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地方政府为房产"松绑" 凸显楼市调控思路转向

中国商网   2014-05-09 06:00

[摘要]   自4月以来,各地楼市要放松限购的传闻一直不断,但多个城市酝酿的放松限购并没有真正兑现。然而近期广西南宁市房管局的一纸文件,让南宁成为限购政策实行以来第一个放松限购的城市。

这是一份被解读为全面救市的文件。日前,安徽省铜陵政府发布《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,表示要以限度惠及市民。文件内容主要涉及契税和公积金贷款等方面,同时适当放宽了外地购房居民户籍迁入铜陵的条件,并且在缓解开发商资金压力方面也有相应举措。

  自南宁打响了地方政府救市枪之后,部分城市很快陆续跟进。这是否意味这国家关于楼市的宏观调控政策将有所松动?

  地方“微刺激”频出

  自4月以来,各地楼市要放松限购的传闻一直不断,但多个城市酝酿的放松限购并没有真正兑现。然而近期广西南宁市房管局的一纸文件,让南宁成为限购政策实行以来个放松限购的城市。南宁宣布,从4月25日起,广西北部湾经济区以内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市五个城市的户籍居民家庭,可参照南宁市的户籍居民家庭政策在南宁市购房。

  尽管南宁市住房保障和房产管理局副局长杨燮在回应外界的质疑时说,“这只是南宁市执行北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。”但这还是被认为具有明显“救市”动机。

  很快就有其他城市跟进,天津、江苏无锡、浙江杭州等地纷纷出台楼市新政,通过调整限购范围、放松户籍限制、提供了财税支持各种手段,希望为房地产市场松绑。

  就在南宁市发文当天传出消息,天津滨海新区将实施差别化限购,无论在天津市内或其他城市有几套住房,只要在滨海新区范围内无房即可在新区购房;并推出共有产权模式购房政策,交一成首付就能先住房。

  无锡宣布从5月1日起,在无锡市购商品房达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女在无锡落户。虽然当地坚称,这一调整与楼市无关,但是业内人士普遍解读,降低落户门槛实则是鼓励购房。

  有业内人士认为,这几个城市的试探性放松,将引发其他城市效仿。深圳一家上市房企高管认为,“现在地方多为曲线救市,以此试探中央的政策底线。”该高管表示,一般地方救市的特点,都是等不太起眼的城市先冒出来,若未被叫停,其他城市松绑调控的尺度便会进一步放开。

  调控政策或有细微转变

  在今年两会上,政协委员、住建部部长姜伟新在回答记者提问时曾抛出“双向调控”的概念。至于何为“双向调控”,姜维新没有给出具体的解释,也成为暂时未解的迷局。然而,“双向调控”的概念却引来业内的诸多关注,一时间各种解读观点纷纷袭来。不少人认为,所谓“双向调控”,是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内,实施“托底盖帽”的双向调控措施。

  其实,早在2013年12月24日举行的住房城乡建设工作会议上,姜伟新在部署2014年工作时就明确表示:“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,同时传递出了三个政策信号:更加注重分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。

  这或许令敏锐的地方政府嗅探到了什么,逐渐开始有城市对楼市“限购”等政策试探性地放松。

  链家地产市场研究部分析师常清在接受记者采访时表示,新一届政府对地方经济的管控方式和思路似乎有了一些微妙的转变,既“有底线”,又“有放松”。体现在楼市方面的就是差异化调控。这也是与当前整体经济形势以及楼市状况分不开的。自去年四季度以来,主要城市楼市成交量出现较大下降,而价格也有所松动。而今年一季度,市场由活跃逐渐转向低迷,行业从业人员内地谨慎与悲观情绪开始蔓延。

  常清认为,在这种情势下,限购政策松动,也就并不奇怪了。“事实上,在2011年,一些城市相关政策就有所松动。”常清表示,房地产行业运行和发展具有很强的地域性,因此不同区域政策上应该有自己独特的一面。

  北京理工大学经济学教授胡星斗在接受记者的采访时表示,一些地方政府放宽“限购”条件,确实有明显的救市意图。这看似与之前的国家宏观调控政策有所抵触,可是,此前的限购政策在对一二三线城市似乎过于“一刀切”了。那样就不能满足所有地区的发展需要,因此一些地方有所“微调”也有一定道理。而中央或许也在一定程度予以了默许。但总的来说,地方政策必须与国家整体战略相一致。

  胡星斗预计,未来一些城市地方依然有放松“限购”的内在需求,恐怕会有城市陆续跟进。在整体经济进入换挡期的情况下,一些地方经济继续承压,GDP下滑严重。而楼房也出现大规模闲置,消化空置楼房必然在地方政府考虑之列。若不能消化闲置楼房,极易出现包括银行信贷坏账、土地财政收入减少等一系列问题。不过胡星斗认为,放松“限购”对楼市提振作用恐怕不会太明显。而地方政府想要真正提升经济增速还是要从产业升级、结构调整等入手。

  “有形之手”或逐渐减少干预

  党的十八届三中全会提出“要使市场在资源配置中起决定性作用”。显然,在未来的房地产市场调控中,市场手段的作用将越来越突出。事实上,人们对于以往调控政策下,北上广深的房价“越调控越涨”的讨论从来没有停止过。比如有观点认为,像北京这样的城市积累了丰富的政治、经济、文化资源,提供了丰富的就业机会,因此产生了难以消解的人口导入功能,对房价也形成了有力的支撑。面对这样复杂的市场背景,仅仅依靠限贷限购这样的行政手段,可能会收效甚微。而作为地方政府来说,最重要的是摆正自己在市场上的位置。就房地产市场来说,政府需要做的是提供兜底责任,通过提供保障房让民众住有所居;至于商品房的价格,还是把它交给市场为宜,政府没有必要为此承担太多的责任。

  常清表示,本届政府上任以来就十分重视市场的作用。与过去“一刀切”的干预不同,在楼市方面“两条腿走路”,并且有从较为依赖行政手段向更多依赖市场转变。一方面,在北上广深等重点城市调控并不放松,打击过热投机,并提高保障性住房等基本需求的供应;而另一方面,在三四线城市则更加因地制宜,依靠市场调节。

  在今年年初,住建部在安排全年房地产调控工作时,就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市,要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量,控制商品房新开发规模,控制预售许可审批进度。对此,业界纷纷评论认为,2014年的房地产调控思路更贴合不同城市严重分化的现实。

  有专家分析表示,从今年的房产调控来看,强制性的行政调控手段逐渐弱化,市场手段越发突出。在双向调控之下,一二线城市将会增加供应,房地产活力增强,而对于供大于求的三四线城市则尽可能的实现资源优化配置。这种因地制宜的做法,有利于房地产行业良性可持续发展。

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