[摘要] 实地调查各城楼市特点走势 杭州从天堂到地面
一、各城市特点
1、直辖及境外城市：房价高、供应少、成熟市场特性逐渐显现
北京、上海、台北（三峡区）三个城市见闻各有特色，北京只说三环内的楼市，对改善性需求、房价、收入水平很乐观，认为家庭年收入30-40万很普遍（比魔都上海作者预期好多了），未来三环内房价突破10万很普遍，问题可能来自政治危机；上海作者则认为本地人两三套房不常见，很多朋友出国，抛出上海房子去海外置业，对未来预期不佳；台北三峡位于远郊（把他跟北京、上海放一起是因为不想再单列一类，而他所属的台北也算国际大都市），人口增长主要来自中心区和海外转移的中老年人（离尘不离城），产业以旅游/农业为主，当地特产黑猪肉有好多滥竽充数的，这一点跟我们倒是很像。
总体感觉，把北京、上海放在一起，给人的感觉是无论房价还是收入水平对比，帝都完胜魔都。我们的统计数据也是这样，2013年北京新房价格累计上涨近30%，上海约15%。出现这样的情况，应该更多是两名作者生活圈子的差异而不是城市本身，比如北京也有很多对当地没信心抛售房产的案例。但这样的对比还是挺有意思，案例中提到的央企、政府官员、金融街、等庞大的“刚需”，是北京不同于上海的重要特征。
2、省会城市：杭州从天堂到地面，南京、济南补涨，郑州、武汉发展适中
作为少有经历过暴涨与显著下跌的城市，杭州案例对楼市历史表现、当地政府规划、各区域特点说的很细，民营经济的兴衰是决定当地楼市前景的重要变量。而南京、济南2013年房价涨幅较大，恰好都是经济一直不如同省苏州、青岛等地的省会，或许这是因为中央控制力加强带来的。这也告诉我们，在分析各地楼市时在除了GDP之外还要考虑财富集中度、国有企业、金融机构集中度等。
郑州有郑东新区，武汉有“满城挖”书记，成都有规划和建设甚至好于北京的天府新区，三个中西部城市都面临类似的供应过大问题，大家都表示买房压力小于京沪，但需要注意的是，IT业发达的成都都难以提供丰富的晋升空间，不知道更多的中西部城市，如何为新进城居民提供更多职业，这才是房市长久发展的根本。
3、计划单列市：宁波高峰已过，厦门因面积小、环境优势而有长足空间
宁波房价上涨主要集中在2011年以前，近年来基本没涨反跌，跌幅基本在20%以内。与同省的杭州类似（后面还有乐清、平湖等地也一样），宁波房价的调整与当地民营经济的困境密切相关，作者对未来走势不乐观。但厦门则不同，过去一年房价涨幅居前列（百城指数显示涨幅居第二位，仅次于北京），城市面积小，人口增长多，作者认为未来房价可能“5-3-2”，即岛内5万，近岛一圈3万，再往外一圈2万。
以前做研究时，我曾经想过把计划单列市（除了上面之外还有大连、青岛、深圳，以及虽然不是计划单列市但经济异常发达的苏州）的楼市拿来单独分析。对外开放早、本地人口少、城市面貌新、没有大规模旧城改造、经济发达、环境宜人是这些城市的共同特点，与南京、济南、沈阳等经济相对一般但因为省会聚集大量“老钱”、“政府机构多带来更多灰色收入”不同，这些城市要么靠旅游地产和外来投资性需求（如厦门、大连），要么靠大量的外来普通阶层，如苏州，房地产市场与其他城市有一定区别。
4、东部三四线城市：浙江的平湖、乐清、慈溪等地高涨后正在下行，唐山某农村的“新型城镇化”道路有“亮点”
与杭州、宁波等发达城市类似，同属浙江的平湖、乐清、慈溪，尽管目前房价较高，但普遍正在下跌当中，如乐清之前3.5万，目前1.5-2万，作者认为未来可能继续微跌。供应量过大、本地居民房产多、当地经济减速导致外来人口减弱或收入水平下降，是东部三四线城市的普遍困局。位于江苏的南通，虽然没有出现明显的下行，但也表现出供应量大、销售不畅的局面（数据显示，2012年底南通城镇居民人均住房面积超过40平米，目前已卖出去的土地和在建项目相当于每人15平米左右，后面有详细图）。
有意思的是位于河北唐山某农村，开始大规模平房改造，农民上楼如火如荼，一部分自住（水费、物业费免20年，收电费），一部分卖给外来人。展望未来，村支书将成为新型城镇化和农村土地制度改革的重要节点。
5、中西部三四线城市：陕西汉中、湖北咸宁/松滋、贵州安顺、山西怀仁等，人口净流出，经济发展是大问题
中西部三四线城市应当聚集了中国的户籍人口，但人口外流严重，如汉中2010年人口普查比十年前少了20%，房价基本不涨，大规模拆迁、集资建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍现象。有个有意思的看点，如贵州安顺，一楼商铺达13万/平，地下商铺7万/平，泡沫很大。
过去几年，我在研究中国城市房地产投资吸引力时，将研究范围从35个大中城市扩大到近300个地级城市，包括了大量东中西部城市，得到一个大体的结论：中西部绝大多数城市都可能面临供应过剩问题，而东部沿海地区的三四线城市，由于经济发达，吸引更多人，问题相对不突出，这次收到的文章体现出来的情况大抵如此。但这次还发现，东部三四线地方政府土地财政扩张快、大拆大建供应规模大、房价已超出多数居民收入的问题也需要引起关注。
