[摘要] 2014年4月14日，杭州—世邦魏理仕杭州分公司发布《2014年杭州一季度房地产市场回顾》。报告显示：2014年一季度杭州优质写字楼市场需求稳健，在黄龙、武林等传统CBD的带动下，全市平均租金微涨0.2%。钱江新城空置率持续改善，从去年年中的40%以上回落至30%附近，但“以价换量”使得租金下行压力及市场去化压力皆犹存。
2014年4月14日，杭州—世邦魏理仕杭州分公司发布《2014年杭州一季度房地产市场回顾》。报告显示：2014年一季度杭州优质写字楼市场需求稳健，在黄龙、武林等传统CBD的带动下，全市平均租金微涨0.2%。钱江新城空置率持续改善，从去年年中的40%以上回落至30%附近，但“以价换量”使得租金下行压力及市场去化压力皆犹存。商铺租金稳步上涨，国际品牌持续进入；阿里巴巴战略投资银泰商业预示网络和实体零售走向融合和共赢。工业地产方面，市场供不应求推动优质仓库发展商进一步提升租金，而杭州政府提出打造“网上自贸区”则将长期利好仓储物流设施需求。住宅供应、成交均出现下滑，购房者观望心态加重，但高端市场价格仍然保持稳定。针对近期盛传的杭州限购松绑，世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：限购松绑对市场短中长期影响不同，目的未必是短期内给杭州楼市带来一剂强心针，而在于以市场取代行政手段，促进楼市长远良性发展。
2014年一季度杭州物业市场指标一览
| 一季度平均租金 | 环比变化 | 同比变化 | 环比变化 | 同比变化 | ||
| /售价 | 空置率 | |||||
| 优质写字楼 | 123.2元/平方米/月 | 0.20% | 1.80% | 20.30% | -2.4百分点 | 4.3百分点 |
| 优质商铺 | 37.2元/平方米/天 | 0.50% | 4.40% | 1.10% | 1.4百分点 | 0.2百分点 |
| 高档住宅 | 41,048元/平方米 | -0.10% | 4.50% | n.a | n.a | n.a |
| 优质仓库 | 23.4元/平方米/月 | 2.20% | 8.20% | n.a | n.a | n.a |
数据来源：世邦魏理仕研究部
优质写字楼- 钱江新城以价换量进入消化期，板块空置率下降至30%
2014年季度，杭州写字楼市场表现稳健。虽然受宏观经济环境影响，浙江本地企业对写字楼的新增需求较去年同期有所减弱，但市场租赁成交还是保持在一个相对活跃的水平。国内电商、金融机构以及部分外资企业本季需求活跃，加之没有新增供应入市，致空置率较上季度下降2.4个百分点至20.3%。
市场租金整体表现稳定，仅环比微涨0.2%；但分化走势继续出现在武林、黄龙等成熟板块与钱江新城这一新兴板块之间。黄龙商圈本季度租金涨幅最为显著，录得环比上涨1.5%，区域中的“蓝筹”写字楼表现尤其突出，空置率持续走低，部分楼宇基本满租，新项目去化速度较快，租金要价均有较明显上扬。黄龙商圈继续受优质内外资企业亲睐，本季度融信在欧美中心租赁了约500平方米的写字楼面积。钱江新城本季度吸纳稳定，随着本地民营企业与优质外资的不断入驻，钱江新城的空置面积继续去化，本季度宝马在华联•UDC时代租赁了2000平方米的写字楼面积。但整体上该板块尚处在一个“以价换量”的阶段，所以租金下行压力犹存，本季度报得租金环比下跌0.9%。
预计未来6个月中，杭州写字楼市场的新增供应将在10万平方米左右。鉴于核心商圈项目的不俗预租表现，我们认为市场空置率有望继续下降。此外，值得关注的是，钱江新城由于近期供应出现空窗期，区域空置率已回落至30.6%，并在今年内有进一步修复的可能。然而以过去三年的平均吸纳量测算，钱江新城现有可租面积仍需两年左右时间完成去化。因此在短期内，较高的空置率仍将令区域内项目招租面临一定的压力。但就长期而言，随着商业氛围的日渐成熟和交通基础设施的不断完善，钱江新城作为杭州真正意义上的CBD将与传统商圈形成新的市场竞争格局。
