一文读懂:"兴业银行暂停房地产夹层融资风波"

壹地产  2014-02-24 15:50

[摘要] 2月21日（周五）传出兴业银行、交通银行暂停房地产业务领域的贷款，一时风声鹤唳，各方利空来袭，这一态势，为近年罕见。​

2月21日（周五）传出兴业银行、交通银行暂停房地产业务领域的贷款，一时风声鹤唳，各方利空来袭，这一态势，为近年罕见。​

兴业虽属个案但“定点试爆”风险犹存​

兴业银行内部人士确认，网上曝出兴业银行的相关文件内容基本属实，该文件于上周下发。该文件称，在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将非常困难。鉴于上述因素，全行停止办理所有房地产夹层融资业务；同时对房地产供应链金融业务、企金业务条线重新审视相关政策流程并提出风险应对政策，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。​

2月22日，兴业银行正式回应称，春节前确有相关通知下发，但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。而这一暂停是到2014年3月底。​

地产结构性融资又称夹层融资。房地产夹层融资业务是与监管层打“擦边球”的业务，是带有股权融资性质。比如理财资金在中间环节成立有限合伙公司，再给开发商提供资金。这类业务在银行的业务占比很小，暂停影响不大。​

此次暂停业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务（如钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务（主要是股权融资等“擦边球”业务）以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款。暂停期限截至2014年3月底，届时会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常。​

目前已经得到证实的是，交行停止放贷是假消息，但确有警示风险。财新记者亦了解到，招行高管此前已在视频会议上提示房地产风险，招行的公司和金融市场条线已明显收紧，采用总量控制。​

一位大行经理向财新记者透露，几大行尚未暂停房地产业务领域的贷款，但由于年初以来各行对房地产投放占比略高了一点，各家银行已有意控制房贷的投放占比。兴业暂停房地产有关业务是个案不必过分解读。​

多数分析师认为，银行通过与一些资质较差的开发商办理“夹层融资”业务，以“假股真债”的形式获得银行授信，存在一定风险，未来针对这类开发商的信贷业务会趋紧，也是银行真正降非标准化债权（下称非标）资产的必要趋势。总体上，银行对地产风险有上升预期，但不会发生系统性风险及局部风险，但存在“定点试爆”的可能性。​

2013年，房地产贷款占银行全行业贷款近12%。业内预期2014年不大可能再扩大比例。​

民生证券分析师管清友指出，兴业银行收紧的夹层融资是指股权信托模式：资质较差的地产商不满足“四三二”规定（四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质），采取这种信托先向项目公司收购股权（一般80%）以上，到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债权”模式。​

中信建投地产分析师苏雪晶指出，银行对于供应链和夹层贷款的调整直指最近一些非上市企业疯狂拿地的方式。“据我了解，某些福建开发商甚至做到一分钱不出拿地。如果出现现金流状况将对这些企业影响非常大。所以土地市场的格局可能会发生大变化。去年很多本地龙头企业都不适应了，一些非上市企业的杠杆是相当惊人的。”​

压缩表外地产非标 小开发商风险聚集​

银行人分析称，目前制造业风险频出，产能过剩不需要资金；虽然房地产融资需求大，但银行担心投放占比过量，目前处于两难。“表面上看起来今年以来银行贷款增长较快，但其实并不是真正的增量，是监管压力之下，部分表外的影子银行的业务开始转入表内所致。”​

财新记者从多个渠道获悉，今年以来，兴业银行和民生银行压缩表外地产非标业务的力度较大。​

兴业银行是中国银行业中发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务（包括表内和表外）占比在同行中较高，在一些三、四线城市的业务风格也相当激进。​

自2012年下半年起，股份制银行通过非标为房地产提供了大量的表外融资，来规避信贷额度和名单制管制。银行对表内的房地产开发贷款一直采用名单制管理，在名单内是排名靠前的大中型开发商，小的地产开发商不在这个名单内，房地产开发贷只投向名单制内的开发商，而较小的地产开发商的融资就通过表外融资渠道。此次兴业银行收紧的房地产夹层融资就属于后者。​

一位地产信托人士向财新记者介绍，夹层融资是一种股权信托模式，是一种“假股权、真债权”模式，即委托信托公司先向项目公司收购股权（一般80%以上），到期后项目公司再回购股权。一些资质较差、不符合满足“四三二”规定（四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质）的小地产商常采取这种模式融资。​

业内人士也提醒，房地产夹层融资业务本来就是与监管层打擦边球的业务，这类业务在银行的业务占比中很小，本身影响有限。​

房地产贷款一直被银行看做优质资产，但是在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，银行对房地产贷款的理解已发生了变化。加之受利率市场化加速、互联网金融的冲击，资金成本不断上升，银行的房贷利率也从下浮打折回归到基准。​

多数券商澄清，银行并未停止对一切地产项目停贷，只是兴业银行暂停地产结构性融资和地产供应链融资。同时，传言的其他银行情况不属实，其他银行开展房地产相关业务的态度较2013年下半年暂时没有变化，整体银行业在去年下半年开始降杠杆。​

一位农行人士告诉财新记者，农行去年第四季度已对房地产贷款做出风险提示。目前各家银行对房贷按揭压单现象严重，也是观望心理的表现。房贷按揭压单，指银行对房产按揭贷款申请采用了“只受理不办理”的现象。​

一位股份制银行公司部总经理亦告诉财新记者，银行对地产贷款一直很严，如果要做地产供应链上下游企业的融资，就本身需要对核心房产企业有授信才行，让核心企业做担保。“过去房地产调控时银行的房贷也只是采取总量压降，暂停不可能；现在严控地产贷款，原则是余量不增、交易量下降，房企资金就稍微紧了，总体肯定还是会平稳的，但是积聚的风险会越来越大”。​

中原集团的一位高管认为，2014年大型开发商会加大出货的力度；目前房地产市场比2011年好，未到断崖式下跌；北上广深大幅降价的压力不大，杭州房价调整是个案，并未形成整体降价的趋势，是属于尾盘去化（指地产项目从尾盘期到完成销售），不属于整体新房去化。

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