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万亿土地增值税欠缴调查:未来或将并入房产税

21世纪经济报道   2014-03-10 14:38

[摘要] 有专家指出,与其说是开发商不愿意及时清算土增税,还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数,默许甚至希望开发商延迟清算,藏“税”于企。

有专家指出,与其说是开发商不愿意及时清算土增税,还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数,默许甚至希望开发商延迟清算,藏“税”于企。

一周以来,央视曝光房企拖欠土地增值税一事,持续发酵。

“央视报道有误差,但‘任志强(微博)们’也未必都对。”多位会计、税法专业人士指出,虽然央视在税收统计上有瑕疵,但不可否认,土地增值税确实存在“先天不足”,税制设计不合理、房企通过会计操作手法避税等问题,普遍存在。

一位税法专家对21世纪经济报道介绍,1994年出台的土地增值税相关法规面临调整。而在未来房地产税制的构建中,建立统一的持有环节的房地产税也将是一大趋势,包括土增税在内的多个税种,都有可能调整和并入该税。

中共十八届三中全会《决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。在税法专家看来,未来的税制改革设计中,将包括土地增值税在内的繁杂税种,合并为统一的房地产税,减少交易、流通环节税费,增加持有环节税费。

事实上的欠缴

央视对房企欠缴土增税的报道,激起开发商和税务部门极大的反弹。

任志强等开发商“不淡定”的背后,是房企采取多种会计手法规避土地增值税清算,从而导致事实上的欠缴、一拖再拖普遍存在。

以华远地产为例,根据华远地产2012年年报,2012年末华远地产应交税费项下土地增值税约5.50亿元,占其当年销售额近10%。

但这笔钱并不需要在当年度缴纳,因为正如任志强所说,这笔钱是按照土增税相关规定预提出的,在未到清算时间不用缴纳。

然而,“任何一个会计都清楚,不交按预征率计算出来的应交土增税,都属于拖欠税款。”在忆通律师事务所律师李劲松看来,这笔钱已经构成了事实上的欠缴。

熟悉内情的房地产税务人士透露,对于预提的土地增值税,相当于企业预提的拨备,在会计核算上,目前在“应交税费-应交土地增值税”科目中核算,开发商为了少交企业所得税,一般都会主动、积极地在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税,在利润表“营业税金及附加”项目中反映,减少了当期利润,这样,企业所得税就少交了。而在资产负债表中,它则体现在“应交税费”项目中,如果清算时间往后拖上个好几年,这个应缴未缴的土地增值税就像滚雪球一样越滚越大,看起来,确实好像欠下大量的税款。

资深会计专家马靖昊认为,按照目前的制度,大量未交的土地增值税税款,说是欠税,却还没有最终清算;说不是欠税,它又迟迟不清算,这就是问题的症结所在。而由于房地产“清算时点”存在不确定性,达到还是未达到税法规定的清算条件,开发商可以按照自己的目的通过各种手段,去操控清算条件。

业内人士向21世纪经济报道记者介绍,开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先,是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务。比如,在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营,或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式,处置高于15%总可售建面的物业的所有权等。

其次,是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售,进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。

再次,对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证,使相关项目“取得销售(预售)许可证满三年”的起算时点大大延后。

经过上述“税务筹划”后,大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言,尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税“应交未交”违法,但是从任志强“可以不交”的话语中,可以看出未按照法律要求,如数缴纳土地增值税的情况,基本属实。

根据国泰君安证券披露的分析师报告显示,目前土地增值税的缺口大约在7000亿左右。但业内人士也指出,这是根据开发商5%的计提率得出的,并未按照一个个项目来实际核算,真实的土地增值税如果要清缴,其额度难以估计。

至于国家税务总局以及地方税务部门为什么也要站出来说话?马靖昊认为,其中有一个很重要原因就是,央视报道的3.8万亿元欠税如果真的成立,税务局收不上来,出现大量的坏账,税务部门就会非常难看。

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