[摘要] 目前，中国正经历着新一轮银行业压力测试，测试的条件变量之一无疑是房地产价格的下跌。此前无论是官方还是非官方的测算，都淡化了房地产价格下跌对银行业的风险。
目前，中国正经历着新一轮银行业压力测试，测试的条件变量之一无疑是房地产价格的下跌。此前无论是官方还是非官方的测算，都淡化了房地产价格下跌对银行业的风险。
举例而言，交通银行金融研究中心日前发布的一份报告估计，小于30%的房价下跌对银行体系的不良贷款率将少有、甚至不会有影响。即使跌幅高达40%到50%，银行体系的不良贷款率也只会增加3.8 至5.6个百分点。
目前，商业银行的不良贷款率是1%。根据50%的跌幅上限来计算，银行体系的不良贷款率将提高到6.6%。事实上，2007年银行体系的不良贷款率是6.6%，而2004年这一比率是该水平的两倍多。
也就是说就算房价跌幅高达50%，中国的银行体系也能如2005年前后一样相对正常地运转。
粗略分析，这一逻辑似乎很合理。房地产信贷约占商业银行贷款总额的20%，若房地产价格出现大幅调整，许多房地产信贷将会出现违约。
但大多数违约很有可能来自高杠杆率的房地产开发商，而不是那些持有房屋一定比例股权（所有权）的房主。或许这将对银行体系造成一定冲击，但在资本缓冲充裕的情况下仍属可控。
然而，如果历史能给予我们指引，这一问题并不是如此简单。随着房屋建设放缓，一系列与房地产开发相关的行业，如钢铁、水泥、“白电”等的需求将锐减。这无疑将让这些产业的很多边缘企业承压。鉴于企业杠杆率过去几年的显著上升，这一问题尤其值得关注。
考虑到房地产在投资和消费两方面都起到的特殊角色，房价下滑的影响将不只限于房地产及其相关行业。房地产对投资的影响来自于房地产通常是银行贷款的抵押物。房屋抵押贷款占银行总信贷的比重超过40%。这意味着房价的任何大幅度回调，都将对银行持有的抵押物价值造成较大的负面影响。
根据中国银行业的五级贷款风险分类管理体系，抵押品价值的下滑将迫使银行提高拨备，从而削弱银行的放贷能力。
让问题变得更严重的是，很多企业都严重依赖于用房地产作为抵押来获得信贷。房地产价格的下滑将削弱企业获得新贷款的能力，即通常被提到的抵押物通道（collateral channel）。这会降低企业的投资能力，进而影响整个经济体。
这一问题历史上存在先例吗？与中国所经历的一样，日本在20世纪80年代也经历过大规模的房地产繁荣。与中国的情况类似，日本的房地产繁荣也基本是由国内资金驱动，而家庭部门的杠杆率，由于同样较高的首付比例（平均约为40%）也相对较低。
日本的金融体系也与中国一样，由银行业主导，土地是重要的抵押物。结果当土地价格下跌50%之时，那些用房地产作抵押来获取信贷的企业的负债能力大幅减小。这导致企业投资减少，进而损害了整个日本经济。
在当前企业负债率超过GDP150%的情况下，类似的因房地产价格调整而引发的投资萎缩恶性循环，对中国经济来说是一大威胁。对于那些更为依赖土地抵押获取信贷的地方融资平台来说，情况更是如此。土地价格一旦遭受冲击，地方政府为新的基建项目融资的能力将大幅削弱，而这些项目是拉动经济增长的重要驱动力。
房地产价格的下跌也会对消费造成负面影响。当储蓄者意识到他们的房产投资的价值大幅低于他们的预期时，较大的负财富效应将会显现。
对中国来说，出于以下两个原因，这个问题可能尤为严重。首先，很大一部分房屋购买是出于投资的目的。有估算表明，2012年上半年购房出于投资目的的比重高于50%。
中国家庭部门财富的相当大一部分是以房产的形式存在——中国的比例超过40%，而美国的这一比例仅为约30%。如果房价的跌幅真如交通银行的压力测试所预计的那样，出于家庭财富净值遭受负面冲击的考虑，家庭部门无疑将削减消费支出。
不过，上述所言并不是预测中国的房市即将崩溃。随着中国城镇化进程的推进和民众收入越来越高，有理由相信对新屋的潜在需求将保持强劲，尽管可能不会像过去几年那么强劲。
然而非常明确的是，房地产价格调整所造成的影响，将不仅限于地产开发商违约和问题按揭房屋被拍卖的比例上升。由于房地产的需求支撑了各种行业，作为一种资产，房地产在信贷抵押和家庭投资中扮演了极其重要的角色。
房地产价格的大幅下滑将导致投资和消费的萎缩， 损害实体经济，并最终以引发更多违约的方式反馈到金融体系。中国不太会出现美国式的问题房产大规模止赎拍卖的情形，但中国金融体系无疑并不与房地产引发的经济放缓绝缘。
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