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各地马年首拍频遇冷 土地市场上演冰火两重天

楼市  2014-02-24 15:33

[摘要] 2月中下旬,随着各地马年首场土地出让会的陆续来临,土地市场却并未像想象中一样持续高温,而是频频遇冷。然而仅仅在一个月前,几大重点城市土地市场的热度还可以用“疯狂”来描述。一场春节,让土地市场陷入了“冰火两重天”?​

2月中下旬,随着各地马年首场土地出让会的陆续来临,土地市场却并未像想象中一样持续高温,而是频频遇冷。然而仅仅在一个月前,几大重点城市土地市场的热度还可以用“疯狂”来描述。一场春节,让土地市场陷入了“冰火两重天”?​

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四万亿土地出让收入创纪录房企砸钱底气十足​

日前,财政部公布2013年财政收支情况,其中国有土地使用权出让收入41250亿元,同比增长44.7%,也创下土地出让收入的纪录。​

从出让面积来看,据国土资源部发布的“2013年国土资源有关统计数据”显示,2013年房地产用地20万公顷,同比增长26.8%,同时主要城市地价也在持续上涨。​

以杭州为例,2013年,杭州全市今年共计出让土地225宗,出让面积814.5万平方米,可建面积2156.7万平方米,土地出让金高达1326.9亿元。其中,主城区出让土地102宗,出让面积为320.5万方,出让金额共计841.6亿元;余杭区共出让土地86宗,成交面积为330万方,成交金额达到266.4亿元;萧山区共出让土地37宗,出让面积为164万方,出让金额达到219亿元,创下新纪录。​

2013年的“疯狂拍地”一直持续到了2014年1月,据统计,2014年1月京沪杭三城市土地出让金总收入超过千亿元。杭州市区(含萧山、余杭)1月共成功出让35宗土地,面积为125.80万平方米,土地出让金达到339.56亿元,占到去年全年的25.6%。而北京1月成交金额高达403.10亿元,同比增长128%,平均溢价率达62%,单月土地收入超过了去年同期的7倍。

带来这一热闹局面的首要原因是政府的积极供地,使得不少品质优良的入市,吊起了开发商的胃口。开发商面对也志在必得,绝不手软,于是乎,该布局的布局,该补仓的补仓,一时间,土地市场便被推得量价齐升。​

细数房企的拿地不难发现,即使是看上去的“高价地”也拿得并不“冲动”,一方面,是自身有需求,2013年整年的销售行情整体稳中有升,快销模式下不少房价的“余粮”确实不多,年初的土地储备对于整年的发展都至关重要,再加上对于后市的乐观,即使以稍高于预期的价格拿地也比较容易接受。有开发商就曾在以破纪录的配建保障房面积拿地后淡定表示,“9000㎡的保障房也不到总建筑面积的7%。”​

另一方面,开发商舍得在拍卖会上“砸钱”,也正是因为其底气十足。融资,成为了房企不差钱的新渠道。业内人士介绍道:“目前,国内的不少开发商都在积极想办法融资,一般来说渠道有多种,例如海外融资、入股银行、建立自己的基金以及采取合作的方式融资等。”1月,恒大以33亿元入股华夏银行,万科与腾讯也传出要联手创办银行的绯闻,房企出海融资更是多如牛毛。当融资有道,在土地市场上的一掷千金也就不难理解了。​

 

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库存压力波及土地市场 开发商对后市谨慎乐观​

在这股火热的行情下,经过一场春节假期,2月各地的马年首场土地出让似乎也患上“假期综合症”,并未进入年前的高温状态。​

2月18日,杭州主城区马年首场土地拍卖成功出让4宗地块,单日出让金达61.9亿元,其中两宗地块接近底价成交。出让现场显得较为冷清,并未出现高溢价的激烈竞争。​

2月19日,南京马年首场也是2月一场土地出让会,仅有两宗商地出让,以一宗微溢价一宗底价成交,总成交仅5.39亿元。​

2月10日,上海土地市场迎来马年的首场土拍,3宗地块悉数出让,成交总额约27.99亿元,其中两宗地块均以底价或接近底价成交。​

……​

业内人士分析认为,之所以产生这样的落差,客观来说受到推地量及地块品质的一定影响。但我们也可以发现,在杭州的马年首拍中也不乏优质地块,但都未引起房企的“穷追猛打”,甚至在最终成交价格方面,较去年的土地市场出现了下行的情况,例如杭州新天地时隔两年多再次拿地城东新城,并且与上一宗地块临近,但本次10574元/平方米的楼面价甚至只比当初略贵一点。​

在杭州马年的首场土地出让会上,对于现场较为冷清的氛围,一位成功竞得地块的开发商表示:“我认为这是正常的,也是合理的。”从开发商的心态来看,对于马年楼市仍会选择保持冷静和谨慎。​

将角度延伸到整个房地产市场,就不难理解开发商的冷静和谨慎了。以杭州为例,据透明售房网数据显示,截至2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,达到120476套,并且此后一直维持高位。与去年同期相比,商品房库存增加3.73万套,涨幅高达45%。​

面对这样庞大的楼市库存,房企难免压力山大,不会高歌猛进地拿地也是情理之中。不过谨慎之余,仍有不少房企表达出比较强烈的拿地意愿,对2014年的楼市仍然保持谨慎的乐观。​

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