优质商铺市场 –快时尚品牌青睐杭城，网络和实体零售走向融合和共赢
2014年季度，杭州优质商铺市场保持活跃。位于核心商圈的解百A楼扩容重装后本季以精品男装定位再度入市，租赁情况良好，如一楼已引入包括LACOSTE、CKJ、BEAN POLE在内的诸多国际男装品牌。此外，国际快时尚品牌NEW LOOK本季进入杭州市场，于解百新元华开出其杭州首店，而其它国际快时尚品牌亦积极在成熟商圈优质物业内寻找新设店铺的机会，一则希望作为主力品牌新增门店，二则为副线品牌进入杭州做准备。以杭州的收入水平和市场地位而言，目前国际快时尚品牌在杭城的开店数量和人均店铺拥有数量要明显落后于成都、武汉、沈阳等国内同级别城市。我们认为其主要原因是杭州优质商铺供应稀缺、空置率极低对品牌拓店形成了一定程度的制约，因此未来具有较大的提升空间。在国际品牌持续需求的推动下，市场整体空置率本季下降1.4个百分点至1.1%，平均首层租金微涨0.5%报每天每平方米37.2元。
预计未来6个月，仅有7.5万平方米的新增供应进入市场。传统核心商圈供不应求的局面将不会改变，市场租金预计将继续稳步上涨。新兴商圈则将有较多项目入市，包括万达广场、中大银泰城等优质项目在今明两年开业，我们预期有更多的零售商会对新兴商圈投入关注。
本季度商业领域一起值得关注的事件是阿里巴巴以53.7亿港元战略投资银泰商业，双方将进一步整合线上线下商业平台，联通线上线下的商品交易、会员营销及会员服务。网络和实体零售的主要关系逐步从替代、竞争走向融合和共赢。而O2O模式和全渠道零售的推行将有利于推动社区商业等新兴零售形态的发展。
工业物业市场 –“网上自贸区”概念带来长期利好
杭州工业物业市场本季度表现较为活跃。萧山板块工业用地成交表现突出，本季录得52宗工业用地成交，平均溢价率超过30%。成交企业一部分来自机械制造和汽车配件，以服务区域内即将于2015年投产的福特汽车制造工厂；另一部分成交企业则来自于轻工制造业，以助力萧山实现工业转型。
物流仓储市场方面，有限的供应和国内大型电商的旺盛需求为租金持续上涨提供支撑。本季优质仓库租金环比上涨2.2%至每月每平方米23.4元。两会期间，杭州市长提出依托杭州在国内电商领域的领先优势打造网上自贸区，将为杭州仓储物流市场带来长期利好。
高档住宅市场 –虽然销量有所回落，但高端市场房价仍然保持稳定
本季度杭州个别楼盘降价所引起的市场震荡，使得购房者观望心态加重，发展商推盘有所放缓，杭州住宅销量出现明显回落。统计数据显示，杭州主城区整体住宅市场和高端住宅市场的一手房成交量较去年同期分别下跌57%和66%。但目前高端住宅市场价格表现仍较为稳定。本季杭州高档公寓平均价格报每平方米41,048元，环比微降0.1%。进入二季度后，随着发展商在传统销售旺季开始加快推盘节奏及给予适度的价格优惠，市场成交有望逐步回升。
政策 –限购松绑目的不在短期救市，而是以市场代替行政之手，促进长远良性发展
近日市场上关于取消或放松限购的传闻引发了不少热议。对此，世邦魏理仕认为，取消或放松限购与其说是救市，不如说是行政手段调控楼市之手的放松。对市场的短期和中长期的影响不尽相同。短期对楼市的成交和价格走势会起到一定的利好作用，但就中长期来看，随着前期压抑需求的释放，市场供求双方的博弈会再度升级，从而促进市场的良性健康发展。值得一提的是，政府对于房地产投机和投资需求的限制不应简单的理解为随着限购的松绑而放松。对于开发商和购房者来说，不论是开发投资型产品还是以投资为目的购置房产，都应继续保持谨慎态度。
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