[摘要] 有研究显示，2012年5月1日之前，燕郊部分小区房价一度低至6000元/平方米-7000元/平方米，时至今日，均价已经达到12000元/平方米-13000元/平方米，逼近翻番。特别是“京津冀一体化”在近日被中央上升为重大国家战略之后，已经引起河北省方面高度重视。
有研究显示，2012年5月1日之前，燕郊部分小区房价一度低至6000元/平方米-7000元/平方米，时至今日，均价已经达到12000元/平方米-13000元/平方米，逼近翻番。特别是“京津冀一体化”在近日被中央上升为重大国家战略之后，已经引起河北省方面高度重视，河北人普遍认为这是河北发展的一次重大历史机遇。而且我也相信这个政策可能真的将会落地，房价也会趁势上涨。
但是我还是要遗憾地表示，燕郊的房地产已然走到了尽头，后发优势已经不是很明显，投资价值更是走向末路。甚至可能将被北京周边其他“落后”区域赶超。我不否认燕郊的房价如同坐上了火箭，从我2002年在燕郊算起，那时也就1000元左右的房价到如今13000元，短短12年岂止涨了10倍?
燕郊的房价上涨到今天这个地步那是有原因的，原因来源于北京挤出的刚性需求，超强大的刚需支撑着燕郊的房价不断攀升。但是有一点也必须承认，这种房价是虚高的，泡沫很严重，而支撑这种泡沫的不只是需求，而更多地是一个又一个的政策传闻，一个又一个的概念炒作。
燕郊尽管属于河北，但其地理位置的确占据了很大优势，这一点甚至更明显于北京其他郊区城市，但是诸如燕郊划归北京、地铁通燕郊等各种利好传闻刺激着购房者。而这一切都是虚的，但却的的确确把房价给虚推了起来。
不管是燕郊行政区划的预期，以及地铁、轻轨等交通的建设在几年前都在热炒，所以说这种商机早已经被开发商所利用，我提出这样的担心并不代表我不支持燕郊置业，实际上我还曾写过燕郊置业的10大理由，但是过多的热炒让燕郊的楼市已经成为一个巨大的泡沫。
“燕郊租售比已达1：1200。”几年前北京中原地产数据就显示，燕郊一套商品房靠租金收回成本的话，需要100年。国际租售比警戒线为1：200，燕郊的楼市泡沫比北京要大得多，1200，多么可怕的数字!我虽然对这个令人咋舌的数字有保留意见，有点耸人听闻，但是也绝不是空穴来风。
除了完全靠炒作概念支撑起来的房价，另一大结果就是房价虚高，租房价格低，空置率高，二手房有价无市。空置率高不高不想用数据来说话，你晚上去那走一趟就知道了。而一些买了房子的，尽管房价很高，但是想卖也难有市场。
现在不是能不能续写投资神话的问题，而是值不值得投资的问题。我看好燕郊，但是燕郊的楼市短期内必定有大的调整，失去价值基础的房价必将理性回归，燕郊楼市短期内已经失去多半的投资价值。随着北京楼市的大调整，燕郊的楼市也一定会紧随其行而逐步回归理性。
未来的燕郊，一定会在政策的引导下成为一个宜居的城市，所以买了房的不用担心，房价基本上也就架在那里了，掉也掉不下来，而且燕郊可开发土地有限，基本上这些年也差不多了。所以说，燕郊一定会伴着畅通无阻的交通以及京津冀的政策倾斜，配套设施的逐步完善，燕郊各种产业的成熟，成为一个美丽的燕郊，燕郊的发展前途无量，但不包括房地产。它不会崩盘，不会像鄂尔多斯，但是它的房地产也基本上难有更广阔的发展空间了，土地有限不代表房价还能有投资空间，而是将在很长时间内慢慢消化，慢慢消化这个拥有30多万北漂的燕郊小镇所承载的压力。
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