价格始终在需求推动下上升或下降，而物价的变化很难直接改变房地产本身的供求结构，从而很难改变房地产的价格。但是，由于物价与经济周期的联动以及对于收入预期的影响，物价的变动亦会不可避免地造成对房地产需求决策和信贷规模的间接影响。
住宅类商品房价格与ＣＰＩ变化
（来源：《中国金融》）作为住宅使用的商品房价格也存在着刚性上升的趋势，然而物价变化对商品房价格的影响相对于整个房地产价格水平而言影响较小。可能解释是，由于我国的物价变动与居民可支配收入的变动并不同步，在物价下降的区间，居民可支配收入始终呈现上升趋势。因此随着居民可支配收入的增加和住房制度改革的深化，商品房的需求成为今后若干年的基本需求，结果导致有限的房地产在较为宽松的信贷政策和强大的有效需求的推动下，其价格呈刚性上升趋势。
而ＣＰＩ的变化则会进一步影响商品房的价格变化及其预期，从而带动商品房价格在ＣＰＩ上涨的区间以更大的幅度上升。
商用类商品房价格与ＣＰＩ变化
（来源：《中国金融》）作为商业用途使用的写字楼价格一直处于上升状态。物价变化对写字楼价格的影响，相对于整个房地产价格水平而言，至少在物价上升时期，其影响较大。这部分是因为写字楼的市场需求可能与社会对商业周期的判断和预期存在较直接的联系。在宏观形势向好的预期下，与投资增长相适应，对写字楼这样的商业用房的需求同样会快速增长。
但是考虑到在整个考察期内，中国经济中的投资规模始终保持快速扩张，而ＣＰＩ的变化则相对稳定，因此写字楼价格与ＣＰＩ之间的变动因果性或相关性，值得进一步商榷。
总之，尽管有部分学者认为，房地产作为一项重要的资产，在中国家庭的资产结构中占据着越来越重要的地位，因此房地产价格的变化应当作为价格水平监控的组成部分，作为钉住通货膨胀率的货币政策决策的组成部分。但房地产作为一种极其特殊的商品，其价格变幻很可能是不可逆的，因此，房地产价格并不足以被用作钉住通货膨胀率的货币政策的决策依据。
总结来说即是：
1、资产价格变化对于物价水平的影响与作用机制，都是相当迂回和间接的。
2、房地产价格上升很可能是物价变化的结果，而不是房地产价格变化导致物价水平变化。
3、在中国现阶段，资产价格变化对于通货膨胀率的控制是一个相对次要的参考目标。
4、在我国，当前呈现刚性上升趋势的房地产价格并不足以被用作钉住通货膨胀率的货币政策的决策依据。
影响：
CPI创新高央行降准 楼市难为
在5月CPI同比上涨2.5%的同时，央行近日扩大定向降准0.5个百分点。这两件事，从表面上看，并没有直接的联系，但本质上却分不开，正是因为其关联性，使得包括杭州楼市在内的国内楼市，下一步的走向又再次生疑。
（来源：杭州日报）今年1-5月，开发商的日子难过，除了销售不畅回款不顺之外，另一个重要的原因就是银行业的势利。无论对于开发贷，还是房贷，各家银行在风险评估的基础上，都严防死守，开发商和购房者，从正常渠道向银行借到钱都很困难。现在随着央行的定向降准，货币市场的流动性将得到释放。虽然央行表示，此次定向降低准备金率就是要鼓励商业银行等金融机构将资金更多地配置到实体经济中需要支持的领域，但事实上，央行对这部分释放资金的流向并没有做硬性要求。可以肯定的是，这里面的一部分资金将流入到房地产领域，从而多少缓解些开发商的资金饥渴度。
央行定向降准，但它不得不忌惮的是CPI。不巧的是，在这次降准的当口，五月份的CPI数据又不很争气，涨幅创下年内值。虽然2.5%的数据值不算高，年内值的帽子还是看着可怕。一旦央行向社会释放更多的流动性资金，难保这个数据不会再次上升。
那么现在来梳理一下这两件事情的彼此关系。央行定向降准，本能释放流动性，部分解决开发商资金偏紧的困局。但释放也同时推高市场上本已高企的货币供应量，不可避免地推高CPI数值。政府由此进入一种矛盾状态，开发商由此也进入一个茫然期。
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