二、未来走势
1、房地产市场走势放缓
无论是刚需猛烈的北京、上海，还是人口净流出的陕西汉中等中西部三四线城市，一个城市经济和房地产市场的发展，本质上取决于其对人口的吸引力及其这部分人口的创造力和购买力。成都、武汉等地由于较强的教育实力和区位，厦门由于环境和对外开放政策，乐清、南通等地由于民营经济和相对较低的成本，引来众多企业和人口进驻，最终带来经济发展和房地产市场起步上扬。
据联合国的预测，2011-2020年，在城镇化率达到50%之后，城镇化速度将从过去1.4%左右降至1%左右，每年新增城镇人口将从之前十年的2000万人以上下降到1700万人左右；另一方面，2010年人口普查显示城镇居民人均住房面积已接近30平米，除广东、北京、上海等外来人口多的省市外，绝大多数省市都在30平米以上。人口流入减少、现有居民住房充裕，将使得未来房地产市场的发展空间缩小。
我们预测2011-2020年住宅需求总量约160亿平米（包括120亿平米的商品住宅和40亿平米的保障性住宅，报告完成于2012年底），其中50亿来自新增人口，60亿来自原有居民改善，50亿来自拆迁（与前一项一起都可视为改善型需求），预计中国商品住宅的年高峰在13-14亿平米之间（2013年已达到11.6亿平米，未来个位数乃至负增长可能成为常态）。因此，居民收入水平能否持续增长、拆迁速度能否保持将是住宅市场发展的关键，改善性需求将逐渐取代首次置业市场主力。
2、不同区域和城市的结构性矛盾难以缓解，供应过剩与不足、房价高涨与下跌同时上演
在总量难有大幅增长、新建规模连续多年超过销售和竣工规模的情况下（2011-2020年商品住宅总需求约120平米，但2013年在建商品住宅49亿平米，其中15亿平米新建，销售11.6亿平米，竣工7.9亿平米），三四线城市供应过剩的问题需要警惕。据中指研究院测算，2010年，三类典型城市人均住房面积分别为30平米、30平米、36平米。据测算，所有在建及待建项目竣工后，三类城市的人均住宅面积将分别达到36平米、44平米、49平米，分别提高6平米、14平米、13平米，多个二三线城市潜在供应十分充足，明显超出当地人口实际需要。
7亿城镇居民当中，近三亿外来人口（他们可能是农民工，也可能是有小城镇户口但在大中城市工作生活）的居住需求如何满足可能是影响未来住房市场的重要变量。目前政府的期望是放开中小城市落户，政策落地能否改变大家都就业和居住习惯（以后清华北大之类高校毕业生，如果有一半甚至更多离开北京，可能北京的房价问题就解决了），是城市结构矛盾能否改变的前瞻性指标，我个人不看好。
展望未来，一线城市的高房价与二三线的高供应可能长期存在，政府的托市行动（或者任何一届中央都力争的“稳”）仍将持续，通过加息、控制流动性、允许地方政府或信贷违约等方式来刺破流动性泡沫是万万不敢的，地产市场的纠结仍将持续。
3、在房价之外我们更应关注个人偏好的变化
房地产市场作为关注度的市场，承担了中央、地方、个人、银行等诸多“利益相关群体”，因此“回乡楼市见闻”在春节期间得到这么多人的响应。房价上涨下跌与多数人的生活密切相关，但实际上，在房价之外，还有很多可以关注的东西。比如我近期重看《浪潮之巅》，该书记录美国IT行业的诞生、泡沫、回归，IBM、微软、苹果等诸多知名企业的诞生和浴火重生；比如互联网金融概念下的P2P贷款、众筹、比特币，在互联网精神的指导下，通过对数据价值的重新挖掘，服务于中小企业和个人，改变了传统金融的诸多弊端（当然，互联网金融还在成长当中，问题也不少，但互联网作为一种摧枯拉朽的工具，已经并将继续改变我们的社会，房地产业也不例外）；比如《老二非死不可》、《商业的常识》等有关投资和商业的书，重构了以前的部分偏见，让我发现社会和商业的种种亮点。
展望未来，新一届政府的长效机制仍在摸索（包括但不限于土地制度改革、房产税收制度改革、金融体系改革、城镇化和人口政策等），短期难以改变市场运行态势，房市混乱局面仍将持续。在房价之外，我们应当更加关注人的价值，关注人来人往背后的原由以及个人偏好的不断转移。对开发商及相关从业者而言，随着85后、90后进入社会和房地产市场，我们以往对社会的判断都会发生重大改变。万科最近密切关注小米、阿里、海尔等房地产之外的企业，也是要借外力来完善组织架构和商业模式。
正如《浪潮之巅》、《伟大的博弈》、《历代经济变革得失》等“史书”给我的感受：在这个时代，唯有变化才是的不变。积极拥抱变化并转型，才能有未来。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
