[摘要] 3月下旬,中信启航专项资产管理计划于日前发售。该产品投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦,优先级评级为AAA,预计收益率区间在7至9%,次级预期收益率在12%至42%,优先劣后比为7:3。​
中国内地单REITS破冰
3月下旬,中信启航专项资产管理计划于日前发售。该产品投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦,优先级评级为AAA,预计率区间在7至9%,次级预期率在12%至42%,优先劣后比为7:3。
相关发行文件显示,该产品的退出方式包括以REITs(RealEstate Investment Trusts,房地产投资信托基金)方式实现上市退出,以及按市场价格出售给第三方实现退出。产品存续期间,优先级及次级投资人均可在深交所综合协议交易平台交易。这也意味着,如果一切得以成行,该产品将成为中国内地真正意义的首单REITs产品。
中信证券并非个尝试吃螃蟹的人。
2013年10月,盛大网络集团曾设想于自贸区内发行REITS,该基金的投资标的正是规划为文化创意园区的盛大天地。彼时,盛大天地总裁傅逞军对《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”,微信号:dongdichan)透露,公司确有REITS计划,但如何落地还是个未知数。
不过,有业内专业人士向《东地产》评价:“中信该产品能否成为真正的中国内地首单REITS,目前尚存在很大变数。”
事实上,业界关注多年、与直接投资相比拥有较多优势的REITS,迟迟未能成行的原因在于相关制度不够完善。
制度缺失
目前,相关部委出台的文件中,央行版REITs与证监会版REITs受到业界关注,前者除了商业地产还包括保障房、公租房类型;后者则借鉴成熟市场模式。
不过,税收等相关机制的缺失,仍是影响REITS发展的主要因素。
据了解,中国内地REITS在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善,并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律,其中涉及过户登记制度还不完善、流程复杂,资产评估难等系列问题。
税收政策则是困扰REITS发展的核心因素。
国内目前并没有税收优惠政策,在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中,各方都需要缴纳较高的税费,并且存在重复征税的问题,这使得REITs产品的净很难达到市场要求,使其吸引力下降。
不过,自贸区负面清单的减少,或值得商业地产界期待。
2013年9月底,银监会发布《中国银监会关于中国(上海)自由贸易试验区银行业监管有关问题的通知》,第五项内容明确提到:鼓励开展跨境投融资服务,支持自贸区内银行业金融机构推进跨境投资金融服务,包括但不限于跨境并购贷款和项目贷款、内保外贷、跨境资产管理和财富管理业务、房地产信托投资基金等。这其中,房地产信托投资基金成为政策鼓励的方向之一,或为未来中国内地商业地产REITS化打开政策窗口。
时机来临
来自商业地产业的种种迹象也表明,REITS发展的行业时机已经来临。
根据世邦魏理仕的调查研究,全球城市购物中心在建面积前十位的排名中,中国城市占据7位,比所有86个欧洲城市在建面积总和多。在总共参与排名的180个城市中,中国城市占据一半排名。
与此同时,伴随近年城镇化水平的快速上升,传统跑马圈地的投资开发已告一段落,靠非商业地产业务补贴商业的作法也日益面临挑战,市场正在由重开发向重运营阶段过渡。对要求巨大资金沉淀的商业地产业,金融模式是其中关键。
另一方面,以一线城市为代表的商业地产业已日益成熟,核心商圈的商业地产项目已具备稳健的投资回报,具备发行REITS的基础条件。在REITS持有人来看,随着社会财富增加,普通民众对稳健型投资理财需求持续增长,REITS为民众提供了较好的投资渠道。
这也意味着,率先展开金融领域布局的商业地产公司,有望获得先发优势,未来商业地产的主战场,可能往上游金融领域延伸,商业地产变局潜移默化。多位受访商业地产人士表示,所服务企业已陆续展开资本领域布局,资产证券化是大势所趋。
此外, 前述多位商业地产人士也希望通过《东地产》呼吁:希望相部门能加快制度建设,尤其是税收政策能及时到位,让REITS跟上商业地产发展步伐,促进国民经济更快更好发展。
链接: 美国是REITs发展启示录
美国是REITs发展历史最长的国家,关于REITs的法律法规也是目前世界上最为系统和完备的。整个行业立法的发展进程主要是由税收推动,利用一系列税收优惠政策驱动REITs市场的发展。
美国REITS经历了五个发展阶段。
1960至1967年为缓慢发展期,《房地产投资信托法案》于1960年出台,规定满足条件REITs可以免征所得税和资本利得税;需委托第三方机构管理,以商业信托形式注册,管理被动;1969至1974看为个发展高潮,行业资产从10亿美元增长到超过210亿美元,得益于行业内从事为土地开发和建筑融资提供贷款的公司,抵押型REITs发展迅猛;
1975至1986年为没落重整期,1973年石油危机,写字楼市场转弱,REITs行业的个春天宣告结束,许多抵押型REITs公司宣布破产;避税功能弱化,1981年推出《经济振兴发》,业主利用折旧合理避税;1986 - 1991为全面恢复期,1986年税法重新修订,使行业发展恢复生机,允许REITs进行积极的内部管理,其资产值在90年代初创下了历史水平;1991至今为高速发展期,《1997年纳税者减免法》和1999年的《REIT现代化法》降低了REITs享受税收优惠的要求,成长优势明显;得益于房地产行业的繁荣发展。
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