[摘要] 在市场预期房价下行的背景下，虽已接近年中，但较多房企离其年初目标较远，部分房企选择放价跑量。地方政府就采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑，商业银行则不放松房贷，种种这些或导致部分房企本已干涸的资金链雪上加霜。
编者按：冰冻三尺非一日之寒，烈日炎炎下，充斥着挥之不去的楼市严寒。杭州楼市在传统高峰的“热潮”中，充斥着限购放松的传闻、限价的虚妄流言、开发商焦灼的情绪和购房者淡定的等待。
在市场预期房价下行的背景下，虽已接近年中，但较多房企离其年初目标较远，部分房企选择放价跑量。地方政府就采取“限降令”防止房价出现跳崖式下滑，商业银行则不放松房贷，种种这些或导致部分房企本已干涸的资金链雪上加霜。
行政调控：限降限了资金
（来源:腾讯财经）杭州的开发商最近日子很不好过。先是马年开年市场低迷，杭州楼盘被戏称在”打响了降价枪“；之后，按往年“金三银四红五”的惯例，两会过后房价一般都会上涨，然而2014年房地产市场成交量却一直没有提上来。经历了3月小阳春落空、4月成交趋冷、“红五月”爽约后，6月则迎来“开门冷”。
据统计，端午小长假期间，杭州楼市一共成交359套，预定107套，成交面积35268.67平，和去年端午相比下降7.95%。
销售低迷之际，楼市价格已明显松动。在楼市走低大趋势成为共识的前提下，更多开发商想以价换量，快速回笼资金，此时的杭州政府却出台了一纸“限降令”，无异于当头棒喝。但值得注意的是，行政性“限降”或导致部分房企本已趋紧的资金链愈发吃紧。
开发商猜测，“限降令”可能表明了政府想要“托市”的意愿，希望借此提振市场信心。政府担心的是成交量继续低迷会导致价格出现断崖式下跌，进而影响金融体系。
行业人士认为，受“限降令”影响较大的可能是那些“半路出家”的房地产商，也就是以前做实业，看到房地产有利可图才进入，在房地产行业没有丰富经验积累的企业。这些企业在杭州所占比例并不小，多年来在房地产行业布局也不尽合理，一旦遇到市场持续走低的情况，资金链必然吃紧，如果不能快速回笼资金，压力就会比较大。
商业银行：不放松房贷资金难承压
房企去化周期拉长、销售不佳、回款较慢，企业资金链承压同时面临即将到来的中期业绩压力。三周前，央行喊话，让商业银行保障首套房个人房贷需求。近期看，商业银行更多的是姿态上的迎合，并没有多少实质性的行动。
（来源:和讯股票）具体来看，一线城市如上海，变化不大；二线城市停贷银行有所减少，审核与放款的速度有所提升，但是首套商业住房贷款的利率仍多是基准利率或上浮10%，并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案。三、四线城市房贷仍趋于收紧，甚至一些扭曲的怪现象仍在潜伏。
（来源:和讯股票）在央行没有实际行动，如下调银行存款准备金率的情况下，商业银行不会在个人房贷业务以及房地产开发贷项目上有很大的作为。未来一段时间，如果资金面没有很好的好转，房企将面临严峻的考验。舆论再次兴起，商业银行不是见死不救，而是无能为力；房企资金链紧张，急需改善个人房贷业务，加快现金回笼。
事实上，销售回款(首付款+按揭贷款)占开发商资金来源的40%至50%，是开发商主要的融资渠道。个人房贷的低利率补贴了开发商的融资成本。对于开发商而言，及时低成本的现金流是生命线。
市场上越是需要资金来缓解压力的中小房企越是基本得不到银行的开发贷款，如果房贷不能及时到位，开发商无疑陷入困境。
房贷的扭曲引发购房者观望、开发商承压，从需求端减少了房地产市场的资金补给，与开发贷一同收紧的中小房地产企业资金链条，中小房地产企业通过信托、影子银行周转的路径亦被切断，房地产市场的两极分化将会出现，而这并非房地产市场的健康良性发展的题中之义。
房企资金链吃紧 引外资相救
（来源:经济参考报）29日中国房地产研究会发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，199家中国上市房企2013年资产负债率均值同比增加1.09%至65 .81%；净负债率均值同比增加15.31%至79.67%，处于历史高位。
而在负债高企的同时，融资却更加困难。数据显示，今年前四月房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元，连续数月下降。
“不仅海外融资受阻，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。此外，银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。房企资金门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。”专家说。
“在房企负债高企，融资收紧的同时，房企一旦回款不及时，极有可能造成不可控风险。”一位中小型房企负责人表示，几十亿甚至上百亿的资金盘子，有时甚至就是几亿回款不及时，最后一根稻草也能把房企压垮。
值此资金艰难之际，记者从浙江商务厅了解到，今年1-4月，浙江新批外商投资企业419家，投资总额138.0亿美元，其中实际外资53.9亿美元，同比分别增长15.8%和24.7%。从行业分布来看，房地产业实际外资为25.2亿美元，占全省实际外资比重为46.8%，同比增长84.4%。而这些外资企业主要来自中国香港、英属维尔京群岛、新加坡、美国等10大传统国家和地区。
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